Processo nº: 583.00.2006.231679-1 (cdc) clausulas nulas escritura (ubatuba)

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.231679-1

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.231679-1
Cartório/Vara 37ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1813/2006
Grupo Cível
Ação Declaratória (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 28/11/2006 às 14h 37m 43s
Moeda Real
Valor da Causa 12.000,00
Qtde. Autor(s) 2
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Requerente EDUARDO GOMES VENEGAS
Advogado: 32481/SP HAMILTON PASCHOAL DE ARRUDA INNARELLI
Advogado: 156654/SP EDUARDO ARRUDA
Requerente ROSÂNGELA JACUVISKE
Advogado: 32481/SP HAMILTON PASCHOAL DE ARRUDA INNARELLI
Advogado: 156654/SP EDUARDO ARRUDA
LOCAL FÍSICO [Topo]
22/07/2009 Imprensa

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JUÍZO DE DIREITO DA 37a. VARA CIVEL CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP AUTOS nº 1813.06.231679-1 Vistos, etc. ROSÂNGELA JACUVISKE e seu marido EDUARDO GOMES VENEGAS ajuizaram a presente ação declaratória c.c. obrigação de fazer c.c. antecipação parcial dos efeitos da tutela contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP

visando: a) – seja reconhecida a relação de consumo entre as partes; b) – seja desconsiderada a personalidade jurídica de cooperativa, responsabilizando-se solidariamente os seus administradores; c) –seja revisto o contrato para declarar a nulidade da cláusula que prevê a apuração final; d) - – seja declarada a obrigatoriedade da ré em promover os registros imobiliários inerentes à incorporação da construção; e) – seja a ré condenada a adotar todas as providencias que trata a Lei 4.591/64 e a Lei de Registros Públicos, necessárias a garantir aos autores a outorga de escrituração em definitivo dos imóveis transacionados. Requereram, a título de antecipação de tutela: a) - seja determinado à ré que promova os registros previstos no artigo 44 da Lei 4.591/64 inerente ao registro público da incorporação imobiliária, bem como que adote todas as providências necessárias para a regularização do empreendimento, sob pena de multa, bloqueando-se a matrícula; b) – seja determinado à mesma ré que se abstenha de realizar qualquer tipo de cobrança, bem como negativação, protesto ou interpelação em relação aos nomes dos autores, no que tange ao suposto débito inerente à apuração final, sob pena de multa, afastando-se os efeitos da mora.

Alega que, em março de 2.000, a BANCOOP iniciou, na qualidade de incorporadora, a comercialização de apartamentos inerentes ao Empreendimento Praias de Ubatuba. Concluídas as obras, foram entregues todas as unidades e as chaves aos adquirentes, que passaram a ocupar os imóveis a título precário. A ré comunicou seus cooperados acerca da existência de saldo devedor a ser pago por conta da apuração final do empreendimento, sem contudo discriminar o que gerou este saldo devedor, uma vez que o contrato firmado era de preço de custo.

Foi-lhes apresentado um saldo devedor de mais de R$1.400.000,00 que deveria ser rateado com todos os condôminos. Este saldo devedor corresponde, aproximadamente, a 33% do valor pago pelo apartamento. Este défcit então rateado entre os cooperados, a título de apuração final da seccional, com custo de aproximadamente R$12.000 a R$24.000,00 para cada unidade, que poderiam ser quitados em 24 parcelas. A ré estabeleceu que somente vai lavrar as escrituras após o pagamento da apuração final. A cláusula que prevê a apuração final é ilegal por afronta ao artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Os autores já quitaram o preço previsto no contrato. A BANCOOP sequer efetuou o registro da incorporação. Juntaram documentos (fls. 74/179). O pedido de antecipação de tutela ficou para ser apreciado após a citação (fls. 180/181).

bancoop fala


A ré ofereceu contestação (fls. 207/264) argüindo preliminarmente a inépcia da inicial por falta de formulação de pedido certo definido quanto à adoção das providências contidas na LRP necessárias a garantir a escrituração em definitivo do imóvel. No mérito sustenta: a)- legalidade da cooperativa; b) – neutralidade política; c) – inexistência de finalidade lucrativa; d) - cumprimento do Estatuto Social; d) – aplicação do regime jurídico do “ato cooperativo” e inexistência de relação de consumo.

A Cooperativa não promove a construção do empreendimento para alienar a seus associados as unidades autônomas, mas sim oferece aos mesmos a adesão a um projeto (com custo estimado e plano de pagamento) para só então, na medida em que os pagamentos são efetuados, firmar compromisso de compra do terreno e passar a construir. Realiza-se a Apuração Final do Custo do empreendimento e, tendo o mesmo sido maior do que o custo estimado, é efetuado um rateio e a cobrança é enviada aos respectivos cooperados, sendo que toda documentação permanece à plena disposição dos mesmos para verificação na Cooperativa. Não existe registro de Incorporação Imobiliária, visto tratar-se de construção pelo sistema de cooperativa, não havendo obrigação legal do referido registro, onde a princípio não existe a individualização da unidade e conseqüentemente não há como registrar qualquer Termo de Adesão; e) – inexistência de propaganda enganosa; f) – legalidade e essencialidade da cláusula de apuração final. A execução dos empreendimentos conta com o adimplemento dos cooperados, não só com relação ao pagamento do custo estimado, mas como o pagamento do custo real da obra, de modo que as sobras líquidas e os prejuízos eventualmente verificados serão rateados entre os cooperados na proporção da fruição de cada serviço. Não há qualquer norma legal, estatutária ou contratual que obrigue a Cooperativa a outorgar a escritura ao cooperado antes que o mesmo quite integralmente o preço de custo da unidade habitacional por ele ocupada, zerando, com isso, as contas do empreendimento; g) – regularidade do terreno e possibilidade de retomada das unidades em caso de inadimplemento; h) – inaplicabilidade da lei de incorporação imobiliária às cooperativas. Juntou documentos (fls. 265/435). Réplica a fls. 438/470, acompanhada de documentos (fls. 471/509).

Realizou-se audiência de tentativa de conciliação (fls. 570).

Os autores, cientes da tramitação de ação civil pública que trata de pedido semelhante ao dos autos, manifestaram interesse no sobrestamento do feito desde que a ré concorde em não aplicar os efeitos da mora aos autores (fls. 591/593).

A ré, por sua vez, aduziu que se os autores quiserem beneficiar-se da mencionada ação, não deverão atribuir condições à ré (fls. 657/658). Os autores requereram o aproveitamento de perícia contábil realizada em outro feito semelhante como prova emprestada (fls. 583/586).

juiz decide


É O RELATÓRIO. DECIDO. É caso de julgamento antecipado da lide, na forma do disposto no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a matéria em exame é de direito e de fato cuja prova é documental, já produzida nos autos. Assim, reconsidero o despacho de fls. 663, não havendo que se falar em aproveitamento de perícia contábil realizada em outro feito. Os autores, cientes da tramitação de ação civil pública que trata de pedido semelhante ao dos autos, condicionaram o pedido de sobrestamento do presente feito à não aplicação, pela ré, dos efeitos da mora. Tal condição pretendida pelos autores não tem amparo legal, de modo que tenho como não requerida a suspensão prevista no artigo 104 do Código de Defesa do Consumidor. AFASTO a PRELIMINAR argüida em contestação. A inicial não é inepta. É considerado certo e definido o pedido atinente à adoção das providências contidas na LRP necessárias a garantir a escrituração em definitivo do imóvel. Assim é que a ré compreendeu perfeitamente a pretensão e logrou produzir convenientemente sua defesa.

No MÉRITO a ação é PROCEDENTE EM PARTE. A adesão dos autores à cooperativa nada mais caracterizou do que um disfarce de contrato de compromisso de venda e compra da casa própria. A E. Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do nosso Estado decidiu (RJTJESP 236/59):


“Cooperativa – Habitacional – Termo de adesão – Rescisão – Negócio que disfarça compromisso de venda e compra da casa própria – Prazos longos de entrega, a critério exclusivo da cooperativa – Abusividade, com rompimento do equilíbrio contratual – Ação procedente – Recurso provido.

“É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas.

Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960 adesões. (...)

“A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes.

Os réus não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria.

Pagaram as prestações, mas vendo que a obra não era entregue, pediram a rescisão do compromisso”

Dos termos do contrato conclui-se que o associado adere à associação apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria e dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção. O negócio jurídico mais se aproxima da promessa de compra e venda. Assim sendo, de rigor a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor.

E a cláusula que estabelece a apuração a final, constitui verdadeira condição potestativa e desequilibra o contrato.
Tal cláusula é nula, nos termos do artigo 51, IV, X e seu parágrafo 1º, II e III, do Código de Defesa do Consumidor por estabelecer obrigação considerada abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de ser incompatíveis com a boa-fé e a eqüidade ante a indireta variação do preço de maneira unilateral pelo fornecedor, restringindo, portanto, direito fundamental inerente à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar o equilíbrio contratual, mostrando-se excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

A confusa cláusula que prevê a apuração final autoriza a ré a cobrar dos adquirentes dos imóveis um valor não elencado nas cláusulas 4ª e 5ª do contrato que fixam o chamado preço estimado do bem.

A parcela relativa a apuração final não é previamente conhecida pelos adquirentes; somente é revelada pela própria ré, com base no custo específico da obra.

Não há critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos adquirentes. Note-se que a variação dos custos da obra já é observada mediante o reajuste do saldo do preço e das prestações pelo índice CUB/SINDUSCON (cláusula 5ª).

A situação é de verdadeira fixação do preço por arbítrio exclusivo da ré, o que é vedado pelo Código Civil, em seu artigo 489. Nessa linha, tendo os autores, adquirentes, efetuado o pagamento do preço segundo as regras das cláusulas 4ª e 5ª, de rigor que recebam as escrituras definitivas do imóvel, sem mais delongas, eis que a ré não pode deixar de se submeter às regras das da Lei 4.591/64 e da Lei dos Registros Públicos pois o negócio jurídico entabulado entre as partes configura verdadeiro compromisso de compra e venda de imóvel a prazo, não havendo que se falar em regime jurídico de cooperativa.

Não havendo demonstração da necessidade da desconsideração da personalidade jurídica da ré, na medida em que esta continua exercendo a sua finalidade social e não há provas de insolência ou mesmo de fraude/mau uso da pessoa jurídica, indefiro, por ora, o pedido de desconsideração da personalidade jurídica da Cooperativa.

Ressalvo a possibilidade de haver tal desconsideração, nos termos do artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor na fase de execução de sentença.

Posto isso, com fundamento no artigo 269, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação ajuizada por ROSÂNGELA JACUVISKE e seu marido EDUARDO GOMES VENEGAS contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP.

Reconheço a relação de consumo entre as partes e a nulidade da cláusula 16ª do contrato que prevê a apuração final. Condeno a ré a promover os registros imobiliários inerentes à incorporação da construção, bem como a adotar todas as providências que trata a Lei 4.591/64, bem como a Lei de Registros Públicos, necessárias a garantir aos autores a outorga de escrituração em definitivo dos imóveis transacionados.

Em razão da sucumbência, a ré arcará com custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado desde a data da propositura da demanda.

Concedo antecipação de tutela a fim de determinar à ré a obrigação de proceder, em 60 dias, aos registros de incorporação do empreendimento “Praias de Ubatuba”, sob pena de multa diária de R$10.000,00 e se abster de inserir o nome dos autores no rol de inadimplentes em razão do não pagamento das parcelas que lhe estão sendo cobradas a título de resíduo, sob pena da mesma multa. P.R.I.C. São Paulo, 16 de julho de 2.009.

MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito