0013267-22.2006.8.26.0554 (554.01.2006.013267-7) inexigibilidade ORQUIDEAS

18/04/2013 20:05:13
parte(s) do processo local físico incidentes apensos andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum de Santo André
Processo Nº 0013267-22.2006.8.26.0554 (554.01.2006.013267-7)
Cartório/Vara 4ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 543/2006
Grupo Cível
Classe Procedimento Ordinário
Assunto
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 02/05/2006 às 15h 46m 01s
Moeda Real
Valor da Causa 18.703,79
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]

Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO LTDA - BANCOOP
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
Advogado: 112027/SP ARNALDO LEONEL RAMOS JUNIOR
Requerente NELSON SILVA MARTINS JUNIOR
Advogado: 172899/SP FERNANDO FERNANDES NARCIZO
Advogado: 209134/SP JULIANA LURIKA GONÇALVES GODOY
LOCAL FÍSICO [Topo]

18/04/2013 Prazo 10
INCIDENTE(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existem 3 Incidentes cadastrados .)
Incidente Nº 3 Entrada e Distribuição em 03/11/2008
Agravo de Instrumento
Incidente Nº 2 Entrada e Distribuição em 30/05/2008
Agravo de Instrumento
Incidente Nº 1 Entrada e Distribuição em 30/10/2007
Agravo de Instrumento
PROCESSO(S) APENSO(S) [Topo]

18/04/2013 Aguardando Trânsito em Julgado - P.10
16/04/2013 Aguardando Publicação
12/04/2013 Aguardando Registro de Sentença

11/04/2013 Sentença Proferida

Sentença nº 653/2013 registrada em 16/04/2013 no livro nº 377 às Fls. 217/225:

Ante o exposto, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a presente ação para:

i) Condenar a ré está a proceder à averbação da construção e instituir o condomínio edilício na forma do artigo 1.332, I e II do Código Civil, relativamente ao empreendimento imobiliário denominado "Conjunto Residencial Recanto das Orquídeas;

ii) Declarar inexigível a cobrança do valor adicional a título de "apuração final" mencionado na inicial.
Por consequência, mantenho a tutela antecipada que determinou que a ré se abstenha de emitir qualquer cobrança bancária para cobrança de valores a título de “apuração final”, bem como para declarar inexigível qualquer boleto já emitido para pagamento de valores a esse título (fls. 93 e 322).

Condeno a ré no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% do valor da causa (art. 20, parágrafo 3º, CPC). P.R.I.

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Vistos. RELATÓRIO NELSON SILVA MARTINS JUNIOR propôs a presente ação de cobrança em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP, alegando, em síntese, que celebrou com a requerida um “termo de adesão e compromisso de participação”, referente à aquisição de um apartamento no Residencial Recanto das Orquídeas, situado na Rua Alencastro nº 245, Santo André. As partes se obrigaram ao valor total estimado de R$ 74.543,78, na forma estabelecida no item “4” – plano geral de pagamento – do instrumento. O autor efetuou o pagamento pontual de todas as prestações devidas até a entrega das chaves, estando inclusive na posse do imóvel. Ocorre que no início do mes de abril de 2.006, o requerente recebeu circular emitida pela requerida informando a cobrança de parcela de “apuração final e encerramento da seccional Recanto das Orquídeas”, da qual constava que o imóvel com as características do autor restaria um pagamento no valor de R$ 18.703,79. Apontou que a requerida sequer procedeu ao registro da incorporação do empreendimento junto ao 1º CRI de Santo André, sendo que a situação atual é de irregularidade, o que impede a outorga de escritura. Afirmou que o valor cobrado não deve ser considerado exigível, por contrariar o Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil, e o próprio termo de adesão entabulado entre as partes. Aplica-se ao caso o princípio da boa-fé contratual. Em sede de tutela antecipada requereu seja obstada a cobrança do valor em questão, bem como se determine que a requerida proceda ao regular registro da incorporação imobiliária. Requereu a procedência da ação para que seja a requerida condenada na obrigação de não fazer consistente em não efetuar a cobrança da parcela em questão, declarando-se a inexigibilidade do balor, bem como na obrigação de fazer consistente em proceder ao regular registro da incorporação imobiliária. Juntou procuração e documentos (fls. 21/79). A cooperativa requerida foi citada e apresentou contestação em alegou, em síntese, que é uma entidade sem fins lucrativos e que o valor em questão tem como justificativa a cláusula 16ª do termo de adesão celebrado entre as partes, não havendo que se falar em qualquer abusividade. Apontou que o autor recebeu o imóvel e quem pagou o déficit existente na Seccional Recanto das Orquideas foram os cooperados de outros grupos, que precisam receber os valores de volta dentro de um planejamento para dar seguimento aos seus empreendimentos. Tem como prática somente realizar a apuração ao final do empreendimento, com a obra concluída, senod que a conclusão de uma obra deficitária era possível devido à manutenção de uma conta pool dos recursos de todas as seccionais, permanecendo cada uma delas com seu controle de receitas e despesas. O autor está prejudicando outros cooperados ao se negar a pagar referida parcela, observando que não existe mágica na construção civil. A cooperativa não constrói para alienar, mas agrupa para construir, não podendo estar afeta ao mesmo regime jurídico das incorporadoras. Trata-se de obra a preço de custo, em que se estima um valor e plano de pagamento, para a final fazer o acerto através da parcela de apuração final que ora se discute. Apontou a regularidade da cobrança e propugnou pela improcedência da ação (fls. 102/124). Réplica (fls. 208/215). Despacho Saneador (fl. 216). Foi deferida a realização de prova pericial (fl. 225), vindo aos autos o laudo pericial de fls. 390/451. A parte autora se manifestou sobre o laudo (fls. 471/475) e a requerida apresenta apresentou parecer de seu assistente técnico de forma extemporânea (fls. 502/522). A instrução processual foi encerrada e o autor apresentou memorias finais escritos (fls. 488/498). A requerida não apresentou memoriais finais e o feito foi suspenso em virtude da decisão de fl. 501. Em virtude de notícia do julgamento da ação coletiva, o autor requer a aplicação do artigo 103 do CDC para que seja beneficiado com os efeitos da sentença (fls. 689/690). É relatório. FUNDAMENTAÇÃO Por proêmio, importante observar que o julgamento da ação coletiva que tramitou perante a 1ª Vara Civel local não interfere no julgamento do presente feito. Isso porque, apesar dos efeitos serem erga omnes, caberia ao autor promover a execução de forma individual do julgado naqueles autos. Se optou por continuar a ação individual é porque o presente feito deve ser sentenciado. Mesmo porque, o autor tinha conhecimento desde o início da presente ação da propositura da ação coletiva (conforme print do TJSP de fls. 83/84), e somente foi requerer a suspensão do feito em fevereiro de 2.009 (fl. 498), ou seja, quase três anos depois de proposta a ação, o que supera em muito o prazo de 30 dias previsto no final do artigo 104 do CDC. Dessa forma, passo a julgar a presente ação. A incorporação pelo sistema de administração ou preço de custo, exige a disciplina prevista pelos artigos 48 a 54 e, especialmente, 58 a 62, todos da Lei nº 4.591/64, com reuniões em assembléias, comissão de representantes e, especialmente, a arrecadação de recursos para fins relacionados à construção e movimentação na forma estabelecida pelos contratantes. Nesse sentido, o art. 60 da Lei nº 4.591/64 admite a revisão de estimativa do custo da obra, o que deve ser efetuado em comum acordo entre a comissão de representantes – neste caso os associados – e o construtor. Observe-se que o estatuto da Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo – BANCOOP prevê em seu art. 13, inciso I que é direito dos associados tomar parte nas Assembléias Gerais, Extraordinárias e Seccionais, todavia, não há nos autos qualquer documento que indique que a embargante foi sequer informada das datas em que as assembléias ocorreram, se é que ocorreram. Além disso, a requerida atribuiu de forma unilateral valores que seriam de responsabilidade do adquirentes-cooperados, mas em momento algum trouxe aos autos qualquer relação com o custo das obras, materiais utilizados, mão-de-obra empregada e os respectivos comprovantes de desembolso dos valores. Trata-se de cobrança de saldo residual, ou seja, a obra já foi concluída e, assim, a requerida tem plenas condições de aferir tudo o quanto foi gasto, tudo o quanto foi arrecadado e, por conseguinte, de prestar contas à ré sobre a efetiva existência de sobras líquidas ou dívidas a quitar A requerida não permitiu que os réus participassem efetivamente da administração e gestão da obra, como tampouco prestou contas da administração do empreendimento. Não esclareceu como obteve o valor ora cobrado, quais as verbas que compõem a dívida em questão, qual foi o valor arrecadado. Não trouxe qualquer documento apto a demonstrar os efetivos gastos, planilhas com a evolução da construção e da arrecadação e, portanto, não há nos autos qualquer prova de que a dívida efetivamente existe, de que decorre da construção das unidades habitacionais e, deste modo, de que efetivamente deveria ser paga pelo autor. Entendo que os documentos acostados aos autos, bem como a perícia realizada, não foram suficientes para tanto, devendo ser ressaltado, ainda, que de qualquer forma os valores do saldo residual não foram objeto de aprovação em assenbléia. Se a obra foi realizada a preço de custo, é evidente que é indispensável a demonstração minuciosa do custo para que haja o dever dos cooperados de pagar o saldo residual. E se não bastasse a referida desídia na demonstração do custo que fundamenta a cobrança dessa “parcela de apuração final”, deve ser observado, ainda, os termos obscuros em que foi redigida a cláusula 16ª do termo de adesão, o que acaba por colocar o cooperado em desvantagem, deixando-se de dar a devida transparência aos termos contratuais. Dispõe a referida cláusula: “APURAÇÃO FINAL - Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo”. A redação é confusa e imcompreensível, não esclarecendo da forma devida quais são os fatores que compõem o apontado de custo da unidade autônoma. Além disso, o referido custo final (ou seja, parte componente do preço do imóvel), não está não previsto na Cláusula 4ª, intitulada "Plano Geral de Pagamentos", que prevê quatro tipos de pagamentos, todos com valores pré-determinados: a) entrada; b) parcelas mensais; c) parcelas anuais; e d) parcela de entrega de chaves. E nenhuma menção é feita à referida parcela de apuração final, restando nítido o caráter abusivo da referida cobrança, uma vez que o adquirente-cooperado sequer tem condições de saber qual é o preço final do imóvel que está adquirindo. Observe-se, ainda, os termos do artigo 489 do Código Civil, que dispões, in verbis: “nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço". Em síntese, além da referida cláusula ter sido escrita de forma abusiva, não logrou a autora em demonstrar no decorrer do feito, que os referidos valores são efetivamente devidos, uma vez não comprovado o custo das obras, dos materiais utilizados, da mão-de-obra empregada e os respectivos comprovantes de desembolso dos valores, bem como a aprovação dos gastos pelos cooperados em assembléia. Conclui-se, portanto, que deve ser declarada a inexigibilidade do débito, nos termos do pleiteado na inicial. Por fim, cabível a pretensão de regularização do imóvel junto ao CRI de Santo André. E com relação a esse ponto, vale mencionar todos os motivos que fundamentaram a decisão monocrática que foi proferida nos autos da ação coletiva que tramitou perante a 1ª Vara Cível local, a qua inclusive foi mantida em sede de recurso de apelação. Conforme aponto o M.M. Juiz de Direito JAIRO OLIVEIRA JUNIOR: “As cooperativas habitacionais não estão obrigadas a efetuar o registro no Cartório de Imóveis do memorial de incorporação. A conclusão decorre de interpretação da própria Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), especialmente do contido nos artigos 29 e 32. Uma cooperativa habitacional não é, tecnicamente, incorporadora imobiliária, conforme definição legal, pelo fato de que ela não vende unidades imobiliárias. A cooperativa é uma associação (reunião) de pessoas com interesses comuns, no caso, a construção de um prédio para benefício dos próprios cooperados. Não há, juridicamente, venda de unidades imobiliárias entre cooperativa e cooperado. Ademais, deve-se considerar que a idéia do memorial de incorporação é proteger o comprador, conferir algumas garantias, especialmente porque está sendo realizada a compra de algo que sequer existe no mundo físico. O cooperado é a própria cooperativa. A viabilidade da obra, o material que se pretende utilizar, a situação jurídica do terreno e tudo mais que interesse ao cooperado é, também, de interesse da cooperativa. O cooperado, ao contrário do que ocorre na venda do imóvel na planta, pode, com seu voto nas assembléias, influenciar todas as decisões da entidade, inclusive para modificar o tipo de construção ou rescindir o contrato com a construtora que não esteja dando regular andamento às obras. Em síntese, a exigência do registro do memorial (art. 32) é do incorporador. A cooperativa habitacional, não sendo incorporadora, não está sujeita a esse dever. Portanto, não cabe a condenação da ré a pagar a multa prevista no artigo 35, § 5º da Lei nº 4.591/64. Mas nem por isso está a ré desobrigada a regularizar o registro imobiliário. Embora desnecessário o registro de incorporação (art. 32 da Lei nº 4.591/64), a ré está obrigada a proceder à averbação da construção, e instituir o condomínio edilício na forma do artigo 1.332, I e II do Código Civil. Como já destacado no julgamento do agravo contra a decisão que concedeu em parte a antecipação da tutela (fls. 5.836), a ré deve averbar a instituição do condomínio, pois a construção foi concluída” (grifo nosso). Ademais, na fundamentação do voto que manteve a referida decisão na íntegra, da lavra do Exmo. Sr. Des. Relator FRANCISCO LOUREIRO, constou que a cooperativa instituiu o condomínio dentro do prazo determinado na ação coletiva. Nesse sentido: “Diga-se, de resto, que de algum modo a questão se encontra superada, pois a própria BANCOOP, ao ser intimada dos termos do julgamento do Agravo de Instrumento no 526.851.4/3-00, que concedeu a tutela antecipada, se apressou em instituir o condomínio dentro do prazo de 180 dias, evitanto a imposição de astreintes”. De qualquer forma, não há que se falar em carência superveniente, mas sim em acolhimento do pedido, restando prejudicada eventual execução posterior, já que devidamente cumprida a obrigação. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a presente ação para: Condenar a ré está a proceder à averbação da construção e instituir o condomínio edilício na forma do artigo 1.332, I e II do Código Civil, relativamente ao empreendimento imobiliário denominado "Conjunto Residencial Recanto das Orquídeas; Declarar inexigível a cobrança do valor adicional a título de "apuração final" mencionado na inicial. Por consequência, mantenho a tutela antecipada que determinou que a ré se abstenha de emitir qualquer cobrança bancária para cobrança de valores a título de “apuração final”, bem como para declarar inexigível qualquer boleto já emitido para pagamento de valores a esse título (fls. 93 e 322). Condeno a ré no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% do valor da causa (art. 20, parágrafo 3º, CPC). P.R.I. Santo André, 11 de abril de 2013. ALEXANDRE ZANETTI STAUBER Juiz de Direito