1028885-13.2014.8.26.0100 saint felipe adjudicacao

1028885-13.2014.8.26.0100
Classe: Procedimento Comum Cível
Assunto: Quitação
Magistrado: Vítor Gambassi Pereira
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Central Cível
Vara: 23ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 07/01/2022
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA de SÃO PAULO Foro Central Cível 23ª Vara Cível Praça João Mendes s/nº, São Paulo - SP - cep 01501-900 Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min 1028885-13.2014.8.26.0100 - lauda SENTENÇA Processo Digital nº: 1028885-13.2014.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Quitação Requerente: MARCELO FECHIO SANTOS Requerido: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO Juiz(a) de Direito: Vítor Gambassi Pereira Vistos. 1. Cuida-se de demanda cominatória ajuizada por Marcelo Fechio Santos contra Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo. Alega, em síntese, ter celebrado com a parte ré contrato de adesão e compromisso de participação para aquisição de apartamento no Empreendimento “Altos do Butantã” pelo preço de R$ 107.993,68, permutada a unidade para empreendimento “Saint Phelipe”. Diz ter assinado “'Termo de Autorização para Uso Antecipado de Unidade Habitacional', tomando posse do imóvel 82B e fazendo todas as benfeitorias necessárias e úteis no apartamento”. Diz ter quitado as 55 parcelas mensais, intermediárias e de chaves em 5.7.2008, porém a ré exige novo pagamento para reforço de caixa de R$ 35.000,00, valor que entende inexigível. Pede a condenação da ré a outorgar a escritura, sob pena de multa. Juntou documentos. Devidamente citada, a ré ofereceu contestação. Diz que firmou com o Ministério Público acordo homologado pelo juízo da 37ª Vara Cível Central, no qual esclarecida a legalidade e a origem do débito. Afirma não ser aplicável o CDC ao caso, por se tratar de relação cooperativa, sendo devido o valor residual nos termos do art. 80, da Lei n. 5.764/71, segundo o qual “as sobras líquidas e os prejuízos eventualmente verificados serão rateados entre os cooperados na proporção da fruição de cada serviço”. Alega que “houve a realização de reuniões e Assembleias específicas por empreendimento”, aperfeiçoada a prestação de contas e permitida a cobrança. Inadimplente a parte autora, não é possível a outorga da escritura. Juntou documentos. A decisão de fls. 190/191 determinou a aplicação do CDC ao caso e a realização de perícia contábil para “demonstrar a licitude da cobrança ora questionada e a conformidade do saldo devedor com os instrumentos contratuais, sendo tal o ponto controvertido”. Veio laudo pericial a fls. 250/284, sobre o qual as partes se manifestaram. Homologado o laudo e encerrada a fase instrutória, as partes apresentaram alegações finais. É o relatório. Decido. 2. Encerrada a instrução processual, passo ao julgamento do feito. Da análise do contrato infere-se tratar-se de típico instrumento particular de compromisso de compra e venda, com estimativa do preço e valor de cada parcela, ainda que não conste o número de parcelas e data prevista para entrega do imóvel e nele conste termo de adesão e compromisso de participação. Na realidade, o sócio cooperado se inscreve no programa habitacional, comprometendo-se a contribuir mensalmente com uma quantidade em dinheiro, adquirindo o direito de usufruir de uma unidade habitacional após pago o preço, não pairando dúvidas, portanto, de que, ao aderir ao compromisso de participação, o intuito do autor era adquirir uma unidade habitacional, não cooperar-se necessariamente. Depreende-se, desta maneira, que a ré é pessoa jurídica que atua no ramo de construção e compra e venda de unidades habitacionais, sendo que os cooperados apenas aderem para adquirir um imóvel, tal como fariam ao celebrar um contrato de compra e venda comum com uma incorporadora imobiliária. Referidos elementos evidenciam a natureza jurídica de contrato de promessa de compra e venda, ao qual são aplicáveis as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, a despeito da sua exteriorização como participação em cooperativa. O que traz consequências jurídicas é a natureza do negócio, não a sua forma ou, pior, o seu título. Nesse sentido, tem decidido este E. Tribunal de Justiça em casos semelhantes: RESCISÃO CONTRATUAL. COOPERATIVA. APLICAÇÃO DO CDC. DEVOLUÇÃODE VALORES. Insurgência da ré contra a sentença de procedência parcial. Caso que tratada aquisição de um imóvel vendido pela Baalbek Cooperativa Habitacional. Aplicação do CDC. Cooperativa que se enquadra no conceito de fornecedora de produtos (art. 3° do CDC). Entendimento consolidado no STJ. Pretensão da apelante à retenção de 30% dos valores pagos. Não acolhimento. Ausência de prazo de conclusão do imóvel. Abusividade (art. 51, inciso IX, CDC). Atraso na entrega do imóvel verificado. Devolução que, nessa situação, seria integral (art. 35, III do CDC), se não fosse a retenção fixada na origem, sem impugnação do autor. Precedentes. Devolução de valores, inclusive, do contrato acessório de seguro. Juros de mora da condenação que incidem a partir da citação. Sentença mantida. Recurso desprovido (TJSP; Apelação nº 1033429-68.2019.8.26.0001; 3ª Câmara de Direito Privado; relator: Carlos Alberto de Salles; data do julgamento: 28/11/2019). APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COOPERATIVAHABITACIONAL RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DAS CONTRIBUIÇÕES PAGAS- PROCEDÊNCIA PARCIAL INCONFORMISMO DA RÉ REJEIÇÃO Deve ser afastada a tese da ré de sujeição às regras específicas do regime cooperativo, com inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Cooperativa que promove a venda de unidades imobiliárias aos consumidores em geral Autor que aderiu à cooperativa coma finalidade de adquirir moradia Configuradas as figuras do consumidor e fornecedor, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC - Direito potestativo do autor de pleitear a rescisão do contrato e restituição das quantias pagas, com retenção - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara Não cabe excluir do montante a ser restituídos os valores pagos a título de fundo administrativo, taxas de seguro, multas e juros das parcelas, pois tais quantias compõem o valor do preço combinado para aquisição da unidade imobiliária, independentemente da denominação que lhes foi dada - Juros de mora Modificação do termo inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em julgado, pois a resolução do contrato ocorreu por culpado comprador Precedentes do STJ e desta Câmara DERAM PARCIAL PROVIMENTOAO RECURSO (TJSP; Apelação nº 1000398-74.2015.8.26.0366; 8ª Câmara de Direito Privado; relator: Alexandre Coelho; data do julgamento: 19/06/2019). O que se observa no caso em tela é que a cooperativa, em essência, é um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda, que melhor define a relação entre as partes. Ou seja: em essência, a parte autora pretendeu adquirir a casa própria e não necessariamente a participação em sistema cooperativo e ou de associação. Justamente por isso, à luz da legislação consumerista e do artigo 122 do Código Civil, a cláusula relativa à cobrança do “resíduo” mostra-se flagrantemente abusiva ao autorizar a cobrança do “saldo residual” sem que haja qualquer demonstração de sua configuração e, ainda, por decisão exclusiva da Diretoria. O estatuto, em conformidade com suas cláusulas 15 e 16, dipõe sobre a possibilidade de rateio de despesas, mas desde que concluída a obra, além do cumprimento de todas as obrigações pelos cooperados e mediante autorização de Assembleia Geral (sendo manifestamente abusiva, por contrariar o artigo 51, IV e XIII, do CDC, a previsão dessa cobrança por mero ato da Diretoria da Cooperativa). Assim, somente se comprovada a origem e aprovado o saldo em assembleia geral seria cabível a sua cobrança. Nesse sentido o TJSP: APELAÇÃO. Redistribuição pela Resolução OE nº 737/2016 e Portaria nº 02/2017 do TJSP. BANCOOP. Ação cominatória. PRELIMINAR (alegada em contrarrazões) de não conhecimento do recurso: não há que se confundir a narrativa objetiva (como no caso), com a falta de fundamentação impeditiva da cognição recursal. Preliminar rejeitada. MÉRITO: Relação jurídica que se vê regida não pelas normas inerentes às cooperativas, mas pelo Código de Defesa do Consumidor, visto tratar-se, em essência, de celebração de compromisso de compra e venda. Abusividade da cláusula de cobrança do resíduo, ante a imprescindibilidade de demonstração da origem do pretenso débito extraordinário e aprovação do seu rateio em Assembleia. Ônus da prova descumprido pela apelada. Por conseguinte, uma vez adimplidas as obrigações do apelante, assiste-lhe o direito de obter o termo de quitação e a correlata escritura definitiva do bem transacionado, obrigação essa afeta à apelada. Ônus sucumbenciais concentrados integralmente na recorrida, em especial a verba honorária, arbitrada em 11% do valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2°, 3° e 11, NCPC). Sentença reformada. Precedentes do STJ e desta Corte. RECURSO PROVIDO, uma vez rejeitada a preliminar suscitada em sede de contrarrazões (TJSP; Apelação Cível 1028873-96.2014.8.26.0100; Relator (a): Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 31ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Central Cível - 35ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/03/2018; Data de Registro: 16/03/2018, grifos meus). As cópias de fls. 100/102 não confirmam a aprovação em assembleia geral da cobrança do saldo residual, mas somente que “houve a realização de reuniões com os cooperados, de cada um dos empreendimentos em construção, momento em que os cooperados foram informados de que os recursos existentes não seriam suficientes para a construção dos prédios, colocando a disposição todos os documentos, além de serem convocadas assembleias por seccionais” (fls. 100). Não foi, porém, juntada a ata da assembleia do empreendimento tratado nos autos. Há, aqui, cobrança unilateral, sem aprovação em assembleia. A parte autora, conforme fls. 25/31 e 118/182, quitou o preço previsto expressamente no termo de adesão, de modo que a cobrança de resíduo, unilateralmente, insisto, é abusiva e deve ser rechaçada. Quitado o preço, de rigor a outorga da escritura. A respeito: Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos – Sentença de parcial procedência – Insurgência da Cooperativa - Preliminar de ilegitimidade ativa – Rejeição – Unidade que encontra-se quitada, inexistindo prejuízo à Cooperativa, que recebeu o pagamento do preço pela cooperada originária antes da cessão dos direitos sobre o compromisso de venda e compra – Incidência da Lei n. 8078/90 à espécie autorizada pela Súmula 602 do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Natureza jurídica que se distancia do modelo tradicional de Cooperativa - Cláusula que prevê cobrança de custo final/saldo residual – Nulidade - Alteração unilateral do preço não admitida, por patente abusividade – Quitação contratual reconhecida a ensejar a individualização da unidade e a outorga de escritura à autora perante o CRI competente - Observação no tocante à impossibilidade de cancelamento da hipoteca, que não obsta o direito à escritura, mas não pode ser cancelada no presente feito ante a ausência de participação da credora hipotecária no processo – Sentença mantida – Apelo não provido, com observação (TJSP; Apelação Cível 1037550-42.2019.8.26.0100; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 21ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/12/2021; Data de Registro: 11/12/2021). IMÓVEL – Cooperativa habitacional – Ausência, no caso, do espírito associativo das cooperativas tradicionais - Pessoas jurídicas que atuam como construtoras - Natureza de contrato de compra e venda de imóvel – Submissão ao CDC – Exigência de resíduo final de construção – Alegação de valor meramente estimativo - Impossibilidade de majoração do preço, elemento essencial do contrato, sem o consentimento do comprador – Cláusula abusiva - Inteligência do artigo 51, IV, do CDC – Inexigibilidade de qualquer outra parcela – Quitação do preço reconhecida – Condenação na obrigação de fazer de outorga de escritura pública – Ilegitimidade de parte passiva das demais corrés – Obrigação que cabe a quem consta como proprietária do imóvel – Individualização das matrículas que não obsta a concessão da adjudicação, cabendo a regularização à cooperativa - Dano moral não caracterizado - Recurso da autora não provido e da ré provido em parte (TJSP; Apelação Cível 1043807-86.2019.8.26.0002; Relator (a): Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2021; Data de Registro: 30/08/2021). 3. Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo PROCEDENTES os pedidos, para condenar a parte ré a outorgar a escritura do apartamento 82B, Residencial Saint Pillipe, sito à Rua Felipe da Silva, n. 64, Mandaqui, São Paulo, SP, no prazo de 30 dias, sob pena de multa única de R$ 50.000,00. Encerrado o prazo sem cumprimento da determinação judicial, a presente sentença terá força de mandado, a ser encaminhado diretamente pela parte autora ao CRI competente, a fim de substituir a vontade da parte ré, sendo a sentença título hábil a suprir a falta de escritura do imóvel supracitado para fins de transferência da propriedade à parte autora (registro na matrícula do imóvel), facultado ao autor cobrar a ré em regresso quanto às despesas respectivas, comprovadas em cumprimento de sentença. Vencida, fica a parte ré condenada no pagamento das custas e despesas processuais. Considerando-se o trâmite da demanda, a razoável complexidade, o dispêndio do tempo e o trabalho exercido, a existência de dilação probatória, bem como os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, os honorários advocatícios são arbitrados, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, em 15% sobre o valor atualizado da causa. Transitada em julgado a sentença e nada mais havendo a cumprir, arquivem-se os autos. P.I. São Paulo, 07 de janeiro de 2022. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA