0225336-04.2009.8.26.0100 (583.00.2009.225336) - analia reintegracao negada - PENHORA DA SEDE

0225336-04.2009.8.26.0100 (583.00.2009.225336)

parte(s) do processo     local físico     incidentes     andamentos    súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2009.225336-5
Cartório/Vara 25ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 2634/2009
Grupo Cível
Ação Reintegração / Manutenção de Posse
Tipo de Distribuição Prevenção
Distribuído em 10/12/2009 às 16h 47m 02s
Moeda Real
Valor da Causa 120.944,49
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 1

Requerente COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP

Requerido SANDRO CONTRERA CAMPOI
Advogado: 137904/SP   WALDIR RAMOS DA SILVA



Data Movimento


30/07/2013 Remetido ao DJE

Relação: 0136/2013 Teor do ato: Vistos. Fls. 485/497: diante da apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel, lavre-se o termo de penhora do bem indicado pelo exequente, conforme disposto no art. 659, §§ 4º e 5º do CPC. A devedora fica intimada da penhora na pessoa de seu advogado, pela publicação deste despacho no Diário de Justiça Eletrônico, e por este ato constituída depositária nos termos do art. 659, § 5º do CPC (sendo desnecessária a lavratura de termo de depositário). Providencie o credor os meios necessários para a intimação do credor hipotecário. Expeça-se certidão on line, efetuando-se o registro da constrição para presunção absoluta de conhecimento de terceiros. Int. Advogados(s): Waldir Ramos da Silva (OAB 137904/SP), Fabio da Costa Azevedo (OAB 153384/SP), João Roberto Egydio de Piza Fontes (OAB 54771/SP)
26/07/2013 Decisão Proferida
Vistos. Fls. 485/497: diante da apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel, lavre-se o termo de penhora do bem indicado pelo exequente, conforme disposto no art. 659, §§ 4º e 5º do CPC. A devedora fica intimada da penhora na pessoa de seu advogado, pela publicação deste despacho no Diário de Justiça Eletrônico, e por este ato constituída depositária nos termos do art. 659, § 5º do CPC (sendo desnecessária a lavratura de termo de depositário). Providencie o credor os meios necessários para a intimação do credor hipotecário. Expeça-se certidão on line, efetuando-se o registro da constrição para presunção absoluta de conhecimento de terceiros. Int.





Autos n. 583.00.2009.225336-5 25ª Vara Cível do Fórum Central da Capital Vistos. I. Cuida-se de ação de ação de reintegração de posse ajuizada por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP em face de SANDRO CONTRERA CAMPOI. Segundo a inicial, o réu vinculou-se à Cooperativa, tornando-se cooperado, e assinou o “Termo de Adesão e Compromisso de Participação”, com o objetivo de adquirir o imóvel do conjunto Residencial Jardim Anália Franco, Tatuapé, São Paulo, construído, sob a coordenação de tal entidade, pelo sistema cooperativo de construção, a preço de custo, pelo autofinanciamento. Afirma a autora que o réu não quitou seu débito para aquisição da unidade, estando, assim, inadimplente. Requer, assim, a reintegração da posse do imóvel. Com a inicial, a autora juntou os documentos de fls. 18/47. O réu, devidamente citado, apresentou contestação a fls. 58/75. Em preliminares aduz inépcia da inicial e incompetência do juízo. No mérito, outrossim, afirma que para o acolhimento da reintegração de posse é necessária a comprovação da rescisão contratual, o que não foi feito pela autora. Ademais, afirma que o débito alegado pela autora se refere ao aporte financeiro cobrado, cuja legalidade está sendo discutida em demanda conexa perante este juízo. Sendo indevido o valor cobrado em relação ao aporte financeiro, a demanda deve ser julgada improcedente. Com a contestação, os réus juntaram os documentos de fls. 77/228. Preliminar de incompetência do juízo acolhida, em virtude da conexão, sendo redistribuídos os autos a este juízo (fls. 231). Réplica a fls. 239/268. O processo foi suspenso, nos termos do art. 104 do CDC (fls. 395/396). Os réus juntaram, a fls. 738/756, cópia do acórdão que julgou a apelação nº 0158529-07.2006.8.26.0100, que deu provimento em parte ao recurso principal interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos intentados na ação civil pública ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Jardim Anália Franco. Requer, assim, o levantamento da suspensão prevista no art. 104 do CDC (fls. 398/399).


É o relatório. D E C I D O. II. Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC, tendo em vista a desnecessidade de produção de provas em audiência. Realmente, a base para o cabimento da ação de reintegração de posse está assentada na identificação do esbulho possessório.

Com efeito, o esbulho consiste no ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse mediante violência, clandestinidade ou abuso de confiança. Acarreta, pois, a perda da posse contra a vontade do possuidor (Carlos Roberto Gonçalves, Direito civil brasileiro, São Paulo, Saraiva, v. 5, p. 133). E, nesse passo, como se sabe, “a ação de força espoliativa é o remédio utilizado para corrigir agressão que faz cessar a posse. Tem caráter corretivo, mas para valer-se dela o autor tem que provar:

a) a posse ao tempo do esbulho;
b) que essa posse, com relação ao réu, não tenha se constituído de maneira viciosa;
c) que o réu, por si ou por outrem, praticou os atos; e
d) que os atos foram arbitrários” (Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código Civil Comentado, 5ª edição, São Paulo, Saraiva, 2007, p. 831).

Pois bem. Não comungo da ideia de que o réu esbulhou efetivamente a posse da autora. E por quê?
Como se vê, a autora fundamenta o esbulho praticado pelo réu no inadimplemento deste em relação à aquisição de imóvel do conjunto habitacional Residencial Jardim Anália Franco.

Entretanto, conforme o conjunto probatório constante nos autos, não houve o referido inadimplemento. Realmente, de acordo com as informações prestadas pela autora contidas na inicial, os únicos valores que não foram pagos pelos réus se referem ao aporte financeiro, o qual foi cobrado dos réus em razão de déficit da obra [o preço de custo mostrou-se, durante a execução da obra, superior ao preço estimado pela autora].

Todavia, o referido o valor cobrado a título de aporte financeiro foi afastado por decisão deste juízo, nos autos do processo conexo n° 583.00.2008.140427-9, bem como por decisão nos autos da Ação Civil Pública n° 2009.137923-0 ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Jardim Anália Franco, decisão esta que, neste particular, foi confirmada pela 4ª Câmara de Direito Privado pelo acórdão que julgou a apelação nº 0158529-07.2006.8.26.

Nos termos da sentença proferida por este juízo nos autos do processo n° 583.00.2007.156068-9 (processo conexo): “A cláusula 16ª do contrato de adesão tratou da questionada apuração final: “Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerando ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na cláusula 4.1 e seu parágrafo único”. Essa cláusula, se bem analisada, não dá o direito de a ré cobrar qualquer valor que não esteja previsto expressamente no contrato. E por quê? O Plano Geral de Pagamentos está previsto na cláusula quarta do contrato. Se tomarmos como exemplo o instrumento firmado pelo associado Moisés Alves Vilas Boas [ver documento de fls. 39/48], o consumidor neste caso comprometeu-se a pagar pelo apartamento de três dormitórios a importância de R$ 91.500,00 (valores calculados em 1º-04-2001), com a seguinte divisão:

a) valor da parcela de entrada – R$ 2.850,00;
b) parcelas mensais a partir de 25-8-2001 no valor de R$ 968,00;
c) parcelas anuais a partir de 25-12-2001 de R$ 5.700,00;
d) parcela das chaves de R$ 6.964,00;
e) mensalidade do FGQ de R$ 25,62.

Esse Plano Geral detalhado no contrato de adesão está, guardadas as devidas proporções, sintonizado com a publicidade que a ré divulgou para vender as unidades do Empreendimento. A propósito, a título de exemplo, muito sugestivo é o informe publicitário juntado a fls. 530/533: “Jardim Anália Franco – O melhor nem sempre custa mais caro. Abra e comprove 3 DORMITÓRIOS C/ 1 SUÍTE (4º dormitório reversível). Sala de jantar/estar com varanda. Piscina, sauna, sala para ginástica, salão de festas, 1 vaga de garagem, playground, quadra poliesportiva A partir de R$ 89.900,00. Você quita seu Imóvel em até 54 meses sem burocracia”. Como se vê, sem maiores esforços, nesse informe publicitário não existe qualquer indicativo sobre eventual resíduo final. Também não indica que se tratava de construção a preço de custo e que o preço enquadrava mera estimativa de valores. Com isso, força concluir que, sem dúvida, a cláusula 16ª do contrato deve ser interpretada em conjunto com o pactuado na cláusula 4ª. E, nesse particular, como entendeu a Colenda 10ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos da apelação n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE, “tanto na cláusula 4ª quanto no Quadro Resumo, o preço total do empreendimento vem acompanhado da palavra ‘estimado’. Mas esse adjetivo, por certo, não se refere àquela questionada ‘apuração final’ do preço, como vem explicitado pela cláusula seguinte, a 5ª, que trata do reajuste anual das parcelas pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção civil a ser apurado pelo índice SINDUSCON.

Então, em nada se confunde com a questionada ‘apuração final’ do preço, porque parcela não conhecida previamente com aquela correção de valor. Se é assim, a cláusula que sustenta a ação de cobrança para esse fim não pode vir tida como válida. Em primeiro, não se mostra clara para esse fim; em segundo, se a ela se emprestasse alguma validade deveria ser sustentada a cobrança depois de decisão em assembléia dos cooperados, o que não ocorreu, não se sabendo nem mesmo da exatidão da cobrança, e ainda, se é devida”.

Com efeito, “em contrato de adesão, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o preço devem vir claramente determinados. Ocultar parcela de preço estipulada em cláusula confusa e não constante na disciplina geral dos pagamentos, é questão que afronta a boa-fé contratual. Bem a propósito, merece, no caso, referência ao art. 489 do Código Civil, que repete disposição anterior, segundo a qual ‘nulo é contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço’.

Tal disposição reafirma o princípio de que a estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades recíprocas. Esse acordo de vontades quanto ao preço é elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil” (TJSP, Apelação n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE), o que gera, por óbvio, a nulidade da cláusula 16ª. Como se sabe, os contratos que regulam as relações de consumo não obrigam os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão do seu sentido e alcance (art. 46 do CDC), lembrando que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC).

Daí, em complemento: são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, colocando o consumidor, assim, em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a eqüidade (art. 51, IV, do CDC). Lembre-se, ainda, visando à proteção do consumidor, de que o CDC, tratando das cláusulas contratuais, foi incisivo:

1) os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor (art. 54, § 3º, CDC);
2) as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão (art. 54, § 4º, do CDC).

A dúvida que se formou quanto à aplicação da cláusula 16ª, notadamente após a análise da cláusula 4ª e os informes publicitários, é forte o necessário para gerar o acolhimento da pretensão inicial. Vale a advertência de Cláudia Lima Marques, Antônio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor [Comentários aos arts. 1º a 74 – aspectos materiais], São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 578): o art. 47 do CDC representa uma evolução, pois “beneficiará a todos os consumidores, em todos os contratos, de adesão ou individualmente negociados, em todas as cláusulas, mesmo as claras e não contraditórias, sendo que agora a vontade interna, a intenção não declarada, nem sempre prevalecerá.

Em outras palavras, é da interpretação ativa do Magistrado a favor do consumidor que virá a ‘clareza’ da cláusula que será estabelecido se a cláusula, assim interpretada a favor do consumidor, é ou não contraditória com outras cláusulas do contrato”.

Assim, considerando a ilegalidade da cobrança do aporte financeiro, não há que se falar em inadimplemento do réu e, portanto, impossível o acolhimento do pedido inicial, uma vez que não ocorreu o referido esbulho. III.

Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido apresentado na presente
ação reintegração de posse ajuizada por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO –
BANCOOP em face de SANDRO CONTRERA CAMPOI e, de conseguinte, condeno a autora ao pagamento das
custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa, em
atenção ao disposto no § 4º do art. 20 do CPC. P.R.I.

São Paulo, 29 de junho de 2012.
GILSON DELGADO


MIRANDA Juiz de Direito