Processo nº:158033-7 solar de santana escrituras INEXIGIBILIDADE

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.158033-7

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.158033-7
Cartório/Vara 41ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 873/2006
Grupo Cível
Ação Declaratória (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 31/05/2006 às 08h 51m 32s
Moeda Real
Valor da Causa 15.700,00
Qtde. Autor(s) 14
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente CLAUDETE DA CRUZ OLIVEIRA
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO
Advogado: 157654/SP ALESSANDRA APARECIDA LUÍS DE SOUZA
Advogado: 124793/SP LETICYA ACHUR ANTONIO
Advogado: 54771/SP JOÃO ROBERTO EGYDIO DE PIZA FONTES
Requerente FRANCISCO CARLOS MELO
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente GIZELE ALVES CARBONE POLONIO
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente HELOISA POSTERARI
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente IZILDA DE ANDRADE SILVA BRANCAGLION
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente JOÃO ALÉCIO BRANCAGLION
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente MARCIA ELENA PERIM
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente MARIANGELA FURTADO DE BRITO
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente MARIZA SANTOS FIGUEIREDO
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente PAULO SÉRGIO POLONIO
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente RICARDO TERUEL ALVES
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente RUBENS MIHRAN BUENO DA ROSA
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente VANIA APARECIDA PETRI LIMA MELO
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS
Requerente VLADIMIR BENEDITO DE OLIVEIRA
Advogado: 62970/SP MARIA VERA SILVA DOS SANTOS

-------------------------


C O N C L U S Ã O Em 02 de março de 2.009, faço os presentes autos conclusos à MMª. Juíza de Direito da Quadragésima Primeira Vara Cível da Comarca de São Paulo, Dra. CLAUDIA LÚCIA FONSECA FANUCCHI. Eu, ____________, Viviane Moreira, Esc., subscrevi. Vistos. MARIZA SANTOS FIGUEIREDO, GIZELE ALVES CARBONE POLINIO, PAULO SÉRGIO POLONIO, RUBENS MIHRAN BUENO DA ROSA, MARCIA ELENA PERIM, VANIA APARECIDA PETRI LIMA MELO, FRANCISCO CARLOS MELO, RICARDO TERUEL ALVES, JOÃO ALÉCIO BRANCAGLION, IZILDA DE ANDRADE SILVA BRANCAGLION, IZILDA DE ANDRADE SILVA BRANCAGLION, MARIANGELA FURTADO DE BRITO, HELOISA POSTERARI, VALDIMIR BENEDITO DE OLIVEIRA e CLAUDETE DA CRUZ OLIVEIRA, todos qualificados às fls. 03/04, ajuizaram a presente ação declaratória de inexigibilidade de débito em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, igualmente qualificada à fl. 05. Alegaram, em síntese, que, através de “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” e “Termo de Transferência de Direitos”, aderiram à Cooperativa Habitacional Ré, para a aquisição de unidade autônoma do empreendimento que recebeu o nome de “Conjunto dos Bancários Solar de Santana”.

Em razão da grande procura, a Ré resolveu aumentar o número de unidades de cada um dos edifícios, culminando com o atraso da obra. Com a conclusão desta, as chaves foram entregues aos Requerentes mediante assinatura do “Termo de Autorização para Uso Antecipado da Unidade Habitacional”, passando a ocupar os imóveis.

Estando todos os Autores certos de que o compromisso estava quitado, face à finalização dos pagamentos, muito embora a última torre ainda não tivesse sido entregue, receberam carta datada de 10 de julho de 2.003, relatando desequilíbrio financeiro, pelo aumento dos custos de construção em índice superior à variação da CUB, indexador contratual, elevando o preço do metro quadrado, além do não repasse de 69 (sessenta e nove) vagas de garagem, resultando em um déficit de R$ 1.350.000,00 (hum milhão, trezentos e cinqüenta mil reais).

A Ré informou que R$ 1.035.000,00 (hum milhão e trinta e cinco mil reais) seriam para pagamento das vagas extras de garagem não comercializadas que passariam a pertencer ao empreendimento, enquanto que R$ 315.000,00 (trezentos e quinze mil reais) se referiam ao “acréscimo sem contra partida”. O déficit rateado, no mês de julho de 2.003, foi de R$ 6.469,65 (seis mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e sessenta e cinco centavos) para as unidades de 02 (dois) dormitórios e R$ 7.907,34 (sete mil, novecentos e sete reais e trinta e quatro centavos) para as unidades de 03 (três) dormitórios.

Os Autores não foram convocados para participação de qualquer assembléia que discutiu ou aprovou o rateio em questão.

Não foram demonstrados os custos que geraram o alegado déficit. A Ré emitiu os boletos, com vencimento inicial em 30 de julho de 2.003. O déficit foi pago pelos Autores em 30 (trinta) parcelas mensais e consecutivas, motivo pelo qual passaram a exigir o termo de quitação da Ré. Ocorre que os Suplicantes foram surpreendidos com nova correspondência datada de 13 de março de 2.006, na qual a Requerida informou novo déficit em valores muito elevados, atribuindo o rateio de acordo com a fração ideal, tendo como base o número de dormitórios e o número de vagas da garagem, por unidade, em 24 (vinte e quatro) meses. Ao que tudo indica, a garagem extra está sendo computada novamente. Não houve demonstração da origem dos valores. A Ré não realizou nenhuma assembléia, não houve convocação e não foi apresentado balanço referendado e aprovado, com parecer do Conselho Fiscal, conforme determina a Lei nº 5.764/71 e o estatuto da Requerida. Com a atuação da Ré no mercado de capitais, não se cumpre o objeto social proposto, acarretando a desconsideração do caráter cooperativista e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Não há neutralidade política dos administradores da Ré. Não houve registro da incorporação. Houve publicidade enganosa. Em sede de tutela antecipada, requereram a suspensão da exigibilidade do valor apontado pela Ré na carta cobrança datada de 13 de março de 2.006, a proibição da Ré em lançar o nome dos Autores nos órgãos de proteção ao crédito e desqualificá-los como cooperados para proceder à rescisão do pacto ajustado, a determinação para que a Ré forneça o termo de quitação e a determinação para que a proceda à incorporação e desmembramento do empreendimento. Com esses e outros fundamentos, pleitearam pela procedência da ação, com a suspensão definitiva da cobrança e o reconhecimento da quitação das obrigações efetivamente pagas pelos Autores (fls. 03/23). Veio esta peça acompanhada de documentos (fls. 24/383). A tutela antecipada foi indeferida (fls. 385/386 e 389).

bancoop fala


Citada (fl. 390, verso), a Ré juntou documentos (fls. 392/420) e ofertou contestação (fls. 422/452), asseverando, em suma, que não está obrigada a realizar a incorporação do empreendimento, por se tratar de cooperativa e não visar lucro e porque não foram necessários financiamentos bancários que exigem garantia hipotecária.

Com a obra concluída, não existe nem mesmo a possibilidade do registro da incorporação, mas somente do registro da construção.

Obrigar a incorporação imobiliária por cooperativas acabaria por prejudicar o estímulo necessário que o legislador constitucional achou por bem definir para as sociedades em questão. O que os Autores pretendem é não cumprir obrigação legal, estatutária e contratual do pagamento do preço de custo. Citou doutrina e jurisprudência. Os Autores pretendem transformar o preço de custo em preço fechado, ensejando o locupletamento em detrimento dos demais cooperados.

Conforme contas aprovadas no exercício de 2.004, o empreendimento denominado “Seccional Solar de Santana” já era deficitário em R$1.604.541,32 (hum milhão, seiscentos e quatro mil, quinhentos e quarenta e um reais e trinta e dois centavos). Pela ajuda de outros cooperados de outros empreendimentos, foi possível terminá-lo.

Não há falta de isenção política da administração da cooperativa.

O “Fundo de Direitos Creditórios” é uma operação pública aprovada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários, praticado pela Ré para poder finalizar as obras dentro de um espaço de tempo menor que do efetivo pagamento pelos cooperados.

Todos os cooperados sabiam que o valor do empreendimento era estimado e de custo, e que ao final seria feita a apuração final do custo. O rateio realizado no decorrer da obra, que foi pago em 30 (trinta) parcelas, não foi suficiente para a conclusão, pois a obra ainda estava em andamento. Os cooperados da “Seccional Residencial Solar de Santana”, que estão usufruindo tranquilamente de suas unidades, possuem sua obra concluída graças aos recursos de terceiros que aguardam a mesma oportunidade de poder receber o sonho da casa própria. O valor estimado pago pelos cooperados que já estão residindo no imóvel, conforme datas de entrega, somado ao rateio apresentado a título de apuração final, demonstram o custo real do empreendimento. A Ré não adota a prática de enviar os nomes dos cooperados aos órgãos de proteção ao crédito.

Há possibilidade de devolução da unidade habitacional, de acordo com as regras do estatuto e regimento interno da entidade. Com esses e outros fundamentos, pleiteou pela improcedência da ação. Veio esta peça acompanhada de documentos (fls. 453/538). Houve réplica (fls. 545/550). O feito foi saneado, determinando-se a produção de prova pericial e documental nova (fls. 556/557).

perito entra em cena

O laudo técnico foi elaborado (fls. 655/773). Os assistentes técnicos dos Autores e da Ré apresentaram seus pareceres (fls. 781/784 e 789/844), sobre os quais se manifestaram as respectivas partes contrárias (fls. 851/853 e 855/859). O Sr. Perito Judicial prestou esclarecimentos complementares (fls. 862/869). Foi realizada audiência de instrução, na qual foi ouvido o representante legal da Ré (fls. 990/991). As partes apresentaram suas alegações finais (fls. 1.005/1.036).

JUIZA DECIDE


É a síntese de necessário. Fundamento e decido.

A ação é procedente, porém, em parte.

Como o juiz está adstrito aos pedidos realizados na exordial, a análise das questões postas em debate se resumirão tão-somente aos dois pleitos finais realizados pelos Suplicantes: suspensão definitiva da cobrança realizada pela Ré e reconhecimento da quitação das obrigações efetivamente pagas pelos Requerentes. Inicialmente, ressalto que os Autores aderiram a um programa cooperativo, na forma do artigo 3º da Lei nº 5.764/71, para fins habitacionais.

Trata-se de um contrato de sociedade cooperativa, em que as partes mutuamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica, de proveito comum e sem objetivo de lucro.

Dessa forma, não há pertinência na invocação de dispositivos do Código do Consumidor, inaplicável aos contratos de sociedades cooperativas.

Realmente, o traço essencial do cooperativismo é a comunhão de esforços em busca de um objetivo comum. Isso afasta a existência de relação de consumo, em que não existe esse elemento subjetivo. Os Autores não demonstraram a quitação de suas unidades habitacionais. O documento de fls. 267/268 atesta que a Ré informou que “esclarecemos que proximamente será informado sobre os procedimentos que adotaremos para fornecimento do Termo de Quitação e outorga de escritura”.

Ora, informou-se que o termo de quitação seria fornecido, concluindo-se que o documento em questão não é a própria admissão da quitação.

E a quitação está condicionada ao pagamento do custo final da obra. A cláusula 16 do termo de adesão estipula que “ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou pôr decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo” (fl. 121).

Ou seja, resta claro que o termo de quitação e a outorga da escritura definitiva só seriam fornecidos com o pagamento o custo final do empreendimento, de acordo com apuração final.

Pois bem. Em 10 de julho de 2.003 a Ré informou a existência de saldo a ser quitado (fls. 330/331), o que ocorreu novamente em 13 de março de 2.006 (fls. 333).

Ocorre que não se comprovou a regularidade de tal cobrança, ressaltando que a impugnação diz respeito à última missiva. A lei nº 5.764/71, que disciplina o sistema de cooperativas, estatui que: “Art. 44. A assembléia Geral Ordinária, que se realizará anualmente nos 3 (três) primeiros meses após o término do exercício social, deliberará sobre os seguintes assuntos que deverão constar da ordem do dia: II –

destinação das sobras apuradas ou rateio das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura das despesas da sociedade e o parecer do Conselho Fiscal, compreendendo:

a) relatório da gestão;

b) balanço; c) demonstrativo das sobras apuradas ou das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura das despesas da sociedade e o parecer do Conselho Fiscal” (sublinhado nosso).

O próprio Estatuto da Ré prevê que: “art. 80 (...) Parágrafo 2º - As perdas verificadas, que não tenham cobertura no Fundo de Reserva, serão rateadas entre os associados após a aprovação do Balanço pela Assembléia Geral Ordinária na proporção das operações que houver realizado com a Cooperativa” (fl. 345).


Tais formalidades não foram comprovadas pela Requerida, (bancoop) concluindo-se que a cobrança por ela perquirida não pode ser exigida.

Entendo pertinente a citação do seguinte aresto jurisprudencial que bem estampa posicionamento que ora adoto para a matéria posta em debate:

“E, no caso, ao que tudo indica, nada mais fez a cooperativa do que efetuar o rateio dos custos entre os proprietários das unidades habitacionais, conforme claramente prevê a cláusula 16ª do contrato firmado entre as partes (fls. 115).

Lembre-se que, como os imóveis foram construídos a preço de custo, cada cooperado, ao final da obra, deve ter contribuído com a quantia necessária à construção da unidade residencial que lhe foi atribuída.

Ocorre, porém, que para sua exigibilidade se faz necessário que os valores sejam apurados pela cooperativa e aprovados em assembléia, de modo a prevalecer a vontade da maioria.

Atente-se que, na hipótese, a autora não comprovou a extensão dos custos. Aliás, e como bem observou o juízo, '...atribuiu de forma unilateral valores que seriam de responsabilidade dos adquirentescooperados, mas em momento algum trouxe aos autos qualquer relação com o custo das obras, materiais utilizados, mão-de-obra empregada e respectivos comprovantes de desembolso dos valores', (fl. 327/328).

E não se pode olvidar que tal demonstração se mostrava indispensável à exigência do saldo residual, além da autorização da assembléia autorizando o rateio das despesas, pois, respeitada a autonomia da vontade assemblear, representativa da maioria, somente assim poderia a autora exigir dos réus o cumprimento da obrigação ali estabelecida. Como se tem decidido,

‘Declaratória - Cobrança indevida de resíduo - Agravo retido prejudicado - O termo de Adesão, na sua cláusula 16a e do Estatuto, artigos 22 e 39, são claros ao dispor que é possível o rateio de despesas, mas desde que concluída a obra, além do cumprimento de todas as obrigações pelos cooperados e autorização de Assembléia Geral - Prova dos autos que demonstra que a obra não foi concluída e que não houve Assembléia Geral autorizando o rateio das despesas - Prejudicado o agravo retido, negase provimento à apelação’ (TJSP - Ap Cível n. 527 602 450-0 - São Paulo - Rei Beretta da Silveira-j 04 12.2007).

Logo, não há se questionar a desnecessidade da realização de assembléia para a exigência do rateio.

Portanto, embora comungue este Julgador com a possibilidade de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, é certo que sem a efetiva demonstração dos gastos não há como se afenr a exigibilidade do valor pleiteado de cada cooperado” (TJ/SP, Apelação Cível nº 602.217.4/4-00, rel. Vito Guglielmi, j. 0511/.2008) (sublinhado nosso).

Quando à necessidade de incorporação e desmembramento do empreendimento, friso que não se faz presente para o caso de cooperativas, pois não há oferta pública de aquisição de unidades a qualquer pessoa física, já que estas, no presente caso concreto, são destinadas apenas aos cooperados que preencherem determinados requisitos.

Nesse sentido: "Cumpre consignar, por fim, que a obrigatoriedade do registro prévio de incorporação, prevista na Lei de Registros Públicos, só tem lugar quando houver oferta pública de venda do bem, o que não se aplica ao caso presente, em consiste na aquisição de terreno por pessoa física ou jurídica e posterior realização de edificação, com a venda a vários condôminos das unidades autônomas" (TJ/SP, Apelação Cível nº 541.421.4/1-00).

Malgrado a conclusão da inexigibilidade da cobrança realizada pela Ré, a outorga de quitação aos Autores não pode ser concedida, já que a Suplicada, por lei e pelo Estatuto, está autorizada a realizar a cobrança da apuração final da obra, desde que cumpra os requisitos necessários para tanto, o que ainda poderá ser realizado.

Do contrário, haveria verdadeiro enriquecimento ilícito dos Autores, que poderiam obter a escritura definitiva de suas unidades sem o pagamento do preço total final, o que não se pode admitir. São desnecessárias maiores considerações.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, esta ação declaratória de inexigibilidade de débito, para suspender a cobrança realizada pela R(BANCOOP) é a título de apuração final de valores informada no documento de fl. 333.

Defiro, parcialmente, o pleito antecipatório dos Requerentes, demonstrada a prova inequívoca do alegado, diante da cognição exauriente ora realizada, e o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, determinando a inexigibilidade do valor apontado pela Ré no documento de fl. 333, com o impedimento de rescisão do pacto e de inscrição dos danos dos Autores nos órgãos de proteção ao crédito em virtude de tal cobrança, o que deverá ser observado independentemente do trânsito em julgado.

A sucumbência foi recíproca. Assim, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais, inclusive dos honorários periciais e da remuneração dos assistentes técnicos, e não há condenação em verba honorária (artigo 21 do Código de Processo Civil). Para o caso de recurso, observem-se a Lei Estadual n° 11.608/2003, bem como o Provimento n° 833/2004. P. R. I. C. e, oportunamente, arquivem-se. São Paulo, 20 de março de 2.009 Claudia Lúcia Fonseca Fanucchi Juíza de Direito