0230216-10.2007.8.26.0100 (583.00.2007.230216) analia inexigibilidade

0230216-10.2007.8.26.0100 (583.00.2007.230216)

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
0230216-10.2007.8.26.0100 (583.00.2007.230216)
Cartório/Vara 25ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1156/2008
Grupo Cível
Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Prevenção
Redistribuído em 02/07/2008 às 17h 20m 14s
Moeda Real
Valor da Causa 25.000,00
Qtde. Autor(s) 7
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente CARLOS ABRÃO
Advogado: 137904/SP WALDIR RAMOS DA SILVA
Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS - BANCOOP
Advogado: 54771/SP JOÃO ROBERTO EGYDIO DE PIZA FONTES
Requerente EDMILSON DE OLIVEIRA SILVA
Advogado: 137904/SP WALDIR RAMOS DA SILVA
Requerente MARCELO MATIAS BONERI
Advogado: 137904/SP WALDIR RAMOS DA SILVA
Requerente MARIA ANTONIETA ADDUCI
Advogado: 137904/SP WALDIR RAMOS DA SILVA
Requerente MAURICIO LELLIS
Advogado: 137904/SP WALDIR RAMOS DA SILVA
Requerente OSMANDE MEIRELES DA SILVA
Advogado: 137904/SP WALDIR RAMOS DA SILVA
Requerente VALDECI LUIZ GALVÃO
Advogado: 137904/SP WALDIR RAMOS DA SILVA

10/06/2011 Aguardando Publicação

Sentença nº 1090/2011 registrada em 09/06/2011 no livro nº 197 às Fls. 134/152:

Autos n. 583.00.2007.230216-6 25ª Vara Cível do Fórum Central da Capital Vistos. I. Cuida-se de ação de inexigibilidade de aporte financeiro c/c pedido de consignação em pagamento ajuizada por MARCELO MATIAS BONERI, MARIA ANTONIETA ADDUCI, MAURÍCIO LELLIS, CARLOS ABRÃO, VALDECI LUIZ GALVÃO, EDMILSON DE OLIVEIRA SILVA e OSMANDE MEIRELES DA SILVA em face da COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP. Segundo a inicial, os autores, indistintamente, firmaram com a ré contrato de aquisição de unidade imobiliária localizada na Rua Francisco Marengo, 1210, Tatuapé, Conjunto Residencial Jardim Anália Franco. De acordo com o contrato de adesão firmado entre os autores e a ré, o empreendimento seria composto de (i) quatro edifícios, com apartamentos de três dormitórios com suíte e cobertura duplex, com uma, duas ou três vagas de garagem; (ii) área comum, piscina, salão de festas, salão para sauna, ginástica e quadra poliesportiva. O preço estimado das unidades seria de R$ 89.900,00, em 01-12-2000, a ser quitado da seguinte forma: a) entrada; b) 54 parcelas; c) 5 parcelas anuais; d) chaves. A ré, mesmo tendo recebido a totalidade do preço previsto no pacto, não cumpriu sua parte do contrato, deixando de entregar, no prazo fixado, as duas últimas torres do empreendimento e as áreas comuns correspondentes descritas no contrato. E mais: diante da situação de paralisação das obras, a ré, aproveitando-se do momento psicológico favorável a ela, convocou uma assembleia e deliberou pela cobrança de aporte financeiro no expressivo valor de R$ 5.738.948,64. Cada cooperado, assim, ficou obrigado a pagar 48 parcelas que variam de R$ 504,10 para unidades de três dormitórios (cooperados residentes) e R$ 389,29 para unidades de três dormitórios (cooperados não residentes). Entretanto, defendem os autores que, à luz do contrato firmado e frente aos valores já quitados pelos cooperados que supre o preço de custo, não há possibilidade de impor aporte financeiro, motivo pelo qual a cobrança não poderá ter seguimento. Assim, pedem a procedência da ação para tornar inexigível para os autores o aporte financeiro pretendido: a) por completa falta de previsão contratual; b) pela ausência de demonstração da necessidade de aporte em face do aumento dos custos da obra; c) pelo revelado exaurimento do preço pago pelos autores para cobrir os custos da obra. Alternativamente, caso o juízo entenda possível a cobrança do aporte, requereram a exclusão da incidência: a) da Tabela Price; b) da Taxa de Administração e Gerenciamento. Com a inicial e aditamento, os autores juntaram os documentos de fls. 31/302, 311/316 e 320/360. Tutela antecipada concedida a fls. 303, especialmente para autorizar o depósito em juízo do valor ofertado. A ré, devidamente citada, contestou a fls. 432/464. Em preliminares defendeu: a) continência e conseqüente incompetência absoluta do juízo em face da prevenção da 25ª Vara Cível deste Fórum Central; b) falta interesse processual. No mérito, outrossim, aguarda a improcedência da demanda. Os autores vincularam-se à Cooperativa, tornando-se cooperados, e assinaram o “Termo de Adesão e Compromisso de Participação”, com o objetivo de adquirir um imóvel construído, sob a coordenação de tal entidade, pelo sistema cooperativo de construção, a preço de custo, pelo autofinanciamento. Diante do déficit da obra, cujo preço de custo mostrou-se durante a execução superior ao preço estimado, não exerceram seu papel de cooperado, negando-se a discutir perante a Cooperativa os valores realmente necessários para a conclusão da obra executada pelo preço de custo, apesar da transparência e abertura da atual gestão. Os autores querem a quitação do imóvel pelo mero pagamento do preço estimado, sendo dispensados de pagar o denominado aporte financeiro necessários à continuidade e à conclusão das obras. O aporte exigido pela cooperativa tem base no contrato e é regular. Com a contestação a ré juntou os documentos de fls. 465/760. Réplica a fls. 764/783. A prevenção foi reconhecida e os autos foram redistribuídos a esse juízo (fls. 821). Os autores juntaram, a fls. 986/1006, cópia do acórdão que julgou a apelação nº 0158529-07.2006.8.26.0100, que deu provimento em parte ao recurso principal interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos intentados na ação civil pública ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Jardim Anália Franco. Requereram, assim, o levantamento da suspensão prevista no art. 104 do CDC. É o relatório. DECIDO. II. Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC, tendo em vista a desnecessidade de produção de provas em audiência. 1. DA INCIDÊNCIA DO CDC. A relação com os autores, chamados de cooperados pela ré, é de consumo, sem dúvida, conforme firme orientação do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP, Apelação n. 554.925.4/1-00, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 27-03-2008, rel. Des. MAIA DA CUNHA; TJSP, Apelação n. 557.572.4/1-00, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 27-03-2008, rel. Des. MAIA DA CUNHA; TJSP, Apelação n. 303.498-4/5, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 23-04-2008, rel. Des. JACOBINA RABELO; TJSP, Apelação n. 413.104.4/6-00, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 10-04-2008, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO). Realmente, o fato de estarmos diante de um instrumento de adesão e participação em regime cooperativo [ver, por exemplo, o termo de fls. 52/60] não dispensa, como dito, a sujeição às normas do Código de Defesa do Consumidor. Vale dizer, não importa o rótulo que se dê. Deve-se distinguir uma autêntica cooperativa de uma pessoa jurídica que assume essa forma sem qualquer propósito cooperativo. No julgamento da Apelação n. 166.154.4/9-00, da E. Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, o Desembargador OLAVO SILVEIRA, com precisão, verberou que essa formação enquadra "um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades". Em outras palavras, "o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição da casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção". De fato, "o que se pode observar é que a adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes. Ou seja, o autor pretendia a casa própria e não necessariamente a participação na cooperativa" (TJSP, Apelação n. 299.540-4/6-00). Repita-se: a contratação questionada, embora celebrada pelo sistema de cooperativa, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, ao contrário do que afirma a ré: "COOPERATIVA - Empreendimento habitacional - Relações jurídicas com cooperados - Incidência do Código de Defesa do Consumidor - Artigos 2º e 3º do referido diploma legal - Preliminar rejeitada" (JTJ 157/61). 2. DA APURAÇÃO FINAL – PROPOSTA DE VENDA QUE INDICA A EFETIVA QUITAÇÃO APÓS O PAGAMENTO DAS PARCELAS – MATERIAL PUBLICITÁRIO QUE VINCULA A PREPONENTE – QUITAÇÃO DA UNIDADE APÓS O ADIMPLEMENTO DAS PARTES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA 16ª DO INSTRUMENTO DE ADESÃO – INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR, À LUZ DO ART. 47 DO CDC. A cláusula 16ª do contrato de adesão tratou da questionada apuração final: “Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerando ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na cláusula 4.1 e seu parágrafo único”. Essa cláusula, se bem analisada, não dá o direito de a ré cobrar qualquer valor que não esteja previsto expressamente no contrato. E por quê? O Plano Geral de Pagamentos está previsto na cláusula quarta do contrato. Se tomarmos como exemplo o instrumento firmado pela associada Maria Antonieta Adduci [ver documento de fls. 51/60], a consumidora neste caso comprometeu-se a pagar pelo apartamento de três dormitórios a importância de R$ 89.900,00 (valores calculados em 1º-12-2000), com a seguinte divisão: a) valor da parcela de entrada – R$ 5.400,00; b) parcelas mensais a partir de 25-3-2001 no valor de R$ 950,00; c) parcelas anuais a partir de 12-01-2001 de R$ 5.350,00; d) parcela das chaves de R$ 6.450,00; e) mensalidade do FGQ de R$ 25,17. Esse Plano Geral detalhado no contrato de adesão está, guardadas as devidas proporções, sintonizado com a publicidade que a ré divulgou para vender as unidades do Empreendimento. A propósito, a título de exemplo, muito sugestivo é o informe publicitário juntado a fls. 177/180: “Jardim Anália Franco – O melhor nem sempre custa mais caro. Abra e comprove 3 DORMITÓRIOS C/ 1 SUÍTE (4º dormitório reversível). Sala de jantar/estar com varanda. Piscina, sauna, sala para ginástica, salão de festas, 1 vaga de garagem, playground, quadra poliesportiva A partir de R$ 89.900,00. Você quita seu Imóvel em até 54 meses sem burocracia”. Como se vê, sem maiores esforços, nesse informe publicitário não existe qualquer indicativo sobre eventual resíduo final. Também não indica que se tratava de construção a preço de custo e que o preço enquadrava mera estimativa de valores. Com isso, força concluir que, sem dúvida, a cláusula 16ª do contrato deve ser interpretada em conjunto com o pactuado na cláusula 4ª. E, nesse particular, como entendeu a Colenda 10ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos da apelação n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE, “tanto na cláusula 4ª quanto no Quadro Resumo, o preço total do empreendimento vem acompanhado da palavra ‘estimado’. Mas esse adjetivo, por certo, não se refere àquela questionada ‘apuração final’ do preço, como vem explicitado pela cláusula seguinte, a 5ª, que trata do reajuste anual das parcelas pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção civil a ser apurado pelo índice SINDUSCON. Então, em nada se confunde com a questionada ‘apuração final’ do preço, porque parcela não conhecida previamente com aquela correção de valor. Se é assim, a cláusula que sustenta a ação de cobrança para esse fim não pode vir tida como válida. Em primeiro, não se mostra clara para esse fim; em segundo, se a ela se emprestasse alguma validade deveria ser sustentada a cobrança depois de decisão em assembléia dos cooperados, o que não ocorreu, não se sabendo nem mesmo da exatidão da cobrança, e ainda, se é devida”. Com efeito, “em contrato de adesão, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o preço devem vir claramente determinados. Ocultar parcela de preço estipulada em cláusula confusa e não constante na disciplina geral dos pagamentos, é questão que afronta a boa-fé contratual. Bem a propósito, merece, no caso, referência ao art. 489 do Código Civil, que repete disposição anterior, segundo a qual ‘nulo é contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço’. Tal disposição reafirma o princípio de que a estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades recíprocas. Esse acordo de vontades quanto ao preço é elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil” (TJSP, Apelação n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE), o que gera, por óbvio, a nulidade da cláusula 16ª. Como se sabe, os contratos que regulam as relações de consumo não obrigam os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão do seu sentido e alcance (art. 46 do CDC), lembrando que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). Daí, em complemento: são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, colocando o consumidor, assim, em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a eqüidade (art. 51, IV, do CDC). Lembre-se, ainda, visando à proteção do consumidor, de que o CDC, tratando das cláusulas contratuais, foi incisivo: 1) os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor (art. 54, § 3º, CDC); 2) as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão (art. 54, § 4º, do CDC). A dúvida que se formou quanto à aplicação da cláusula 16ª, notadamente após a análise da cláusula 4ª e os informes publicitários, é forte o necessário para gerar o acolhimento da pretensão inicial. Vale a advertência de Cláudia Lima Marques, Antônio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor [Comentários aos arts. 1º a 74 – aspectos materiais], São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 578): o art. 47 do CDC representa uma evolução, pois “beneficiará a todos os consumidores, em todos os contratos, de adesão ou individualmente negociados, em todas as cláusulas, mesmo as claras e não contraditórias, sendo que agora a vontade interna, a intenção não declarada, nem sempre prevalecerá. Em outras palavras, é da interpretação ativa do Magistrado a favor do consumidor que virá a ‘clareza’ da cláusula que será estabelecido se a cláusula, assim interpretada a favor do consumidor, é ou não contraditória com outras cláusulas do contrato”. Em reforço, importante mencionar o que restou decidido, em 24 de março de 2011, pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, ao julgar a apelação nº 0158529-07.2006.8.26.0100, que deu provimento em parte ao recurso principal interposto pela Bancoop contra a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos intentados na ação civil pública ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Jardim Anália Franco, a saber: “Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao sindicato dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles não é constituída de bancários. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passo a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao público em geral, alavancados em forte apelo publicitário. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores. Na clássica lição de Enzo Roppo, embora seja o contrato um conceito jurídico, reflete uma realidade exterior a si próprio, porque sempre traduz uma operação econômica (O Contrato, Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatação está intimamente ligada à noção de causa do negócio jurídico, ou seja, "o fim econômico e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determinante do negócio que o agente busca além do fato em si mesmo" (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil,18a Edição, Forense, vol. I, p. 319). Após julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma multidão de adquirentes. Não vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob singelo rótulo formal de negócio cooperativo passou a ré BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliária, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de empreendimentos e venda ao público em geral, e não somente aos bancários, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rótulo de cooperativa e centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2.001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestação. Pelo que se entende da correspondência concludente trocada entre os adquirentes e a cooperativa, havia a previsão de construção de quatro grandes torres de apartamentos. A primeira delas foi entregue em janeiro de 2.005 e a segunda e maio de 2.005, com imissão dos adquirentes na posse das unidades autônomas. As outras duas torres de apartamento, cuja entrega era prevista até o final do ano de 2.006, não se encontram prontas até o presente momento. Mais grave, passou a COOPERATIVA a exigir dos adquirentes que já receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia complementar, sob argumento de que se trata de resíduo de custeio de obras no regime cooperativo. Segundo se extrai dos contratos de adesão que instruem a inicial, cada unidade tinha um valor total estimado de cerca de noventa mil reais, com preço diferido ao longo do tempo, em parcelas mensais, a serem pagas ao longo de cinqüenta e quatro meses. Como bem acentuou a sentença, toda a oferta publicitária, que no regime do Código de Defesa do Consumidor tem efeito vinculativo e se sobrepõem até mesmo às cláusulas contratuais, gerava nos adquirentes a justa expectativa de que o preço era certo e o pagamento diferido em 54 meses. Faltou à publicidade a indispensável ressalva, com o mesmo destaque dado ao preço e condições atraentes de pagamento, de que o adquirente pagaria não apenas o custeio efetivo de sua unidade, mas poderia ser chamado a custear também eventual insucesso de outros edifícios da mesma COOPERATIVA. Ainda, porém, que se admita que os adquirentes estavam inequivocamente cientes de que a construção das unidades ocorreria a preço de custo, em razão de expressa menção nas cláusulas 16a. e 4a. do contrato, isso não significa dizer que fica a exclusivo critério da COOPERATIVA definir qual o saldo residual. Em data contemporânea à conclusão das obras de cada torre de apartamentos, a primeira delas no ano de 2.005, certamente tinha a cooperativa, mais do que ninguém, controle do custo total da construção e dos valores recebidos dos adquirentes. Logo, poderia e deveria, naquele momento, de imissão provisória na posse, realizar assembléia na qual demonstraria que eventualmente os custos superaram os pagamentos feitos pelos adquirentes daquelas unidades, apresentaria a devida documentação probatória do saldo devedor e calcularia o resíduo devido por cada unidade. É certo que no regime cooperativo o preço cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partícipes de um contrato relacional. Ainda que se afaste o regime cooperativo do caso em exame, à vista do caráter nitidamente empresarial que tomou a BANCOOP, o regime jurídico seria próximo ao de uma incorporação a preço de custo. Entendo que não é dado à cooperativa prever, no momento da celebração do contrato, o valor certo da unidade futura no Quadro Resumo do termo de adesão. Essa a razão pela qual o preço é estimado e não fechado pela empreendedora. O que não se concebe é que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos até a efetiva entrega das obras, no ano de 2.005, momento em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrança de suposto resíduo, apurado sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2.005, encerrada a construção daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realização de assembléia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentação probatória dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que não pode a COOPERATIVA ré escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrança de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter quitação da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple a cláusula 16ª, de péssima redação e difícil intelecção até mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prévia demonstração objetiva da composição do crédito. Basta ver que somente em março de 2.007, quase dois anos após a entrega da primeira torre de apartamentos, a COOPERATIVA ré se dignou fazer assembléia específica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforço de caixa para dar continuidade às obras das duas torres de apartamentos faltantes (fls. 2.547 e seguintes). Note-se, porém, que somente a partir de tal assembléia é que se adotou providência que seria exigível desde o lançamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente específica do empreendimento. Pior. Admitiu a COOPERATIVA a tentativa, ao que parece baldada, de recuperação de empréstimos solidários, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforço de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de empréstimos feitos a outras seccionais e de má administração de recursos alheios. Não bastasse, cumpre reconhecer que a conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princípio da boa-fé objetiva, na medida em que cria uma situação de insegurança para os cooperados, surpreendendo-os com uma nova cobrança, dois anos após entrega da posse dos apartamentos, sem apresentar justificativa plausível. Parece óbvio que, decorridos prazo razoável após o pagamento da última parcela e entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes. Viola a BANCOOP com seu comportamento o princípio da boa-fé objetiva, na função de controle, por agir em venire contra factum próprio e em supressio. No venire contra factum próprio, não é permitido agir em contradição com comportamento anterior. A conduta antecedente gera legítimas expectativas em relação à contra-parte, de modo que não se admite a volta sobre os próprios passos, com quebra da lealdade e da confiança (Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1.997, os 742/752; Laerte Marrone de Castro Sampaio, A Boa-fé Objetiva na Relação Contratual, Coleção Cadernos de Direito Privado da Escola Paulista da Magistratura, Editora Manole, p.78/79). Na suppressio, a situação de um direito que, não tendo em certas circunstâncias sido exercido, por um determinado lapso de tempo, não mais pode sê-lo, por defraudar a confiança gerada (Menezes de Cordeiro, obra citada, p. 797/823). O comportamento da BANCOOP foi concludente ao longo de dois anos, e gerou a justa expectativa e a confiança dos adquirentes, de que o preço de suas unidades se encontrava inteiramente pago (cfr. também excelente artigo de Ricardo Lorenzetti, La oferta como apariencia y Ia aceptacion baseada em la confianza, Revista de Direito do Consumidor, n. 35, p. 13). Ademais, não há nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificação do novo saldo devedor. As notificações e atas de assembléias mencionam os valores dos supostos créditos, mas nada esclarecem sobre a sua composição, a forma de cálculo, e os documentos que a amparam. Com efeito, não há prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrança de tão expressivo resíduo, que monta, somado, a milhões de reais. Na realidade, o que parece ocorrer é que a BANCOOP lançou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que não conseguiu entregar e, em razão de administração ruinosa, pretende agora diluir o prejuízo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupõe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porém, não diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. São estas as razões que me levam a manter a procedência do pedido de inexigibilidade do valor residual e de reforço de caixa cobrado dos adquirentes”. Portanto, afastada a incidência da cláusula 16ª do contrato e configurado o adimplemento, pelos autores, na qualidade de consumidores, dos valores previstos nos contratos de adesão, deve a demanda ser julgada procedente para declarar inexigíveis os aportes financeiros propostos pela ré, com o devido levantamento das quantias consignadas nos autos. III. Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido apresentado na presente ação de inexigibilidade de aporte financeiro c/c pedido de consignação em pagamento ajuizada por MARCELO MATIAS BONERI, MARIA ANTONIETA ADDUCI, MAURÍCIO LELLIS, CARLOS ABRÃO, VALDECI LUIZ GALVÃO, EDMILSON DE OLIVEIRA SILVA e OSMANDE MEIRELES DA SILVA em face da COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP para DECLARAR a abusividade da cláusula 16ª do contrato de adesão que trata da “apuração final”, com a conseqüente inexigibilidade dos aportes financeiros propostos pela ré, autorizando-se, no mais, o levantamento das respectivas quantias consignadas em juízo pelos autores. Em razão da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com atualização a partir do ajuizamento da ação, em atenção ao disposto no § 4º do art. 20 do CPC. O valor do preparo importa em R$ 619,12, mais porte de remessa e retorno de R$ 125,00 (05 volumes). P.R.I. São Paulo, 08 de junho de 2011. GILSON DELGADO MIRANDA Juiz de Direito