Construtora deve pagar aluguel por atraso na entrega

Construtora deve pagar aluguel por atraso na entrega

Jusbrasil – Conjur

O atraso na entrega de imóveis que ultrapassa a tolerância estabelecida no contrato é irregular. Com base nesse entendimento, a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça paulista mandou um grupo de construtoras bancar o aluguel que uma mulher pagou por não poder morar no imóvel comprado pelo pai.

A chamada “cláusula de tolerância” previa o adiamento da entrega em 180 dias, o que deveria ocorrer até novembro de 2011 em Campinas (SP), mas a obra só foi concluída mais de sete meses depois desse prazo. Por isso, as empresas terão de pagar R$ 1,3 mil por mês de atraso (valor do aluguel de um apartamento equivalente ao comprado), mais 2% de multa.

O pagamento já havia sido definido pelo juiz de primeira instância, Cássio Modenesi Barbosa, que afirmou ser possível “concluir que o atraso ocorreu por má administração da obra”. As construtoras recorreram da obrigação e do valor estabelecido. Porém o relator no TJ-SP, o desembargador José Carlos Ferreira Alves, entendeu que “as apelantes devem indenizar a apelada pelos danos materiais relacionados à necessidade de locação de outro imóvel”.

Para o desembargador, a expectativa da mulher de receber seu imóvel tornou-se legítima. “Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável”, escreveu o relator.

Ele, no entanto, negou pedido de indenização por danos morais, que considerou “incabíveis”. Segundo ele, o mero descumprimento de itens do contrato não dá razão para essa forma de reparação.



Decisão

Apelação Cível n° 0010053-65.2012.8.26.0084
Apelantes: Linania Empreendimentos S. A., Cedrela
Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Rossi
Residencial S. A.
Apelado: Baltich Aduaneira Ltda.
Comarca: Campinas – 3ª Vara Cível
MM. Juiz de 1ª instância: Cássio Modenesi Barbosa

Voto n° 16124

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de
compra e venda – Ação declaratória de
nulidade de cláusulas c. c. indenizatória –
Cláusula de tolerância – Legalidade –
Disposição contratual redigida de maneira
suficientemente clara para a perfeita
compreensão de seu teor pelo consumidor –
Obra entregue além do prazo previsto, incluído
o de tolerância – Dever de indenizar as perdas e
danos (alugueis de outro imóvel) – Cláusula
penal que deve ser aplicada em razão da mora
das vendedoras – Inexistência de danos morais
– Arbitramento de verba honorária acima do
mínimo legal injustificada – Sentença
parcialmente reformada – Recurso provido em
parte.

RELATÓRIO.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Linania
Empreendimentos S. A., Cedrela Empreendimentos Imobiliários
Ltda. e Rossi Residencial S. A. contra a r. sentença de fls.
338/347 (integrada pela decisão de fls. 408) – cujo relatório se
adota – que julgou parcialmente procedente a ação
declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c. c.
pedidos indenizatórios ajuizada pela recorrida Baltich
Residencial S. A. em face das recorrentes.
2. Inconformadas, as rés apelam às fls. 414/438. De saída,
dizem que o MM. Juiz a quo equivocou-se ao afastar a
aplicação da Tabela Price sobre o saldo final “porque não há
no contrato de compra e venda objetivado nestes autos
qualquer menção à Tabela Price e à sua incidência sobre o
saldo final”. Em seguida, sustentam ser absolutamente legal a
correção do saldo final pelo INCC, índice conscientemente
aceito pelos contratantes, além do que a correção monetária
não importa em um plus, mas apenas recompõe o poder de
compra da moeda; logo, descabido o congelamento do

saldo devedor imposto na r. sentença apelada. Prosseguem

dizendo que a cláusula de tolerância não é abusiva e prazo
ali estipulado deve ser respeitado. Impugna o valor arbitrado
a título de lucros cessantes, assim como seu termo ad quem, já
que a apelada também estaria inadimplente. Impugna,
outrossim, a sua condenação ao pagamento de danos
materiais e também o termo ad quem. Sustentam ser
inaplicável a multa de 2% por não haver previsão contratual.
Sustentam, ainda, que o caso dos autos não alberga
condenação por danos morais e que o quantum arbitrado na
sentença é excessivo. Finalmente, insurgem-se contra o valor
da verba honorária.
3. O recurso foi recebido no duplo efeito (fls. 441) e contra
arrazoado (fls. 447/455).
FUNDAMENTOS.
4. O apelo merece provimento parcial.
5. Primeiramente, registre-se que a correção do saldo
devedor pela Tabela Price veio devidamente prevista no
quadro resumo de fls. 45/46, que integra o contrato havido
entre as partes (fls. 47/61). E a despeito de haver larga

discussão sobre a legalidade deste método de amortização, o
fato é que, na contestação (fls. 206/220), as apelantes não se
desincumbiram do ônus de impugnar especificadamente a
alegação de sua abusividade, de maneira que se tornou
incontroversa.
6. Prosseguindo, impõe-se salientar que, invariavelmente,
insere-se em contratos de compra e venda de imóvel em
construção a chamada “cláusula de tolerância”, na qual se
estabelece uma quantidade de dias além da data
inicialmente prevista para a entrega das obras, que se
sujeitam às mais variadas circunstâncias durante sua
execução, justamente para suprir quaisquer eventualidades,
como falta de mão de obra, eventos climáticos que
influenciam de alguma maneira o andamento das obras, etc.
7. Ainda que possa aparentemente colocar o consumidor
em desvantagem (diante da inexistência de um prazo de
carência semelhante para o pagamento das parcelas do
preço), uma vez aceita, não pode ser considerada ilegal.
8. A propósito do tema, colaciona-se valoroso trecho de
acórdão de lavra do Exmo. Des. Maia da Cunha, que bem

esclarece a questão:
“A segunda que a cláusula de tolerância não é
nula por si mesma e a sua previsão se liga ao fato
público e notório de que empreendimentos de
imóveis em construção estão sujeitos às mais
variadas circunstâncias durante a sua execução,
não apenas de fornecimentos de materiais e de
mão de obra, e outros a que se vinculam as
construtoras, mas também das condições
climáticas que podem acontecer além da
previsibilidade normal das estações. Não se pode
perder de vista a notória realidade de que o
contrato para a construção de grandes
empreendimentos imobiliários é muito diferente
de outros contratos em que o consumidor pode
exigir uma data fixa, rígida e inexorável para o
recebimento do que adquiriu. Claro que o
comprador não está obrigado a aceitar a
tolerância no ato da aquisição, até porque
contratado como natural e simples prorrogação
do prazo de entrega (fls.97), mas em o aceitando
não pode questioná-lo para efeito de
inadimplemento da construtora” (Apelação nº
0193649-38.2011.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito
Privado, j. 16.08.2012).
9. In casu, o contrato é claro e a cláusula que prevê o
prazo de tolerância (décima sexta, fls. 57 do contrato copiado
às fls. 47/61) está bem redigida – ao contrário do que consta

da r. sentença –, conforme o que preceitua o artigo 31 do
CDC, sendo perfeitamente possível ao comprador identifica-la
e assimilar o seu conteúdo. Logo, sua previsão não é ilegal,
devendo o prazo ser aceito pelo adquirente que com ele
anuiu.
10. Deste modo, a data limite para entrega do bem é
aquela se considerando o prazo de tolerância: 5 de
novembro de 2011. Como a obra foi concluída apenas aos 27
de junho de 2012, houve mora das promitentes vendedoras de
pouco mais de 7 (sete) meses.
11. Durante este período, é descabido o congelamento do
saldo devedor do imóvel, pois a correção monetária somente
mantém o poder de compra da moeda, não representando
acréscimo no valor da prestação, mas apenas repondo aquilo
que é devorado pela inflação. Se acaso houvesse a
cobrança de juros de mora sobre o saldo devedor neste
período, a toda evidência eles seriam afastados. No entanto,
nada justifica o abatimento do valor do imóvel pelo atraso em
sua entrega, pois é exatamente isto que ocorreria em caso de
congelamento do preço. Além do mais, na petição inicial não

houve pedido de substituição de índices, apenas de seu
simples congelamento, o que, respeitado entendimento
contrário, não merece acolhida.
12. Não obstante, as apelantes devem indenizar a apelada
pelos danos materiais relacionados à necessidade de locação
de outro imóvel, já que o fim a que se destinava aquele que
era objeto do contrato era para moradia da filha do sócio da
recorrida. É que findo o prazo de tolerância previsto no
contrato, tornou-se legítima a expectativa da apelada de
receber seu imóvel, motivo pelo qual as apelantes devem
indenizá-los por esta indisponibilidade, pois é entendimento
consolidado que “descumprido [pela compromissária
vendedora] o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação
por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do
promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir
do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual
não lhe é imputável” (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe
24/02/2012; AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2010,

DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em
09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223).
13. O valor de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) está
demonstrado (fls. 82/84), e não foi impugnado pelas rés
apelantes, de modo que pode ser aceito. Impõe-se sua
correção mês a mês, pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça de São Paulo, com juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação. Porém, esta indenização só é devida até 1º de
julho de 2012, o primeiro dia do mês subsequente à expedição
do habite-se, já que a entrega do imóvel estava
condicionada ao pagamento do saldo final do preço,
conforme estabelecido no item C do quadro resumo e
parágrafo segundo da cláusula décima sexta do contrato
objeto da ação. Registre-se que a apelada não sinalizou, em
momento algum, sua intenção de pagar o preço final, seja
com recursos próprios, seja mediante financiamento bancário,
de maneira que não pode se valer de sua própria mora para
receber indefinidamente o valor da indenização.
14. Os “lucros cessantes” arbitrados na sentença, no valor

DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em
09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223).
13. O valor de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) está
demonstrado (fls. 82/84), e não foi impugnado pelas rés
apelantes, de modo que pode ser aceito. Impõe-se sua
correção mês a mês, pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça de São Paulo, com juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação. Porém, esta indenização só é devida até 1º de
julho de 2012, o primeiro dia do mês subsequente à expedição
do habite-se, já que a entrega do imóvel estava
condicionada ao pagamento do saldo final do preço,
conforme estabelecido no item C do quadro resumo e
parágrafo segundo da cláusula décima sexta do contrato
objeto da ação. Registre-se que a apelada não sinalizou, em
momento algum, sua intenção de pagar o preço final, seja
com recursos próprios, seja mediante financiamento bancário,
de maneira que não pode se valer de sua própria mora para
receber indefinidamente o valor da indenização.
14. Os “lucros cessantes” arbitrados na sentença, no valor

intensamente no comportamento psicológico do indivíduo,
causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem
estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou
sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral,
porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso
dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no
ambiente familiar, tais situações não são intensas e
duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do
indivíduo” (Programa de responsabilidade civil, 2ª ed., SP:
Malheiros, 1998, p. 78, apud Carlos Roberto Gonçalves,
Responsabilidade civil, 8ª ed., SP: Saraiva, 2003, p. 549/550).
18. Nesse mesmo sentido já decidiu o Superior Tribunal de
Justiça reiteradas vezes:
“CIVIL. DANO MORAL. NÃO OCORRÊNCIA. O
recurso especial não se presta ao reexame da
prova. O mero dissabor não pode ser alçado ao
patamar do dano moral, mas somente aquela
agressão que exacerba a naturalidade dos fatos da
vida, causando fundadas aflições ou angústias no
espírito de quem ela se dirige. Recurso especial não
conhecido” (REsp 403919-MG, 4ª turma, rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, j. 15.5.2003, RSTJ 171/351)

19. Em verdade, “a indenização por dano moral não deve
ser deferida por qualquer contrariedade, não se devendo
estimular o enriquecimento indevido nem a chamada
‘indústria do dano moral’” (REsp. nº 504.639 PB, 4ª Turma do
Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min. Sálvio de
Figueiredo Teixeira, em 26/6/03, DJ de 25/8/03, pág. 323).
20. Confira-se, a propósito, lição do eminente Des. José
Osório que, ao relatar a Ap. 83.060.4/5-00, j. 12/8/99, assim
decidiu: “Nos casos de ilícito contratual, exige-se maior
severidade para o reconhecimento do dano moral. Só mesmo
em caso de dolo civil ou de culpa grosseira por parte do
causador do dano. Nos demais casos, entende-se que os
aborrecimentos sofridos são consequência natural da vida dos
negócios. É o que aconteceu no presente caso, em que a ré
teve algum motivo para explicar seu comportamento…”.
21. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça mantém
entendimento segundo o qual “o inadimplemento do
contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e
indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá
margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à

personalidade. Embora a inobservância das cláusulas
contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao
outro contratante – e normalmente o traz – trata-se, em
princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos,
pela própria vida em sociedade” (REsp. 338.162 – MG – STJ – 4ª
Turma – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira – J. 20.11.2001 –
DJ de 18.02.2002) (grifei).
22. Assim, respeitado entendimento em contrário, não
vislumbro no caso concreto danos morais passíveis de serem
indenizados pelas apelantes.
23. Finalmente, nada há nos autos que justifique a fixação
da verba honorária acima do mínimo legalmente previsto,
não podendo ser arbitrado no patamar máximo sem a devida
fundamentação. De rigor, portanto, a redução dos honorários
sucumbenciais a 10% do valor da condenação.
24. Assim, diante do exposto, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO PARCIAL ao presente recurso, nos termos da
fundamentação supra.

JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR

http://oguardiao.com.br/construtora-deve-pagar-aluguel-por-atraso-na-entrega/