Processo nº 162880 inexigibilidade do valor residual

Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.162880-7

parte(s) do processo local físico incidentes apensos andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.162880-7
Cartório/Vara 17ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 885/2006
Grupo Cível
Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 09/06/2006 às 17h 19m 24s
Moeda Real
Valor da Causa 100.000,00
Qtde. Autor(s) 2
Qtde. Réu(s) 1

PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente ANA MARIA MILITÃO DA COSTA FIGUEIREDO DE BRITO
Advogado: 131414/SP NILSON FERIOLI ALVES
Advogado: 167853/SP AGOSTINHO GARCIA
Requerido BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO
Advogado: 124793/SP LETICYA ACHUR ANTONIO
Advogado: 157654/SP ALESSANDRA APARECIDA LUÍS DE SOUZA
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
Requerente JOSÉ FIGUEIREDO DE BRITO
Advogado: 131414/SP NILSON FERIOLI ALVES
Advogado: 167853/SP AGOSTINHO GARCIA
LOCAL FÍSICO [Topo]
01/10/2008 Prazo 21

Sentença nº 1557/2008 registrada em 19/08/2008 no livro nº 677

Vistos. ANA MARIA MILITÃO DA COSTA FIGUEIREDO DE BRITO e JOSÉ FIGUEIREDO DE BRITO ajuizaram ação declaratória em face de BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, alegando que: adquiriram imóvel da ré; quitaram o preço, mas a ré nega a outorga dos termos de quitação, embora emita extrato com saldo devedor zerado; houve propaganda enganosa ou abusiva; há cláusula estabelecendo o direito à outorga de escritura somente após a apuração final da cooperativa; esta cláusula é nula; o imóvel deve ser adjudicado aos autores; a ré deve ser condenada a pagar multa de 50% do que efetivamente tiver recebido, corrigida a contar do ajuizamento; há relação de consumo; a ré deve efetuar os registros pertinentes ao imóvel.

A tutela antecipada foi indeferida (fls. 128).


bancoop fala


Citada, apresentou a ré contestação (fls. 166/197), alegando que: a documentação da Seccional Vila Mariana já está concluída, sem a necessidade de incorporação imobiliária, para a qual, aliás, não há exigência legal; a construção ocorre pelo sistema de autofinanciamento e a preço de custo; não existiu financiamento bancário; a posse do imóvel foi transferida a título precário; os autores devem pagar o valor obtido com a apuração final; não há relação de consumo; a ação é improcedente. Foi apresentada réplica (fls. 250/264).

Em audiência preliminar (fls. 290/292), a conciliação não foi obtida. O processo foi declarado saneado, com o exame dos incidentes em apenso e o deferimento de produção de prova pericial contábil. Esta, após, foi considerada preclusa (fls. 376/376v. e 391). As partes ofereceram memoriais (fls. 402/406 e 417/442), com novas manifestações (fls. 446/447, 449/450 e 453). Em apenso, há autos de ação de manutenção de posse, nos quais foi deferida a medida liminar (fls. 52/53).


juiz decide

É o relatório. DECIDO. As partes celebraram contrato que visava a aquisição de bem imóvel por meio de autofinanciamento a preço de custo.

Alegam os autores que todas as parcelas do financiamento foram quitadas e que, mesmo assim, a ré exige o pagamento de valor residual.

A ré alega que tal valor está previsto contratualmente e é devido. Os incidentes já foram decididos em audiência preliminar (fls. 290/292) e a questão da inversão do ônus da prova apreciada pelo E. Tribunal de Justiça, no v. acórdão de fls 343/345.

As demais questões são referentes ao mérito, que passa a ser examinado. Inicialmente, a cláusula 16 do contrato (fls. 41/49) não pode ser considerada nula, pois foi livremente estabelecida pelas partes e não traz nenhuma obrigação abusiva.

Em uma construção imobiliária a preço de custo, como ocorre no caso dos autos, é evidente que pode existir um valor residual, e este pode ser cobrado, se cumpridas determinadas exigências. Porém, nem por isso o valor cobrado é devido.

Os autores alegam que houve quitação do imóvel nos termos do inicialmente contratado, fato que se apresenta como constitutivo de seu direito.

Por sua vez, a ré opõe a tal situação a existência de saldo residual.

Essa comprovação de débito se configura como fato impeditivo ao direito dos autores, que pleiteiam a quitação total dos valores contratados. Assim, o ônus da prova recai sobre a ré, que nada demonstrou a esse respeito.

A não realização da perícia contábil requerida pelos autores em nada altera esse ônus, que decorre dos fatos e argumentos alegados.

Portanto, conforme determina o art. 333, II, do CPC, cabia à ré comprovar a existência do saldo devedor residual, o que não fez.

Ademais, como se trata de empreendimento realizado por cooperativa, era necessária a aprovação dos valores requeridos pela assembléia de cooperados.

Também, não houve nenhuma comprovação a este respeito. Vale ressaltar que o valor cobrado como resíduo do saldo devedor equivale a quase metade do valor inicialmente pactuado pelo imóvel.

Tal montante, tendo sido exigido apenas ao final da obra, quando os adquirentes, ora autores, já se viam na expectativa de ter a casa própria quitada, fere inclusive o princípio da boa-fé contratual, previsto no art. 422 do Código Civil.

Como não houve demonstração do saldo devedor residual, qualquer conclusão diversa, por parte deste juízo consistiria em consagração de enriquecimento ilícito da ré.

Ficou demonstrado nos autos, pelas matrículas de fls. 198/205, que a ré já providenciou os registros do empreendimento, dispensando qualquer punição constante da Lei nº 4.591/64. De acordo com a fundamentação desta sentença, de rigor a procedência do pedido formulado nos autos da ação possessória em apenso, pois a ré não agiu no exercício de seu direito.

Não sendo devido nenhum valor residual e tendo os autores demonstrado a quitação do apartamento, nos termos inicialmente previstos (fls. 62), mostra-se descabida a alegação de inadimplemento do contrato por parte dos autores.

Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido principal e PROCEDENTE a ação possessória, declarando a inexigibilidade do valor residual e condenando a ré a fornecer o termo de quitação total, bem como a outorgar a escritura definitiva do imóvel, no prazo de trinta dias a contar do trânsito em julgado. Ante a sucumbência mínima da autora, a ré arcará ainda com as despesas do processo e os honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da causa atualizado. Torno definitiva a medida liminar concedida nos autos da manutenção de posse. P.R.I. São Paulo, 18 de agosto de 2.008. CARLOS DIAS MOTTA Juiz de Direito