1091631-48.2013.8.26.0100 - escritura vila inglesa

1091631-48.2013.8.26.0100 Visualizar Inteiro Teor
Classe: Procedimento Comum
Assunto: Compra e Venda
Magistrado: Fatima Cristina Ruppert Mazzo
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 34ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 08/06/2016
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 34ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, 11º andar - salas nº 1127/1129 - Centro CEP: 01501-900 - São Paulo - SP Telefone: 2171-6233 1091631-48.2013.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo nº: 1091631-48.2013.8.26.0100 Classe – Assunto: Procedimento Comum - Compra e Venda Requerente: Nubia Ribeiro Santos Requerido: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP Juiz de Direito: Dra FÁTIMA CRISTINA RUPPERT MAZZO. Vistos. Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C. OUTORGA DE ESCRITURA em face de BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, também qualificada na inicial, visando, a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a possibilidade de “apuração final”, com a determinação de outorga da escritura pública em relação ao imóvel por ele adquirido, sob pena de multa diária. A autora alega, em resumo, que firmou com a ré o “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” visando a aquisição de uma unidade habitacional no Empreendimento Conjunto Residencial Vila Inglesa, nesta Capital; foi sorteada em uma das Assembleias Extraordinárias e escolheu a unidade nº 71 do Edifício; notou vários vícios e defeitos quando da entrega das chaves; os problemas envolvendo infiltrações e rachaduras persistem até hoje; a ré iniciou a construção da terceira torre, mas os trabalhos foram interrompidos; os cooperados tentaram um acordo com a ré, sem êxito; a ré está envolvida em diversos escândalos, incluindo acusações de desvio de dinheiro; no dia 27 de março de 2006 quitou a unidade de acordo com o contrato firmado; o valor venal atual do imóvel é de R$ 88.039,00; não se há falar em “apuração final”; está à mercê da vontade da ré, que pode lançar a qualquer tempo valores a título de “apuração final”; o não pagamento dos valores pode acarretar sua eliminação dos quadros da Cooperativa; corre o risco de perder sua unidade em razão de eventual penhora, pois ainda não recebeu a Escritura Pública do imóvel; a cláusula 16, que prevê a “apuração final”, é nula de pleno direito, pois o contrato já foi cumprido integralmente; a ré está em posição privilegiada; quitou sua unidade e até o momento não obteve a Escritura. Por fim, requereu a citação da ré para os termos do pedido e que, julgada procedente a Ação, sejam a ela impostos os ônus do sucumbimento. Juntou documentos. Citada (fl. 75), a ré apresentou defesa sustentando a improcedência do pedido sob a argumentação de que firmou acordo com o Ministério Público, que reconheceu a sua natureza de Cooperativa Habitacional; esse acordo não apenas foi firmado com o Ministério Público, mas também foi devidamente homologado na 37ª Vara Cível Central; as Cooperativas não promovem a construção dos Empreendimentos para alienar aos seus associados, mas oferecem a adesão a projetos; seus Empreendimentos são executados em estrita observância aos princípios do preço de custo, do autofinanciamento e do sistema cooperativo de construção; a incidência do regime cooperativo entre a Cooperativa o os cooperados não se coaduna com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não há relação de consumo entre a Cooperativa e o cooperado; a execução do Empreendimento conta com adimplemento dos cooperados, não só em relação ao pagamento do custo estimado, mas com o pagamento do custo total real da obra; o artigo 80 da Lei nº 5.764/71 prevê que as sobras líquidas e os prejuízos eventualmente verificados serão rateados entre os cooperados na proporção da fruição de cada serviço; a cláusula 13 do “Termo de Adesão” também prevê que a escritura será entregue após concluída a “apuração final” e desde que cumpridas todas as obrigações pelo associado; o rateio do valor excedente obtido com a “apuração final” é dever previsto no artigo 21 do seu Estatuto Social; a disposição contratual que prevê o rateio de eventual valor excedente é clara a apoia-se nos princípios do sistema cooperativo de construção; os cooperados podem auditar, fiscalizar e eventualmente contestar as contas gerais da Cooperativa; o rateio refere-se à diferença entre o custo estimado na criação do grupo e o custo real apurado, acrescido inclusive dos gastos com inadimplência e com ações judiciais; as contas questionados passaram pelo crivo de uma auditoria externa e foram aprovadas em Assembleia, que reuniu mais de setecentos (700) cooperados; todos os cooperados já haviam sido anteriormente alertados sobre a necessidade de custeio do saldo residual; o autor teve à disposição todos os meios para tomar conhecimento das contas da Cooperativa e do déficit existente no Empreendimento em causa; para que possa fazer jus à escritura definitiva, o autor deve realizar o pagamento de todo o preço do custo efetivo; o Empreendimento em causa ainda não foi concluído, o que impossibilita a sua realização e consequentemente a outorga da Escritura Pública. Juntou documentos. A autora apresentou réplica, refutando o alegado e insistindo no pedido (fls.172/ 206). Facultada a especificação de provas, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. É o relatório. Decido. A autora visa, a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a possibilidade de “apuração final”, com a determinação de outorga da escritura pública em relação ao imóvel por ela adquirido, sob pena de multa diária. O feito comporta julgamento antecipado com base na prova documental, haja vista o desinteresse das partes na produção de outras provas. Conforme já examinado em outros casos envolvendo relação jurídica similar, entre outros “cooperados” e a própria BANCOOP, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso dos autos. Com efeito, a ré vinha na verdade exercendo atividade empresária de venda de apartamentos, obtendo lucro da venda dos imóveis, com intensa publicidade dos Empreendimentos que seriam lançados, desvirtuando-se por completo da finalidade para a qual a criação de Cooperativas foi permitida pelo ordenamento jurídico. Tem-se, pois, que o “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” utilizado pela ré quando da aquisição das unidades habitacionais pelos ditos ”cooperados” tem verdadeira natureza jurídica de compromisso de venda e compra de imóvel. O regime de atuação da ré, embora a previsão da Lei nº 5.764/71, mais se aproxima do regime de Incorporação Imobiliária prevista na Lei n° 4.591/64. Ao que se sabe, os cooperativados jamais participaram da vida administrativa da Cooperativa, ou seja, nunca foram convocados para decidir os destinos da Associação. Esse fato por si só já afasta a incidência das normas estatutárias, que na verdade são impostas aos aderentes dos contratos de adesão de venda e compra de apartamentos oferecidos por Cooperativas já existentes e atuantes intensivamente no mercado imobiliário. Ressalte-se que a relação jurídica de direito material que vincula as partes tem natureza de consumo, incidindo, pois, as normas da Lei n° 8.078/90, que coíbem cláusulas abusivas e recomendam a inversão do ônus da prova em prol do consumidor, parte mais vulnerável na relação contratual (v. artigos 6º, inciso III e 51 do Código de Defesa do Consumidor). Revelam-se patentes nos autos a existência de negócio jurídico de compra e venda de imóvel entre a autora e a ré, bem como a quitação do preço muito antes da convocação da autora pela ré, para o pagamento do cogitado “rateio residual” como condição para a outorga das respectivas escrituras públicas. A prova documental é clara no sentido de que a autora pagou efetivamente o preço da unidade habitacional em questão, não se podendo conceber a cobrança de qualquer “resíduo”, calculado de forma unilateral pela ré e apresentado sem qualquer respaldo documental ou cálculo contábil, com as informações inerentes. Consta, demais, notícia de inúmeras denúncias contra a gestão temerária da ré nos meios de comunicação e a existência de centenas de Ações judiciais visando a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas por parte de consumidores prejudicados. Aliás, é de conhecimento público e notório a gestão temerária do dinheiro arrecadado pela ré, que prejudicou o patrimônio de milhares de adquirentes de apartamentos em Empreendimentos por ela lançados, ensejando o ajuizamento de Ação Civil Pública pelo Ministério Público deste Estado, havendo inclusive notícia de que a própria OCESP – Organização das Cooperativas do Estado de São Paulo atestou a situação de irregularidade da ré pelo não cumprimento dos deveres estatutários da Organização. Como quer que seja, a cobrança de resíduo contratual por parte da ré contra a autora após vários anos do reconhecimento da quitação, a pretexto de necessidade de rateio sem a demonstração convincente no tocante, deve mesmo ser repudiada. Relembre-se que a ré já foi vencida em diversas outras Ações de cobrança de resíduo contra consumidores em situação semelhante a dos autos. A propósito de casos envolvendo a própria Cooperativa ré e questões similares às dos autos, vejam-se os r. Julgados abaixo indicados: 0158530-89.2006.8.26.0100 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Luiz Ambra Comarca: São Paulo Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 24/10/2012 Data de registro: 26/10/2012 Ementa: BANCOOP Cooperativa dos bancários Medida Cautelar incidental, buscando o bloqueio da matrícula do terreno onde edificada as unidades dos autores, à vista do risco de malversação, caótica a situação financeira da ré Concessão de liminar pelo relator, que se mantém e torna definitiva, julgada procedente a cautelar pelas razões constantes do corpo do voto. AÇÃO COLETIVA Pedido de inexigibilidade da cobrança de resíduo inflacionário derivado de apuração final Procedência parcial Alegação de julgamento extra petita Inocorrência Pretensão da cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previsão de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos Escritura somente após o término do empreendimento Inadmissibilidade Caráter potestativo da cláusula que não permite que o promitente comprador obtenha o domínio da coisa adquirida, por condicionar a transmissibilidade ao término do empreendimento Sentença reformada Provido o recurso dos autores Apelo da ré improvido. 0189628-58.2007.8.26.0100 Apelação / Cooperativa Relator(a): Christine Santini Comarca: São Paulo Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 18/02/2014 Data de registro: 20/02/2014 Ementa: Apelação Cível. Ação coletiva ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Bela Cintra em face da Cooperativa habitacional BANCOOP Caracterização de relação de consumo, com incidência do Código de Defesa do Consumidor Inversão do ônus da prova admissível na hipótese Cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previsão de cobrança de resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos Pleito de declaração de nulidade dos "demais dispositivos contratuais que permitem o aumento abusivo do preço após a contratação" considerado genérico, dificultando o exercício do direito de defesa Pleito de adoção das providências necessárias para garantir aos associados o direito social de moradia e de propriedade considerado pedido normativo, logo, descabido Pedido de outorga de escritura a todos os cooperados que adimpliram o preço estimado pela BANCOOP após a conclusão do empreendimento, inadmissível, por se tratar de pleito condicional Apelo provido em parte para o fim de declarar a inexigibilidade da cobrança de forma unilateral com base na cláusula 16ª do Termo de Adesão Recurso provido em parte. Dá-se parcial provimento ao recurso. 0120413-58.2008.8.26.0100 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Christine Santini Comarca: São Paulo Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 12/09/2012 Data de registro: 16/09/2012 Ementa: Apelação Cível. Ação declaratória Cooperativa habitacional - BANCOOP Cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previsão de cobrança de resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Dever da ré de regularizar o empreendimento reconhecido Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso. 9114030-80.2009.8.26.0000 Apelação / Compromisso Relator(a): Carlos Alberto Garbi Comarca: São Paulo Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 21/01/2014 Data de registro: 23/01/2014 Outros números: 006.34.063400-0 Ementa: APELAÇÃO. CAUTELAR DE IMISSÃO NA POSSE E AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. COBRANÇA DE RESÍDUO NÃO PREVISTO NO CONTRATO. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA EM ASSEMBLEIA. REVELIA. EFEITOS. 1. Não foi decretada a revelia das corrés no caso em exame. De todo modo, a presunção de veracidade decorrente do decreto de revelia é relativa e não implica em procedência automática do pedido. 2. Ao tratar da "apuração final", o contrato não dá direito à cobrança de qualquer outro valor além daqueles já definidos, razão pela qual a alteração do preço, mesmo em se tratando de construção mediante regime de administração ou preço de custo, não pode ficar ao arbítrio exclusivo das corrés. 3. A conduta de cobrar saldo residual, fixado unilateralmente e sem prévia aprovação pelo órgão máximo da cooperativa, fere o princípio da boa-fé objetiva, visto que cria uma situação de insegurança para os cooperados, que são surpreendidos com nova cobrança, sem nunca obter a quitação da unidade adquirida. A cobrança de parcelas residuais deve ser previamente aprovada em assembleia. Precedentes do Tribunal. 4. O acordo judicial firmado entre o Ministério Público de São Paulo e a BANCOOP, que não tratou da cobrança do resíduo em questão, bem como a aprovação das contas da cooperativa, não são suficientes para substituir a deliberação envolvendo a exigência de saldo residual. Recurso provido para julgar procedentes os pedidos para declarar inexigível o resíduo apurado pelas rés e imitir o autor na posse do imóvel objeto do contrato. Impõe-se, pois, o acolhimento do pedido inicial, para declarar a nulidade da cláusula 16 do “Termo de Adesão e Compromisso de Participação”, bem ainda para determinar à ré a outorga da escritura definitiva da unidade adquirida pela autora dada a quitação do preço, para possibilitar o registro imobiliário competente. Ficam rejeitadas todas as alegações em sentido contrário por conseguinte, sem embargo do empenho profissional dos ilustres Patronos da ré. Finalmente, os demais argumentos, em tese, são incapazes de infirmar o meu convencimento. Ante o exposto e tudo o mais que dos autos consta, julgo PROCEDENTE esta AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C. OUTORGA DE ESCRITURA que DANIEL GIANCOTTI REZENDE moveu contra BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO e o faço para o efeito de declarar a nulidade da cláusula 16 do “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” firmado entre as partes, bem ainda para o efeito de determinar à ré a outorga da escritura pública definitiva em relação à unidade adquirida pela autora no prazo de trinta (30) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 em caso de descumprimento, para ter incidência até que a soma perfaça o valor da unidade em causa e sem prejuízo da adjudicação compulsória. Em consequência, RESOLVO O MÉRITO do processo na fase de conhecimento com base no artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil. Arcará a ré, por força do princípio do sucumbimento, com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que são fixados na quantia correspondente a quinze por cento (15%) do valor atualizado da causa (v. artigo 20, §3º, do Código de Processo Civil). P.R.I.C. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA