010554196.2012.8.26.0100 Anália sentença para escrituracao (1 e 2 instancias)

010554196.2012.8.26.0100  Anália sentença para escrituracao (1 e 2 instancias)


http://es.scribd.com/doc/233818854/0105541-Analia-Escritura-Bancoop


   0105541 Analia Escritura Bancoop by Caso Bancoop

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Anália sentença para escrituração

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  0105541 analia sentenca by Caso Bancoop

Dados do Processo

Processo:
0105541-96.2012.8.26.0100 (583.00.2012.105541)
Classe:
Procedimento Sumário
Área: Cível
Assunto:
Compra e Venda
Local Físico:
23/08/2013 18:02 - Gabinete do Juiz
Distribuição:
Livre - 01/03/2012 às 09:33
9ª Vara Cível - Foro Central Cível
Juiz:
Rodrigo Galvão Medina
Valor da ação:
R$ 50.000,00
Exibindo Somente as principais partes.   >>Exibir todas as partes.
Partes do Processo
Reqte: Rosely Aparecida Fernandes de Brito
Advogado: Waldir Ramos da Silva
Reqdo: Cooperativa Habitacional dos Bancarios -banco Op
Advogado: Danilo Shindi Yamakishi  
Advogado: Fabio da Costa Azevedo
Exibindo 5 últimas.   >>Listar todas as movimentações.
Movimentações
Data Movimento
02/09/2013 Sentença Registrada
02/09/2013 Certidão de Cartório Expedida
Certifico e dou fé que as custas de eventual preparo importam em R$1.058,83, e a taxa para porte de remessa e retorno importa em R$29,50 por volume de autos. Certifico que estes autos têm 3 volume(s). Nada mais.
02/09/2013 Sentença Completa com Resolução de Mérito
Vistos. Rosely Aparecida Fernandes de Brito e outros movem a presente ação cominatória contra a Cooperativa Habitacional dos Bancários - Bancoop alegando, em apertada síntese, que em "(...) firmaram com a cooperativa-ré, contrato para aquisição de unidade imobiliária (...). De acordo com contrato de adesão firmado entre os autores e a ré [cláusula 2ª e 8ª] o empreendimento, seria composto de: (1) quatro edifícios, com apartamentos de três dormitórios com suíte e cobertura duplex, com uma, duas ou três vagas de garagem; e (2) área comum, piscina, salão de festas, salão para sauna, ginástica e quadra poliesportiva. Contrato padrão em anexo - documento 4. (...) O conjunto [apartamentos e áreas comuns] deveria ser entregue nos prazos fixados na cláusula 8° do Termo de Adesão que determina: Cláusula 8ª - Prazo de Obras. As obras do Residencial Anália Franco, objeto deste Termo, obedecerão aos seguintes prazos de entrega: 1 - Fase da obra que abrangerá um bloco/edifício que deverá ser entregue até o final do mês de julho de 2003; 2 - Fase da obra que abrangerá um bloco/edifício que deverá ser entregue até o final do mês de julho de 2004; 3 - Fase da obra que abrangerá um bloco/edifício que deverá ser entregue até o final do mês de maio de 2005; 4 - Fase da obra que abrangerá um bloco/edifício que deverá ser entregue até o final do mês de março de 2006. Parágrafo Primeiro Caso necessário, e, em função de necessidades legais, de racionalização de projeto-custo, ou mesmo mercadológicas, a Cooperativa poderá reduzir- aumentar o número de edifícios, devendo, no entanto comunicar tal fato aos cooperados. Tais alterações não poderão se constituir, entretanto, motivo para reajuste de preço e/ou dilatação de prazo de entrega de todas as unidades de uma determinada fase. Parágrafo Segundo Tendo em vista que os edifícios serão entregues de forma escalonada, e a obra continuará até a conclusão de todos eles, a área social poderá ser entregue apenas na ultima fase da obra, já que ainda existirão necessidades técnicas tais como colocação de tapumes e manutenção de canteiro de obras. Parágrafo Quinto Qualquer que seja o motivo do atraso da obra, por se tratar de um período longo de construção, haverá uma tolerância de 6 meses nos prazos acima. Na hipótese desse prazo de tolerância vir a ser utilizado, não acarretará nenhuma responsabilidade excedente para a BANCOOP em relação aos cooperados. (...) De acordo com item 4 do Termo de Adesão Plano Geral de Pagamento -, o preço estimado das unidades, seria de R$ 89.900,00, em 01.12.2000, a ser quitado da seguinte forma: entrada; 54 parcelas; 5 parcelas anuais; e chaves. De acordo com a cláusula 5° do Termo, o custo da unidade e as parcelas seriam reajustados anualmente - caso houvesse alteração nos custos-inflação futura -, de acordo CUB Custo Básico da Construção Civil, apurado pelo SINDUSCON, podendo ser utilizado b IGP-M, após a entrega das chaves. Vale transcrever a cláusula em comento: Cláusula 5ª - Índice de Reajuste: O custo da unidade objeto do presente Termo de Adesão e Compromisso de Participação, estipulado na clausula 4ª, e as parcelas de seu pagamento, relacionados nos itens 4.1 a 4.5, serão, caso se verifique alteração nos custos inflação futura, reajustados anualmente como estabelece a legislação vigente, medida provisória 1145, de 10 de outubro de 1995 e suas reedições, tendo sido adotado o CUBCusto Unitário Básico da Construção Civil São Paulo, apurado pelo SINDUSCON, tendo como data referencial para inicio de apuração a data em que obteve-se o total estimado estipulado neste termo. Após as chaves, poderá ser adotado o índice IGP-M-FGV em substituição ao CUB. Estabelece, ainda, a referida cláusula do Termo de Adesão: 5.1 Consequentemente, ao fim de cada doze meses da assinatura deste Termo será acrescido ao saldo do preço e as prestações restantes, o percentual inflacionário medido mês-a-mês pelo referido índice no período, conforme estipulado no item anterior." E arremata: 5.2 A forma estabelecida para pagamento da diferença inflacionária acima mencionada, e denominada resíduo, será definida pela BANCOOP e comunicada aos cooperados através de correspondência. (...) Entretanto, a cooperativa-ré, mesmo tendo recebido A TOTALIDADE DO PREÇO previsto no pacto, não cumpriu sua parte do contrato, deixando de entregar, no prazo fixado, as duas últimas torres do empreendimento e as áreas comuns correspondentes descritas no termo. A obra encontrava-se paralisada há vários meses, o que causou [e causa ainda], enorme apreensão, angústia e transtorno a todos os cooperados do empreendimento. O efeito psicológico da paralisação das obras e a falta de previsão de entrega das unidades faltantes e áreas comuns - frente aos pagamentos já realizados - é incomensurável. Todos temem, nessa situação, tomar o calote ficando sem os imóveis prometidos e sem os valores desembolsados, que em média é de R$ 350.000,00! (...) Diante da situação de paralisação das obras, a ré - aproveitando-se do momento psicológico favorável a ela - convocou assembleia seccional e deliberou pela cobrança de aporte financeiro no expressivo valor de R$ 5.738.948,64, cuja cobrança se iniciou no mês de abril de 2007. A cobrança do referido aporte financeiro é objeto da demanda conexa de número 22533612009, 140427/2008 e 197061/2008, em tramite nesta vara, e tem sido rechaçada por esse juízo em todas as suas decisões na esteira da sentença proferida nos autos da ação coletiva da Associação de Adquirentes do Jardim Anália Franco processo 158.52912006, ora em fase de execução provisória nesta vara - documento 5. Esgotado o prazo da cobrança do aporte as duas torres faltantes e áreas comuns não foram entregues pela ré tendo a requerida efetivamente abandonado a obra. Há mais de um ano a cooperativa não dá andamento à construção dos prédios faltantes. Em sendo assim, não cabe nesta demanda rediscutir a questão do aporte vez que já é objeto de outra demanda. A discussão aqui travada versa a respeito da cooperativa outorgar aos autores escritura definitiva das unidade adquiridas, na esteira daquilo que foi decidido nos autos da ação coletiva da associação dos adquirentes do empreendimento Jardim Anália Franco processo 158529/2006, acórdão segue anexo documento 6 -, bem como nas ações já julgada pelo juízo relativas ao aporte financeiro cobrado. Assim, é a presente para rogar pela condenação da ré na obrigação de fazer consistente na determinação de efetuar outorgue a respectiva escritura definitiva da unidade adquirida pela autora, sob pena de multa diária". Juntaram documentos. Devidamente citada, a ré ofereceu contestação. Asseverou em última análise, que: "Com a adesão aos empreendimentos, os Autores ingressaram na Cooperativa (BANCOOP), tornando-se cooperados. Optando por adquirirem um imóvel pelo sistema cooperativo, por autofinanciamento e a preço de custo. Assim, é de suma relevância reiterar que não há entre as partes relação de consumo. Os cooperados não foram ao mercado imobiliário adquirir um imóvel de um incorporador. Ingressaram numa cooperativa habitacional e, por tal razão, a relação jurídica existente entre as partes é regida pela Lei n.° 5.764/71, pelo Estatuto Social e Regimento Interno da Cooperativa, bem como pelos instrumentos contratuais assinados voluntariamente pelas partes: "Termo de Adesão e Compromisso de Participação" e "Termo de Autorização para Uso Antecipado de Unidade Habitacional". No sistema cooperativo de construção a preço de custo, por autofinanciamento, a execução dos empreendimentos conta com o adimplemento dos cooperados, não só com relação ao pagamento do custo estimado, mas com o pagamento do custo total real da obra. O artigo 80 da Lei n. 5.764/71 dispõe que as sobras líquidas e os prejuízos eventualmente verificados serão rateados entre os cooperados na proporção da fruição de cada serviço. Vejamos: Das Distribuições de Despesas Art. 80. As despesas da sociedade serão cobertas pelos associados mediante rateio na proporção direta da fruição de serviços. Parágrafo único. A cooperativa poderá, para melhor atender à equanimidade de cobertura das despesas da sociedade, estabelecer: I - rateio, em partes iguais, das despesas gerais da sociedade entre todos os associados, quer tenham ou não, no ano, usufruído dos serviços por ela prestados, conforme definidas no estatuto; II - rateio, em razão diretamente proporcional, entre os associados que tenham usufruído dos serviços durante o ano, das sobras líquidas ou dos prejuízos verificados no balanço do exercício, excluídas as despesas gerais já atendidas na forma do item anterior. Neste sentido, a cláusula 16 do "Termo de Adesão" dispõe expressamente que: "CLÁUSULA 16 - APURAÇÃO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo. Igualmente, o item X do "Termo de Apeladoização (sic) para Uso Antecipado de Unidade Habitacional" (por meio do qual é transmitida a posse precária dos imóveis na medida em que a construção de cada pApelantedio (sic) é concluída), dispõe que: X - O COOPERADO, assim, inteiramente consciente do significado da essência da sociedade cooperativa, em que: as pessoas reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica de proveito comum sem objetivo de lucro", como é expresso no texto do artigo 30 da lei n° 5.764 de 16 de dezembro de 1971, explicitado no item anterior, declara que, ocorrendo eventualidade que o impeça do cumprimento de suas obrigações, levando-o a inadimplência insanável, desocupará espontaneamente a unidade recebida, devolvendo-a a COOPERATIVA, e ajustando amigavelmente os interesses recíprocos. (...) Note-se que o rateio do valor excedente obtido com a apuração final do custo de cada empreendimento é dever previsto especificamente no artigo 21 do Estatuto Social da Apelante. Confira-se: Art. 21 A responsabilidade de cada associado perante a Cooperativa, pelos compromissos por ele assumidos, será atribuída proporcionalmente ao valor da operação de aquisição da unidade habitacional por ele compromissada com a Cooperativa. Além disso, conforme visto acima, o Termo de Adesão obriga contratualmente os cooperados a pagarem o preço de custo da obra, inclusive rateando eventual valor excedente calculado na apuração final. Tal disposição contratual é muito clara e apoia-se nos princípios do sistema cooperativo de construção, autofinanciamento e preço de custo. Ademais, cumpre ressaltar que os cooperados poderiam e podem auditar, fiscalizar e eventualmente contestar as contas gerais da Cooperativa e específicas sobre seu empreendimento, até mesmo porque a gestão atual vem pautando sua atuação em rígidos princípios de transparência e responsabilidade. Aliás, cumpre observar que existem Conselhos Fiscais formados e eleitos pelos cooperados que possuem a função de fiscalizar as contas de toda a Cooperativa. Por fim, cumpre ressaltar que o rateio refere-se à diferença do custo estimado na criação do grupo e o custo real apurado da mesma seccional, acrescida inclusive de gastos com inadimplência e ações judiciais. Sendo que essa diferença surge das variáveis que podem incidir no decorrer de obras, tais como, desistências, despesas com acidentes de trabalho, contratação de advogados para cobrança de inadimplentes entre outros fatores que deverão ser custeados pelos cooperados por se tratar de um sistema cooperativista de construção a preço de custo através do autofinanciamento. Assim, resta claro que, por ser utilizado o sistema de preço de custo pelo autofinanciamento, os cooperados do empreendimento Jardim Anália Franco devem arcar com o efetivo preço de custo de cada uma de suas unidades autônomas. (...) Especificamente em relação ao empreendimento Jardim Anália Franco, tem-se que o projeto exposto em meados de 2000 é composto por quatro torres, destas, duas torres estão construídas e já foram entregues aos cooperados em janeiro de 2004 e maio de 2005, todos beneficiados com o sorteio das unidades. Como se vê, pela insuficiência de recursos para a continuidade das obras relativas às duas torres faltantes, houve a paralisação do empreendimento que só foi retomada graças ao aporte extraordinário de recursos decorrente de acordo, regularmente aprovado em Assembleia Extraordinária, que vem sendo honrado por grande parte dos cooperados do empreendimento, e que é supervisionado por Conselho Fiscal e de Obras, composto exclusivamente por cooperados do empreendimento. Esclareça-se que antes de se firmar o referido acordo para continuidade das obras do empreendimento, diversas reuniões técnicas foram realizadas com os cooperados tendo sido eleito, em 24/08/2006, uma "Comissão de Cooperados" para analisar propostas de continuidade da obra, conforme fls. A partir da constituição desta comissão, foram realizadas diversas reuniões, sendo que em 05/02/2007, foi elaborada "Proposta de Continuidade das obras da Seccional Residencial Jardim Anália Franco", (...) com diversos termos, inclusive a obrigação de realização de aporte financeiro na proporção do que cada cooperado usufrui (torres concluídas e entregues) ou usufruirá (torres em construção). Em 13/02/2007 foi expedido Edital de convocação para a Assembleia de 02/03/07, ocasião em que o acordo firmado com a Comissão foi referendado por ampla maioria, tendo a respectiva ata sido enviada a todos os cooperados (inclusive ata com assinatura dos presentes). Para não pairar qualquer dúvida sobre a questão, em 05/03/2007 a BANCOOP enviou uma carta para os cooperados, fazendo referência ao reforço de caixa acordado na Assembleia do dia 02/03/2007. Note-se o periódico "NOTICIAS DA BANCOOP" de maio de 2007, disponibilizado a todos os Cooperados, explica todos os atos acima expostos, além de trazer fotos que bem ilustram a participação dos cooperados na Assembleia do dia 02/03/2007. E finalmente, em 09/03/2007 foi publicado Edital de convocação de Assembleia Extraordinária da Seccional para o dia 20/03/2007 (fls. 2591), oportunidade em que foi eleito um "Conselho Fiscal e de Obras da Seccional", para acompanhar a retomada das obras e a destinação dos valores pagos a título de aporte financeiro (inclusive ata com assinatura dos cooperados). Tal conselho, composto exclusivamente por cooperados eleitos em Assembleia, vem verificando mensalmente cada passo da obra, todas as contas correntes do empreendimento, contratos firmados, bem como as receitas e despesas do Empreendimento. Ademais, cumpre observar que as decisões aprovadas em Assembleia vinculam a todos os cooperados, consoante expressa disposição do artigo 38 da Lei das Cooperativas, a saber: Art. 38. A Assembleia Geral dos associados é o órgão supremo da sociedade, dentro dos limites legais e estatutários, tendo poderes para decidir ós negócios relativos ao objeto da sociedade e tomar as resoluções convenientes ao desenvolvimento e defesa desta, e suas deliberações vinculam a todos, ainda que ausentes ou discordantes. Resta assim demonstrado que a cobrança do reforço de caixa, essencial para o término das obras foi devidamente aprovada por Assembleia Extraordinária especificamente convocada para essa finalidade. (...) Conforme se verifica da Ata da Assembleia Geral Ordinária que acompanha a presente, realizada em 19/02/2009, houve sim, por meio da referida Assembleia, a devida e efetiva prestação de contas da Cooperativa em relação a cada um de seus empreendimentos, bem como à aprovação dos seus Balanços Gerais relativos aos exercícios de 2005, 2006, 2007 e 2008. Significa dizer, as contas da Cooperativa, que inclusive passaram pelo crivo de auditoria externa, foram sim aprovadas no órgão máximo da entidade com a presença de quase setecentos cooperados, que ativamente discutiram e deliberaram sobre seus Balanços Gerais e a destinação dos resultados. (...) Ademais, cumpre observar que a Assembleia é válida e suficiente para gerar o direito à cobrança do saldo residual em razão de ter sido, supostamente, genérica. (...) Deste modo, é evidente e manifesto que os Autores, gozaram de todos os meios para tomar conhecimento das contas da Cooperativa, e do déficit existente no empreendimento Jardim Anália Franco. Apenas não lhes pareceu conveniente, data maxima venia, especialmente porque já estava na posse de seu imóvel, honrar com os compromissos que havia anteriormente assumido perante à Cooperativa. Assim, resta comprovada a legitimidade de atuação da Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo, bem como a validade da cobrança do resíduo existente no empreendimento Jardim Anália Franco. Parece-nos que os Autores efetuam o pagamento das suas obrigações da forma que lhe parece mais conveniente e não de acordo previamente assumido, ou seja, conforme as cláusulas presentes no termo de adesão. Diante do exposto resta demostrada a existência do déficit no empreendimento Jardim Anália Franco, bem como o inadimplemento dos Autores no pagamento do devido rateio. Passa-se agora a demonstrar que, diante da existência desse déficit, realmente não faz jus aos Autores a outorga da escritura pública no empreendimento Jardim Anália Franco. (...) A cláusula 16ª do Termo de Adesão assinado entre as partes prescreve: Cumpridas pelo ASSOCIADO todas as suas obrigações com a BANCOOP, e concluída a apuração final, terá ele o direito a receber da BANCOOP a escritura definitiva da unidade habitacional autônoma, cujo uso precário lhe tenha sido concedido, e das respectivas frações ideais no terreno e das partes de uso comum. Ora Excelência, parece-nos claro que a cláusula 16ª do Termo de Adesão, que trata da escritura, dispõe sobre a necessidade de quitação de todas as obrigações assumidas pelos Autores perante a Cooperativa Habitacional e não apenas as relativas ao empreendimento Jardim Anália Franco. Entretanto, não estando os Autores quites com todas as obrigações assumidas perante a Cooperativa, resta clara a impossibilidade de outorga da escritura pública. Ademais, cumpre ressaltar que as ações de inexigibilidade de débito ajuizadas em face da Cooperativa Ré, apesar de terem sido julgadas procedentes em primeira instância, ainda não transitaram em julgado. A Cooperativa apelou em ambas as ações e tanto o efeito suspensivo como o devolutivo foram concedidas a ambas. Aliás, é bom que se diga, o débito existente dos Autores, junto a Cooperativa, somente poderá ser declarado inexistente unicamente através de uma sentença declaratória de inexigibilidade transitada em julgada. Assim, não podendo ser declarado inexistente o débito, pois as ações não transitaram em julgado, o pedido de outorga de escritura vê-se frustrado, urna vez que a cláusula 16ª do Termo de Adesão somente permite a referida outorga quando adimplidos todos os déficits que o cooperado tenha com a Cooperativa. E, como se observa, resta clara a existência do déficit dos Autores perante a Cooperativa, o que justifica a negativa em outorgar a escritura referente ao empreendimento Jardim Anália Franco. (...) Importante salientar que os Autores requereram a outorga da escritura baseando-se na decisão proferida na Ação Coletiva da Associação dos Adquirentes do Jardim Anália Franco. Entretanto, cumpre observar que os Autores da presente ação não são associados a esta Associação e, em razão disso, não podem se beneficiar de decisão proferida naquela demanda. Não se pode determinar a outorga da escritura para esses Autores, em razão da decisão ter sido proferida em Ação Coletiva, justamente porque se trata de uma Ação Coletiva e não de uma Ação Civil Pública. Ora, aquilo que é decidido em uma Ação Coletiva só se aplica àquelas partes que fazem parte da demanda. Aqueles que estão de fora não se beneficiam da decisão. Contrário seria se a ação tivesse natureza de Ação Civil Pública. Por esta razão, faz-se necessário uma análise da situação fática e jurídica da presente demanda de forma desassociada daquela presente nos autos da Ação Coletiva". Juntou documentos. Os autores ofereceram réplica. Tentativa de conciliação entre as parte litigantes restou infrutífera. Relatados. Fundamento e decido. E o faço com olhos voltados ao disposto nos artigos 128 e 460, ambos, do mesmo diploma legal. Esta ação merece ser julgada parcialmente procedente. Tenho para mim que, no campo do direito material, subsumíveis, no caso concreto, as normas cogentes e imperativas "de ordem pública e de interesse social" - do Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica travada entre as partes litigantes envolve aparente cooperativismo, mas, na verdade, é nítido negócio consumerista. A jurisprudência acerca da matéria assentou que a "adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor define a relação entre as partes", mesmo porque a autora não pretendia participar de cooperativa nenhuma, "mas sim adquirir a casa própria" (JTJ 236/60). Nesta linha de raciocínio, a melhor orientação é aquela que admite o cooperativismo ora em litígio como relação de consumo, entendendo aplicáveis, ao menos analogicamente, as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Outro acórdão, corroborando tal entendimento, pacificou: "Ressalte-se, a propósito, que a admissibilidade da aplicação do Código de Defesa do Consumidor à hipótese em análise, decorre da inegável existência, de um lado, de um fornecedor que desenvolve atividade de construção e prestação de serviços (C.D.C., art. 3°); e de outro, de um consumidor (C.D.C., art.2°). Bem por isso, a situação fático-jurídica posta em Juízo se assemelha, em tudo e por tudo, a uma típica relação de consumo" (JTJ 275/112). Ainda na jurisprudência: "COOPERATIVA - Empreendimento habitacional - Relações jurídicas com cooperados - Incidência do Código de Defesa do Consumidor - Artigos 2º e 3º do referido diploma legal - Preliminar rejeitada" (JTJ 157/61). O entendimento jurisprudencial em apreço merece destaque no seguinte julgado: "É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas. Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960 adesões. Explanando sobre essa espécie de cooperativa, o Des. Olavo Silveira, no julgamento da Apelação nº 166.154, nesta Câmara, apontou com precisão suas características: ' um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades'. Ademais, ' o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção" (TJSP Apelação 106.944.4/5-00 Rel. Des. Narciso Orlandi j. 19.10.2000). No Superior Tribunal de Justiça restou de todo assente que "as disposições do Código de Defesa do consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas" (Resp 612.505/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ de 25/02/2008; AgRg no Ag nº 1.224.838/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJ de 15.3.2010). Assim, sob a óptica do Código de Defesa do Consumidor, notadamente, sob a ótica do seu artigo 4º, inciso I - inserido no capítulo dedicado à política nacional de relações de consumo e que reconhece, de forma expressa, a vulnerabilidade (hipo-suficiência econômica) do consumidor -, sob a óptica dos seus artigos 46 e 47 ambos inseridos no capítulo dedicado à proteção contratual do consumidor, os quais traçam disposições genéricas, determinando, respectivamente, que os "(...) contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance" e que as "cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" -, sob a ótica do seu artigo 51, incisos IV e XV c/c par 1º, inciso II - que considera abusivas (portanto, "nulas de pleno direito"), dentre outras, cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que, respectivamente, estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (dentre as quais aquela que "restringe direitos ou obrigações fundamentais, inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual"), ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a equidade e estejam em descordo com o sistema de proteção ao consumidor e sob a ótica do artigo 54 que define o contrato de adesão como sendo "(...) aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo" e que em seus parágrafos 3º e 4º, respectivamente, ensinam que "Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor. (Redação dada pela nº 11.785, de 2008)" e "As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão" -, percebe-se quão desfocadas da atual realidade vêm se apresentar as assertivas veiculadas pela ré em sua contestação. De fato, debruçando-se sobre o contido na cláusula 16, da avença levada a efeito entre as partes litigantes - "Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo" -, percebe-se quão dúbia se apresenta sua (péssima) redação e de difícil intelecção até mesmo aos operadores do Direito, na medida em que, agora com olhos voltados ao disposto na cláusula 4ª, da mesma avença aquela que institui o "Plano Geral de Pagamento" do preço estimado das unidades, não dá ensejo em absoluto à cobrança de eventual resíduo final na empreitada, como insiste em assim proceder a ré no mundo sensitivo. Neste aspecto, de todo abusiva tal estipulação contratual, na medida em que frontalmente contra os dispositivos da legislação consumerista antes consignados. Neste sentido: "ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0244026-52.2007.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS, é apelado ODAIR SEIXAS. ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES. São Paulo, 30 de julho de 2013. Viviani Nicolau RELATOR VOTO Nº : 13182 APELAÇÃO Nº : 0244026-52.2007.8.26.0100 COMARCA : SÃO PAULO APTE. : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP APDO. : ODAIR SEIXAS JUIZ SENTENCIANTE: ALEXANDRE BUCCI "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO COM PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA MORA - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - Afastada a caracterização de regime cooperado, tratando-se, em realidade, de negócio comum de venda e compra mediante pagamento parcelado - Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor - Acordo judicial celebrado entre o Ministério Público e a Cooperativa que nada modifica o resultado do julgamento, não isentando a ré de suas obrigações contratuais para com o autor - Preço do imóvel que não continha outras condições de reajuste - Não demonstração contábil dos custos referentes ao excesso de preço - Imóvel quitado - Inexigível a cobrança de valor residual após ter sido assinado pelas partes "Quadro Resumo" onde consta saldo devedor inexistente Direito à outorga da escritura do imóvel ocupado pelo autor, sob pena de multa cominatória - Negado provimento ao recurso."(v. 13182). ODAIR SEIXAS ingressou com ação declaratória de inexigibilidade de débito, com pedido de liminar de suspensão dos efeitos da mora em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP, cujo pedido foi julgado procedente para declarar quitadas as obrigações contratuais do autor para com a ré, com a imposição de obrigação de ser outorgada a escritura definitiva do imóvel ocupado por ele, sob pena de multa diária de R$ 300,00, bem como para condenar a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados equitativamente em R$ 500,00, atualizados monetariamente a partir da data da sentença (fls. 307/317). Deferida a tutela antecipada de suspensão da exigibilidade de cobranças futuras envolvendo a contratação firmada entre as partes (fls. 105). Interposto agravo de instrumento contra essa decisão (fls. 203/225), sendo certo que contra a decisão que negou efeito suspensivo ao recurso foi interposto agravo regimental, o qual não foi conhecido (fls. 231/233). Contra a r. sentença foram opostos embargos de declaração pelo autor (fls. 321/322) e pela ré (fls. 324/336), os quais foram rejeitados (fls. 342/343). Inconformada, a BANCOOP apelou, sustentando, em síntese, que: a) trata-se de relação cooperativista, fato que por si só inibe a aplicação do diploma consumerista; b) o apelado aderiu conscientemente à cooperativa e pôde examinar os prós e os contras de tal sistema, não podendo furtar-se de suas obrigações; c) o Termo de Adesão, o Estatuto e o Regimento devem ser respeitados; d) o acordo firmado entre a apelante e o Ministério Público, segundo o qual os cooperados devem arcar com os prejuízos do empreendimento em que estão associados, deve ser respeitado; e) é possível a cobrança de valores ao final da obra ou mesmo a qualquer tempo, o que neste primeiro caso é denominado Apuração Final e o segundo Reforço de Caixa; f) o Empreendimento Villas da Penha é deficitário, o que significa que o valor do custo estimado da unidade habitacional não foi suficiente para finalizar a obra; g) o estatuto da apelante permite a cobrança do resíduo final e intermediário; h) por ser uma cooperativa, todas as suas decisões são aprovadas em assembleia, não sendo diferente com relação à aprovação de contas que ratificou a legalidade da cobrança rechaçada pelo douto Magistrado; i) não procede o entendimento do D. Juízo a quo no sentido de que a cooperativa não apresentou nenhum documento hábil demonstrando a origem e a certeza dos débitos e de que não houve a realização de assembleia para fiscalizar e aprovar as contas; j) a Assembleia realizada em 19/02/2009 aprovou todas as contas da apelante, desde 2005; k) o MM Juízo a quo equivocou-se ao entender que é nula a cláusula XIX do Termo de Autorização referente à aplicação de juros de 12% ao ano, conforme a Tabela Price+IGP-M sobre o saldo devedor após a entrega das chaves, pois esta cláusula está em plena conformidade com o estatuto da apelante, com os termos da Lei nº 5.764/71 e, subsidiariamente, com o Código Civil, além de não se relacionar com o objeto da ação; e l) não é possível, antes da plena quitação das obrigações assumidas, compelir a apelante ao fornecimento do competente termo de quitação e outorga da escritura ao apelado, uma vez que o empreendimento não está finalizado e ainda não houve apuração final da obra (fls. 346/371). Tempestivo e preparado (fls. 372/374), o recurso foi recebido em seu duplo efeito, exceto com relação à tutela antecipada concedida, a qual fica recebida somente no efeito devolutivo (fls. 397), e respondido (fls. 400/404). Remetidos os autos a esta Colenda Corte, o recurso foi distribuído ao Desembargador Adilson de Andrade (fls. 408) e, nos termos da Resolução 204/05, os autos foram encaminhados a este relator (fls. 414). É O RELATÓRIO. O recurso da ré não é provido. O pleito do autor, consoante a sentença, funda-se, em síntese, nos seguintes fatos: "em data de 10/08/2003, o autor adquirira um bem imóvel junto à requerida, no denominado empreendimento Villas da Penha II. O valor ajustado para o negócio teria sido de R$ 105.815,32, quantia esta integralmente honrada pelo requerente, sendo certo que a ré descumprira a obrigação assumida quanto à data de entrega do bem (janeiro de 2006) na medida em que à época, havia no local, tão somente um terreno abandonado. Assim postos os fatos, aceitara o autor, em substituição, outro imóvel ofertado pela ré, imóvel este usado e com inúmeras avarias. Ocorre que a cooperativa estaria a exigir do autor, de maneira indevida, diferença advinda da aludida substituição do imóvel, diferença esta apurada em substancial montante de R$ 78.356,40. De tal sorte, defendendo a tese de que inexistira ato cooperativo, ao final, o autor postulava no sentido do decreto de procedência de seus pedidos, formulados com vistas à declaração de nulidade da cláusula que exigia diferença de valor. Buscava mais o autor, a declaração jurisdicional de quitação das obrigações assumidas, com imposição do dever de outorga de Escritura em detrimento da ré." (fls. 307/308). A ré, por sua vez, conforme a r. sentença, alegou, em sua defesa que: "em preliminar sustentou que deveria ser revogada a antecipação de tutela concedida. Quanto ao mérito, em síntese, aduzia a peça de bloqueio que a relação jurídica entabulada entre as partes deveria ser regida exclusivamente pela Lei nº 5764/71, de maneira que legítima teria sido a exigência de aporte extra, ante o caráter deficitário do empreendimento em questão. Impossível a quitação pretendida, sem que houvesse completo adimplemento dos valores devidos, motivo pelo qual, protestava a ré no sentido do decreto de improcedência dos pedidos." (fls. 309). Inicialmente, necessário que se registre que restou incontroverso nos autos que o autor adquiriu uma casa de três dormitórios com 100 m² e duas vagas para automóvel, a qual, por não ter sido construída, foi substituída por um outro imóvel de 84m² e uma vaga de garagem, usado, com problemas de infiltração e algumas avarias. Esclareça-se, também, que, conforme "Quadro Resumo" juntado às fls. 51, assinado pelas partes, o autor pagou o valor de R$ 138.318,42, com saldo devedor de R$ 0,00 (fls. 51), o que leva à conclusão de que o imóvel encontra-se quitado. A apelante, em suas razões de apelação, insurge-se contra a decisão do douto Juiz sentenciante, o qual houve por bem declarar que a relação jurídica estabelecida entre as partes está sujeita à tutela consumerista. O que se nota dos autos é que houve uma simples compra e venda de imóvel, e o cooperado nunca teve nenhum poder de decisão, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela ré-apelante. Como explanado pelo eminente Des. OLAVO SILVEIRA no julgamento da Apelação n. 166.154, perante esta Câmara, apontou-se com precisão as características das "aparentes cooperativas": "um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades". Ademais, "o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção". Nesse sentido: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato Negócio jurídico sob a forma de associação cooperativa - Irrelevância Nítido escopo empresarial de venda de unidades autônomas futuras - Incidência do Código de Defesa do Consumidor Cabimento" (TJ/SP Apelação Cível nº 316.483-4/7-00 Rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO j. 13.12.07). Ao contrário do que afirma a ré apelante, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica existente entre as partes, uma vez que, como já fartamente reconhecido pela jurisprudência dominante, a cooperativa atua desvinculada de sua atividade tradicional, executando tarefas mais harmonizadas com a incorporação e a construção de empreendimento imobiliário, e, por isso, a relação entre as partes se identifica com a prevista no artigo 2º, caput, da Lei 8.078/90 ("Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final") e, ao mesmo tempo, subtrai a possibilidade de serem adotadas as regras estatutárias aludidas na contestação e nas razões recursais. Quanto ao acordo firmado entre a ré e o Ministério Público de São Paulo em ação civil pública, mister que se ressalte que, como constou em um de seus "CONSIDERANDOS", "a celebração do presente acordo não impede que os cooperados exerçam todos os direitos que lhe são assegurados pelo ordenamento jurídico (especialmente pela Lei Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0244026-52.2007.8.26.0100 e o código RI000000HKNTT. Este documento foi assinado digitalmente por DACIO TADEU VIVIANI NICOLAU. Federal nº 5.764/71) e pelo Estatuto da BANCOOP, ou que ajuízem ações individuais ou coletivas contra a Cooperativa visando assegurar seus interesses" (fls. 385), não isentando a apelante de suas obrigações contratuais para com o apelado. Em que pese nesse acordo ter sido reconhecida a natureza de cooperativa habitacional da ré (fls. 385), o resultado deste julgamento em nada será modificado, uma vez que ele só vem corroborar que a apelante deixou de cumprir com as obrigações que assumiu perante o autor-apelado, não se pautando pelo alegado espírito cooperativo, o qual deveria predominar nessa entidade. Nesse sentido, precedente deste Tribunal: apelação nº 0115298-62.2008.8.26.0001, 8ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Luiz Ambra, 27/02/2013, registro nº 2013.0000093136. Há de se considerar ainda que a cobrança referente à "Apuração Final" ou "Reforço de Caixa" não está justificada em nenhuma planilha de construção ou outros documentos complementares, mormente quando a construção, passados vários anos de sua entrega, nem se iniciou. Isto é, não há demonstração de que exista saldo a ser integralizado, o que revela ser abusiva a cobrança de "um valor aproximado de R$ 78.356,40" (fls. 56), mormente porque a apelante assinou com o réu um "Quadro Resumo" onde inexiste saldo devedor, o que, por dedução lógica, leva à conclusão de que o imóvel foi totalmente quitado (fls. 51). Além disso, apesar da cláusula 15ª "Apuração Final" do Termo de Adesão e Compromisso de Participação (fls. 38/45), que, aliás, diga-se de passagem, foi redigida de forma ambígua e genérica, o contrato não menciona a necessidade de pagamento de resíduo ou de qualquer outra despesa após o pagamento integral do preço. É abusiva e opõe-se ao princípio da boa fé objetiva que rege os contratos a apelante pretender, ao seu livre arbítrio, sem realizar o empreendimento, sem a participação do cooperado no rateio final e sem lastro em documentos idôneos, o recebimento de um valor extra equivalente a mais de 50% do valor efetivamente pago pelo autor, mormente quando ofereceu, sem qualquer abatimento do preço, um imóvel de menor metragem, com um dormitório e uma garagem a menos, e com infiltrações e avarias, fatos estes não contestados pela apelante. Logo, se no "Quadro Resumo" de fls. 51 constou saldo devedor "zero", é inválida a majoração do preço pretendida. Nem mesmo se diga que o ventilado saldo seria decorrente do sistema conhecido como preço de custo, porque a cobrança do valor de R$ 78.356,40 (cláusula XIX fls. 56), para deixar de ser flagrantemente abusiva, careceria de imprescindível demonstração contábil de sua configuração. Cumpre destacar o recente julgado desta 3ª Câmara, cuja ementa merece destaque: Apelação - Ação de inexigibilidade de débito à qual se associou os pedidos de obrigação de fazer e de indenização por danos moral e material - Cooperativa -- Inexistência - Figura utilizada para dissimular contrato de venda e compra de imóvel - Aplicação das regras consumeristas ao negócio assinado entre as partes originárias - Obrigatoriedade à propaganda veiculada Preço do imóvel que não continha condições outras de reajuste salvo a da variação do CUB Quitação integral sem ressalva - Majoração posterior inválida - Não demonstração contábil dos custos referentes ao excesso de preço - Existência, ademais, do Fundo Garantidor de Quitação - Inexigibilidade do saldo devedor apontado - Trespasse do ajuste a terceiro - Impossibilidade de alcançar contratos já firmados - Ato jurídico perfeito - Celebração entre as rés que a só a elas diz respeito - Coisa Julgada Inocorrência - Limites subjetivos que impedem submeter os que não foram afetados pela decisão - Dever de as rés outorgarem a escritura definitiva ao autor, pena de pagar multa diária - Danos material e moral - Não caracterização acertada rejeição - Sucumbência - Derrota equivalente Meação - Sentença reformada em porção média Recurso provido em parte. (Apel. 9000059-74.2010.8.26.0100 3ª Câmara de Direito Privado Rel. Des. BERETTA DA SILVEIRA Registro: 2013.0000068637 Data do julgamento: 19.02.2013). Está claro que o valor que a apelante pretende cobrar do apelado não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim, da má administração de recursos alheios. Não resta dúvida, também, que o autor não tinha controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuou, o que corrobora a descaracterização da entidade "cooperativa". Observa-se, na verdade, que a BANCOOP lançou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que não conseguiu entregar e, em razão de uma administração mal sucedida, pretende diluir o prejuízo entre todos os cooperados. O que deve imperar é a realidade do negócio em termos de análise e enquadramento legal e não, como pretende a ré, o rótulo utilizado que, em realidade, nada apresenta, na essência, de sistema cooperativo. Conclui-se que de cooperativa, a ré só tem o nome, aliás, como sistematicamente decidido por esta Corte: RESCISÃO DO COMPROMISSO - Demora na entrega da unidade Omissão quanto ao prazo de entrega Mora caracterizada Falta da ré a autorizar a rescisão - Restituição integral dos valores pagos - Perdas e danos - Ausência de comprovação - Multa - Descabimento, diante falta de previsão Sentença confirmada - RECURSO NÃO PROVIDO". (TJ/SP, Apel. com Rev. nº 9133327-10.2008.8.26.0000, Rel. Des. Elcio Trujillo, julgado em 13.03.2012, Registro 2012.0000095762). Logo, a pretensão à cobrança do valor de R$ 78.356,40, com base na lei das cooperativas não procede, até porque não se comprovou a origem do débito, limitando-se, com base em cláusula puramente potestativa, a exigir o pagamento. A inexigibilidade de débito traz, como consequência, o direito do autor à outorga da escritura definitiva do imóvel que ocupa, sendo adequada a imposição de multa nos moldes da sentença, pelo descumprimento. Por fim, acrescente-se que o pedido de litigância de má fé, feito em contrarrazões de apelação não deve prosperar, pois ela somente pode ser imposta em hipóteses em que reste inequívoca a intenção de uma das partes praticar atos atentatórios à dignidade da Justiça. Não é o caso dos autos, posto que a interposição do recurso de apelação está garantido no ordenamento jurídico. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso. VIVIANI NICOLAU Relator". Como também: "ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO n° 599.558-4/5-00, da Comarca de SANTO ANDRÉ, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP sendo apelada GUACIREMA SIMÕES: ACORDAM, em Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores TESTA MARCHI (Presidente, sem voto), ANA DE LOURDES COUTINHO SILVA e GALDINO TOLEDO JÚNIOR. São Paulo, 16 de dezembro de 2008. OCTAVIO HELENE Relator APELAÇÃO CÍVEL N° 599.558.4/5-00 Comarca: Santo André Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Apelada: Guacirema Simões Voto n° 11.157 Ementa: Ação de cobrança Cooperativa Habitacional (Bancoop) Unidade condominial entregue ao promissário-comprador - Resíduo à conta de apuração final do preço - Ação improcedente - Sentença mantida - Exame da cláusula 16ª do contrato - Aplicação do art. 489, do Código Civil - Recurso improvido. "Apuração final do preço, que ficou a cargo exclusivo da ré, sem um critério preestabelecido ou previsão de fiscalização por assembleia geral". Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 599.558.4/5-00, da Comarca de Santo André, em que é apelante Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop, sendo apelada Guacirema Simões: ACORDAM, em Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso. 1. A apelante, Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo (Bancoop), ajuizou ação de cobrança em face de promitente-compradora de unidade habitacional construída e entregue à ré que se obrigou ao pagamento de preço estimado pela obra recebendo o imóvel, mas, ao alegado, deixou de quitar as parcelas de "apuração finar que foram avençadas no contrato. Houve notificação da vendedora, vindo a ação de cobrança fundada na cláusula 16a do contrato, que prevê, ao final do empreendimento e com a obra concluída, o pagamento de parcela relativa à apuração daquele valor, A ação foi julgada improcedente (fls.310/316). Inconformada, apela a autora insistindo na inversão do julgado, por entender cabível a cobrança residual prevista, porque constante de cláusula de contrato, pedindo a procedência da demanda. O recurso veio bem processado. Por petição da apelante (fls. 354/356) é pedida a suspensão do processo ante decisão em outra demanda aforada por Associação de Adquirentes contra a mesma Cooperativa. 2. Toda a questão vem centrada em cláusula contratual relativa à "apuração final" do custo da obra, considerando-se, no caso, que a unidade condominial, concluída, foi entregue a promitente-compradora. Esta seria inadimplente apenas na parcela relativa a essa questionada "apuração final" constante da cláusula 16ª. Por esta cláusula fica estabelecido que, ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a Cooperativa, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo. Não se mostra necessário um maior exame dessa cláusula contratual para se verificar que ela se mostra extremamente confusa. Ainda que se coloque a sua disposição como redigida, de modo confuso, como se disse, em forma direta a redação da cláusula não permite a conclusão de forma clara ou sugerida de que se cuida de parcela futura e indeterminada do preço a ser pago pelo imóvel. De qualquer modo, numa interpretação ainda que singela, pode-se entender que esta cláusula tem um fim de determinar que os adquirentes paguem um adicional de preço que a Cooperativa nomeia de "apuração final". Mesmo que seja assim, examinando-se esta cláusula em $ conjunto com a cláusula 4a, que cuida "do Plano Geral de Pagamentos" a que deve se submeter o adquirente, o pagamento de tal "apuração final" não vem aqui referido. Nessa cláusula 4ª são previstos pagamentos predeterminados que são: (1) entrada; (2) parcelas mensais; (3) parcelas anuais e (4) parcela de entrega das chaves; não se faz nenhuma menção a pagamento que deva ser feito à conta de "apuração final". Do mesmo modo, no "Quadro Resumo de Contrato", onde vêm descritos os valores de cada um dos pagamentos igualmente, nenhuma ressalva é feita à parcela que deveria ser paga à conta de "apuração final". Mostra-se verdadeiro que, tanto na cláusula 4a quanto no Quadro Resumo, o preço total do empreendimento vem acompanhado da palavra "estimado". Mas esse adjetivo, por certo, não se refere àquela questionada "apuração final" do preço, com vem explicitado pela cláusula seguinte, a 5ª, que trata do reajuste anual das parcelas pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção civil a ser apurado pelo índice SINDUSCON. Então, em nada se confunde com a questionada "apuração final" do preço, porque parcela não conhecida previamente com aquela correção de valor. Se é assim, a cláusula que sustenta a ação de i cobrança para esse fim não pode vir tida como válida. Em primeiro, não se mostra clara para esse fim; em segundo, se a ela se emprestasse alguma validade deveria ser sustentada a cobrança depois de decisão em assembleia dos cooperados, o que não ocorreu, não se sabendo nem mesmo da exatidão da cobrança, e ainda, se é devida. Como é sabido, em contrato de adesão, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o preço devem vir claramente determinados. Ocultar parcela de preço estipulada em cláusula confusa e não constante na disciplina geral dos pagamentos, é questão que afronta a boa-fé contratual. Bem a propósito, merece, no caso, referência ao art. 489 do Código Civil, que repete disposição anterior, segundo a qual "nulo é contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço". Tal disposição reafirma o princípio de que a estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades recíprocas. Esse acordo de vontades quanto ao preço é elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil. A fixação unilateral de parcela do preço induz a nulidade do contrato, o que não é o caso aqui falar-se de nulidade de todo o contrato, mas até possível da cláusula especifica 16a, não ocorrente pedido nesse sentido. Como é sabido, é do consentimento de ambos os contratantes que são gerados os efeitos obrigacionais do contrato situação que não se manifestou de forma clara quanto àquela cláusula específica. Por fim, nem é de se acolher o pedido de suspensão do feito requerido pela apelante, à conta de decisão contrária em outro processo que lhe foi imposta por r. sentença, aliás, declarando nulidade da inquinada cláusula 16a, ora cogitada (fl. 357). Por todo o exposto e por esses fundamentos, nego provimento ao recurso, mantendo a r. sentença de improcedência da ação. OCTAVIO HELENE Desembargador Relator". Assim sendo, tendo os autores quitado integralmente o preço exigido pela aquisição de suas respectivas unidades imobiliárias autônomas no tempo e no modo exigidos pelo contrato levado a efeito entre as partes litigantes, de todo factível e de pleno direito agora que a ré lhes transmita a plena propriedade definitiva sobre as mesmas. Dando os trâmites por findos e por estes fundamentos, julgo procedente a presente ação cominatória movida por Rosely Aparecida Fernandes de Brito e outros contra a Cooperativa Habitacional dos Bancários - Bancoop. Consequentemente, determino que a ré faça especificação parcial de condomínio e em seguida outorgue aos autores a escritura pública definitiva dos seus respectivos bens imóveis no prazo máximo de 10 dias do efetivo trânsito em julgado desta sentença, sob pena de incidir no pagamento de uma multa diária da ordem de R$ 1.000,00 para cada qual, no limite de R$ 50.000,00, servindo esta sentença ainda caso a ré não cumpra voluntariamente a obrigação agora determinada - como título apto a registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis próprio para a efetiva transferência do pleno domínio sobre os mesmos. Pelo princípio da sucumbência, condeno a ré no pagamento das despesas processuais e custas judiciais ocorridas na lide, além de honorários advocatícios à parte litigante adversa, os quais arbitro em R$ 2.500,00, monetariamente corrigidos desde a data do ajuizamento da lide. P. R. I. C.
23/08/2013 Conclusos para Despacho
cls 26/08
22/08/2013 Serventuário
M LICA