Cooperativas Habitacionais de Imóveis

Cooperativas Habitacionais de Imóveis


A busca incessante do brasileiro no intuito de alcançar o sonho da casa
própria, leva-o muitas vezes a tentar soluções alternativas que fujam dos
altos juros bancários e encargos pesados de alguns financiamentos
imobiliários disponíveis no mercado.

Uma das soluções preferidas das classes sociais de renda média e baixa tem
sido a de se recorre às cooperativas habitacionais.

Pelo sistema de cooperação de imóveis, o cooperativado ingressa no quadro
associativo da primeira pagando uma taxa de inscrição e sujeitando-se a este
ou aquele empreendimento em construção, ou mesmo por construir. Deve pagar
prestações mensais, normalmente fixas (reajustes anuais) e sem a incidência
de juros, o que é uma grande vantagem para os que ali ingressam.

O diploma legal que rege as cooperativas em sua base é a Lei nº 5.764/71, o
que não significa dizer que inaplicam-se outras leis aos casos inseridos
nessa categoria.


Não há aparentes legalidades no negócio das cooperativas em relação ao fato
de administrarem recursos de terceiros com o intuito de conseguirem
construir seus empreendimentos e sortear as unidades habitacionais
concluídas entre os cooperativados sem preferências. O negócio, em sua
essência, não traz ilegalidades.

Ocorre que, o que se tem visto ultimamente é que as cooperativas
habitacionais legítimas têm sido utilizadas como forma de camuflagem para
empresas que atuam em verdadeiro caráter de compra e venda de imóveis com
aferição de lucros.

Algumas cooperativas acabam por se desenquadrar desta figura em razão de
práticas essencialmente comerciais e que acabam fugindo da natureza
protegida pela Lei das Cooperativas.

Primeiramente, como bem observam nossos magistrados, a questão do marketing
e da publicidade tão agressiva que fazem estas instituições, não pode ser
entendida como prática de entidades sem fins lucrativos ou ainda excluir as
cooperativas habitacionais da lista das empresas comerciais, pois aquele que
anuncia com o objetivo de angariar clientes, certamente possui natureza
comercial.

Além disso, o Judiciário vem entendendo que a relação entre cooperativa e
cooperativado enquadra-se perfeitamente no rol das relações tidas como de
consumo, isto é, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Tal fato é evidente, pois o fornecedor é o que deve realizar entrega do
produto ou serviço a que se destina a relação contratual, logo, se o
cooperativado paga parcelas mensais à cooperativa com o intuito de adquirir
um imóvel, claras estão as característica de um contrato de consumo. O
Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem decidindo pelo enquadramento das
cooperativas como relação de consumo:

“CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. TERMO DE ADESÃO PARA COMPRA
DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS IMPORTÂNCIAS
PAGAS. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS DETERMINADA EM PERCENTUAL INFERIOR
AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLÁUSULA ABUSIVA. SITUAÇÃO PECULIAR. OBRA
SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924” .

É bom ressaltar, que independentemente da aplicação do C.D.C. estes casos,
ainda assim essas verdadeiras relações contratuais se sujeitam ao Código
Civil Brasileiro e à Constituição Federal, que impedem igualmente alguns
abusos ali cometidos.

Entre as questões mais polêmicas estão as seguintes:

1 – RETENÇÃO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO EM PERCENTUAIS ELEVADOS EM CASOS DE
DESLIGAMENTO:

Muitas vezes, o cooperativado decide desligar-se do quadro associativo da
cooperativa, deixando pendente a questão da devolução do que já pagou. Um
grande número de Cooperativas tem exigido daqueles que se demitem, um
percentual perto de 30% (trinta por cento de tudo o que foi pago a título de
taxa de administração, mas o Poder Judiciário tem se mostrado avesso a essa
prática.

É que na realidade, tal percentual acaba tendo um caráter de cláusula penal
camuflada, ou seja, multa disfarçada e não se pode admitir um percentual de
multa tão elevado. Nesses casos, pode-se encontrar duas soluções
independentes: (A). quando o desligamento ou demissão forem por vontade
única do cooperativado, a cooperativa fará jus à reter sim um percentual,
mas que poderá ser no máximo de 10% (dez por cento) do valor desembolsado ou
ainda (B). quando for por culpa da cooperativa (lentidão de obras, não
cumprimento do empreendimento prometido etc), alguns magistrados vem
entendendo que esta última não teria direito de reter nada, pois teria dado
causa ao desligamento do cooperativado.
Vale a pena aqui, a transcrição de mais uma decisão do STJ:

“COOPERATIVA HABITACIONAL. DESLIGAMENTO DO COOPERADO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS, COM A RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10%. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS
MORATÓRIOS. RECURSO ESPECIAL INADMISSÍVEL NO CASO”.

2 – CORREÇÃO MONETÁRIA NA DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS:

Algumas Cooperativas insistem em realizar a devolução do que os
demissionados já pagaram sem qualquer incidência de correção monetária.
Assim, quem pagou R$ 100 há dez anos atrás, receberia os mesmos R$ 100 com
os descontos cabíveis nos dias de hoje, o que é ilegal.
Por força de lei, julgados de todos os Tribunais do país ou mesmo doutrina,
a correção monetária É PLENAMENTE DEVIDA nestes casos, pois representa a
reposição da desvalorização que o dinheiro vai tempo ao longo do tempo.
Logo, um ano após pagar uma parcela, o cooperativado terá direito a exigir
um acréscimo de quase 6% a mais pelos índices atuais de correção, que no
final de quatro ou cinco anos pagando pode resultar em mais de um terço da
dívida. Esta é uma ilegalidade que deve ser questionada também.

3 – A FORMA DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS:

Finalmente, no que concerne a devolução das parcelas, a praxe de algumas
Cooperativas é a de devolver na mesma forma com que o cooperativado as
pagou, isto é, em várias parcelas, ou ainda em prazo superiores a quatro ou
cinco anos. A Justiça brasileira tem sido uníssona no sentido de determinar
que a DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA PELO COOPERATIVADO DEVE SER FEITA EM UMA
ÚNICA PARCELA E DE MANEIRA IMEDIATA. Nesse sentido, mais um brilhante
julgado de nossos Tribunais:

“AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO FIRMADO COM COOPERATIVA
HABITACIONAL, COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. FORMA DE DEVOLUÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA.

Tem direito o compromissário comprador à devolução dos valores alcançados
para a compra de imóvel, corrigidos monetariamente pelo CUB/RS, descontado o
percentual de 10% a título de multa, que deve ser devolvido de imediato, e
não em parcelas como previsto na avença. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA”.

Muitas Cooperativas semelhantes agem de forma irreparável, principalmente as
mais “domésticas”, quer dizer, destinadas a grupos menores ou sem intuito de
ganho real, logo, não é uma regra dizer que todos atuam da maneira descrita
acima.

Portanto, como se vê, algumas cooperativas habitacionais (e não são todas,
repetimos) acabam por praticar alguns abusos e que podem ser plenamente
questionados no Poder Judiciário, devendo o cooperativado estar atento para
cada caso, e não firmar nenhum tipo de acordo sem antes obter
esclarecimentos e informações (sobretudo jurídicas) sobre o caso.

http://www.maarte.com.br/artigos_internas.asp?secao=1&id=208