Processo nº: 583.00.2006.164894-2 regularizar MIRANTE

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.164894-2

parte(s) do processo local físico incidentes andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.164894-2
Cartório/Vara 20ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 1092/2006
Grupo Cível
Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 14/06/2006 às 17h 42m 49s
Moeda Real
Valor da Causa 27.558,00
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 1
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente ANDREIA SUSI DE VASCONCELOS
Advogado: 151675/SP ADRIANA MOREIRA DIAS ESCALEIRA
Advogado: 44921/SP SERGIO GUILLEN
Requerido BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
LOCAL FÍSICO [Topo]
05/03/2008 Tribunal de Justiça
INCIDENTE(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existem 2 incidentes cadastrados .)
Incidente Nº 2 Entrada em 09/03/2007
Distribuição em 01/10/2007
Agravo de Instrumento
Incidente Nº 1 Entrada em 20/07/2006
Distribuição em 10/04/2007
Agravo de Instrumento
ANDAMENTO(S) DO PROCESSO [Topo]
(Existem 15 andamentos cadastrados.)
(Serão exibidos os últimos 10.)
(Para a lista completa, clique aqui.)
05/03/2008 Remessa ao SetorRemetido ao Tribunal de Justiça - Seção de Direito Privado em 05/03/2008.
21/11/2007 Despacho Proferido I – Fls. 446/737: prejudicada a manifestação, ante a sentença prolatada (fls. 409/418). II – Recebo nos efeitos suspensivo e devolutivo as apelações interpostas a fls. 742/759. Vista às Apeladas para contra-razões. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, Seção de Direito Privado, com nossas homenagens e as cautelas de praxe.
23/08/2007 Despacho ProferidoI – Fls. 420/427: deixo de acolher os embargos porque ausentes os pressupostos de cabimento apontados. II – Fls. 429/440: recolha a Apelante Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo – BANCOOP o valor complementar relativo ao porte de remessa e retorno (R$ 41,92) em cinco dias, sob pena de deserção e o valor relativo à Carteira de Previdência da OAB, referente ao substabelecimento de fls. 441, sob pena de desconsideração.
24/07/2007 Sentença ProferidaSentença nº 1624/2007 registrada em 24/07/2007 no livro nº 651 às Fls. 56/65:

Vistos, etc. Trata-se de ação ordinária proposta por ANDREIA SUSI DE VASCONCELOS em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO. Alega que em 20/07/1999 a Ré celebrou com a empresa Helbor Empreendimentos Imobiliários Ltda. instrumento particular pelo qual comprometeu-se a adquirir desta última o empreendimento imobiliário localizado na Rua Bellegarde, nos. 208, 220, 226 e 234, bairro do Tatuapé, Capital. Diz que é cooperada da requerida e que pagou pela aquisição do imóvel sinal de valor considerável, parcelando o restante do saldo devedor em sessenta parcelas mensais. Afirma que a obra foi entregue com atraso e que em 08/03/2006, após sua imissão na posse do imóvel, recebeu comunicado da Ré informando sobre a cobrança de um valor residual de R$27.558,00 (vinte e sete mil e quinhentos e cinqüenta e oito reais). Diz que referida cobrança é abusiva, uma vez que o regime adotado para a construção dos edifícios foi o do preço de custo e a requerida jamais realizou qualquer assembléia ou reunião com o intuito de apurar os valores adicionais devidos pelos compromissários compradores das unidades, tão pouco encaminhou prestação de contas referente aos gastos havidos no empreendimento. Segue sustentando que a Ré deixou de promover a fusão dos lotes de terreno sobre os quais os edifícios foram construídos, bem como o registro da incorporação imobiliária, o que lhe conferiu direitos apenas como compromissária compradora, não como proprietária do empreendimento. Ainda, não constituiu regularmente o Condomínio, descumprindo as regras postas pela Lei no. 4.591/64. Não obstante, alega que a Ré emitiu boletos de cobrança do preço abusivo, além de considerar rescindido o termo de adesão que estivesse com parcelas em aberto, sujeitando-a, ainda, à inclusão de seu nome nos cadastros do SCPC e do SERASA. Assim, invocando a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor, requer a concessão de tutela antecipada determinando que a Ré se abstenha de inscrever seu nome nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, cobrar qualquer valor até o julgamento final da demanda e operar a retomada do imóvel, promovendo a regularização do empreendimento e registrando a unidade autônoma por ela adquirida, ou, alternativamente determinando o bloqueio das matrículas dos imóveis. Pede, ainda, a procedência da demanda, (i) declarando-se a existência de relação de consumo entre as partes e desconstituindo-se o caráter de cooperativa da requerida; (ii) declarando-se nula a cláusula do contrato que prevê a apuração final da obra; (iii) condenando-se a Ré,após a quitação do pagamento, à outorga da escritura definitiva de sua unidade; (iv) condenando-se a requerida ao pagamento da multa prevista no artigo 35 da Lei no. 4.591/64; (v) operando-se a repetição do indébito; (vi) condenando-se a ré ao pagamento de indenização por danos morais; (vii) condenando-se a requerida à adaptação dos contratos firmados às regras do CDC; e (viii) invertendo-se o ônus da prova. Por fim, requer a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita e a intimação do Ministério Público. Junta documentos (fls. 40/123). A decisão de fl. 128 indeferiu a gratuidade processual à Autora, e contra ela foi interposto o agravo de instrumento de fls. 130/141, ao qual foi dado provimento (fl. 160/162). A antecipação de tutela foi concedida (fl. 163), e contra esta decisão foi interposto o agravo de instrumento de fls. 195/207, Citada, a Ré apresentou contestação (fls. 211/249), sustentando, inicialmente, a inaplicabilidade das regras do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, o qual deve reger-se unicamente pela Lei no. 5.764/71. Neste contexto, segue afirmando que não há exigência legal de incorporação imobiliária para as cooperativas habitacionais, uma vez que não possuem como finalidade a obtenção do lucro. No tocante ao condomínio, alega que o ato que o constitui não é o registro da incorporação, e sim o registro da instituição. Diz que ao aderir à Cooperativa e ao assinar o termo de adesão à participação no empreendimento descrito na inicial, a Autora sabia que o mesmo seria construído através do autofinanciamento, ou seja, com recursos dos próprios cooperados, de maneira que não havendo recursos, não há como dar continuidade à obra. Afirma que os termos do contrato são válidos e que a Autora sempre soube que a transferência da propriedade estaria sujeita à quitação geral do preço da unidade imóvel, que por sua vez está sujeita à “apuração final”, prevista na cláusula 16a da avença firmada entre as partes, que é válida. Alega que o empreendimento “Mirante do Tatuapé” já era deficitário e foi concluído com a ajuda mútua de cooperados de outros empreendimentos, sendo que a administração e o rateio dos custos adicionais foram discutidos em reuniões e assembléias, não havendo que se falar em irregularidade. Por fim, impugna a repetição de indébito e a indenização por danos morais requerida. Assim, sustentando a legalidade de suas condutas, pede pela total improcedência da demanda. Documentos às fls. 250/334. Houve réplica (fls. 350/374). Ordenada a especificação de provas, a Autora requereu a oitiva de testemunhas, a apresentação de documentos e a realização de perícia. A Ré, por sua vez, requereu o depoimento pessoal da requerente a juntada de novos documentos. A Autora juntou novos documentos (fls. 388/402). É o relatório. DECIDO Prescinde o feito de dilação probatória, comportando o seu julgamento antecipado conforme o disposto no art. 330, I do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria exclusivamente de direito, restando os fatos devidamente comprovados nos autos. A demanda procede em parte. De início, há que se dizer infundada a alegação da Autora de que a presente relação sub judice dever-se-ia reger sob os postulados do Código de Defesa do Consumidor. Com o respeito aos que assim não entendem, claro está que tal relação não se caracteriza como uma relação de consumo, não devendo ser analisada sob a ótica do mencionado diploma, também não havendo que se falar em fornecedor ou consumidor, já que o contrato em discussão é um contrato associativo pelo qual a Autora tornou-se sócia da Ré, e sócios de cooperativa são empresários, não consumidores. Verifica-se que a Autora firmou termo de adesão à Cooperativa Ré para fins de formação de grupo visando a aquisição de uma das unidades do empreendimento “Mirante do Tatuapé”. Não há, assim, como se furtar à observância das disposições estatutárias, uma vez que a Autora não é apenas compradora de um imóvel, mas cooperada ou associada da Ré. Inequivocamente, a Autora ingressou no grupo com a finalidade de, juntamente com os demais cooperados, ajudarem-se reciprocamente na compra do bem descrito. A cooperativa visa justamente à conjugação dos esforços de uma coletividade (associados) para um objetivo comum. Quando das negociações havidas entre as partes, a Autora tinha flagrante conhecimento de que ingressava em uma Cooperativa, e não simplesmente dela obtinha financiamento. Nos termos do art. 3º da Lei nº 5.764, de 16/12/1971, “celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro”. No caso dos autos, a Autora aderiu a uma Cooperativa que pretende o levantamento de recursos para a construção de unidades habitacionais. Portanto, passou a vincular-se ao disposto no Estatuto Social da pessoa jurídica e aos termos do termo de adesão firmado com a requerida. O parágrafo único da cláusula 4.1 do referido termo dispõe que “(...) por se tratar de obra autofinanciada no regime de preço de custo, a COOPERATIVA poderá lançar à débito do COOPERADO valores decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos de área construída, privativa ou não e alterações no memorial das unidades habitacionais e do próprio empreendimento” (fl. 390). Portanto, a Autora sabia que poderia vir a ser cobrada por custos adicionais da obra. E o mesmo contrato é claro ao dispor, na cláusula 17a, que a escritura definitiva da unidade adquirida somente será outorgada quando da quitação geral do contrato, o que inclui a realização da apuração final e o pagamento de eventuais custos adicionais (fl. 397). No presente caso, foi apurado um custo residual no valor de R$27.558,00 (vinte e sete mil e quinhentos e cinqüenta e oito reais), cuja cobrança a Autora reputa abusiva. Ora, a qualificação da requerente indica que possuía plenas condições de tomar ciência do conteúdo do termo de adesão e das regras estatutárias, das condições de cumprimento do acordo e das conseqüências do eventual inadimplemento, o que torna inviável a declaração da nulidade de suas cláusulas e a revisão da avença, em decorrência da absoluta previsibilidade das condições pactuadas. Logo, tratando-se de contrato bilateral, de rigor o cumprimento das condições estabelecidas entre as partes, o que afasta a possibilidade de alteração ou declaração de nulidade das cláusulas inicialmente ajustadas, tendo em vista a ausência de motivo que tivesse o condão de autorizar este procedimento. Deve prevalecer, portanto, o princípio da força obrigatória dos contratos - pacta sunt servanda: “CONTRATO - REQUISITOS - Validade - O princípio da Força Obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes; celebrado que seja, com observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser executado pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos. Cada qual que suporte os prejuízos provenientes do contrato; se aceitou condições desvantajosas, a presunção de que foram estipulados livremente impede que se socorra da autoridade judicial para obter a suavização ou libertação. PACTA SUNT SERVANDA” (Apelação Cível nº 477.739-00/3, Primeiro Tribunal de Alçada Civil, Rel. ADAIL MOREIRA). Ademais, a Autora insurge-se sobre o valor residual cobrado, mas sequer apresenta cálculo do valor que entende devido. Não houve abusividade na cobrança, tampouco indébito. No tocante ao registro do condomínio e incorporação do empreendimento, a Autora tem razão. Conforme estabelece o artigo 32 da Lei nº 4.591/64, a negociação das unidades autônomas somente poderia ser iniciada pela Ré após o respectivo registro no C.R.I., o que não foi comprovado pela defesa. No tocante aos danos morais suscitados, inocorreram, uma vez que o nome da Autora não chegou a constar dos cadastros de inadimplentes dos órgãos de proteção ao crédito. Assim, ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação ordinária proposta por ANDREIA SUSI DE VASCONCELOS em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, e o faço para determinar que a Ré regularize o empreendimento “Mirante do Tatuapé”, realizando o registro dos documentos especificados no artigo 32 da Lei 4.591/64. Em virtude da sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes a arcar com metade do pagamento das custas e com a honorária advocatícia de seus respectivos patronos, ressalvando-se, em relação à Autora, o disposto no artigo 12 da lei no. 1.060/50. No mais, JULGO EXTINTO o processo com a apreciação do mérito, nos termos do art.269, I do Código de Processo Civil. P.R.I. São Paulo, 24 de julho de 2007. CLÁVIO KENJI ADATI Juiz de Direito