0046554-39.2007.8.26.0554 (554.01.2007.046554-2) orquideas inexigibilidade

parte(s) do processo andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum de Santo André
Processo Nº 0046554-39.2007.8.26.0554 (554.01.2007.046554-2)
Cartório/Vara 1ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 2250/2007
Grupo Cível
Classe Procedimento Ordinário
Assunto
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 05/12/2007 às 10h 15m 02s
Moeda Real
Valor da Causa 25.556,74
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 2
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]

Requerente COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP

Requerido EDILSON AE GO
Requerido ELIZABETH AA RA

Vistos. A Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP ajuizou ação de cobrança em face de Edilson Andrade Giupato e Elizabeth Andréa Riquelma, porque os réus se obrigaram ao pagamento estimado referente à unidade habitacional referida na inicial, mas não quitaram as parcelas da apuração final ajustadas na cláusula 16ª do contrato. Pleiteia a condenação dos réus ao pagamento de R$25.556,74. Os réus contestaram (fls. 52), sustentando a nulidade da cláusula 16ª, argüindo continência e conexão e inépcia da inicial. No mérito, ressalta que até o momento a embargada não realizou assembléia para promover a prestação de contas relativas aos exercícios de 2.005 e 2.006, não atua como cooperativa, mas como verdadeira incorporadora no mercado imobiliário, e que os imóveis sofrem majoração unilateral do preço contratado, e o preço de custo ultrapassa o valor de mercado. Sustenta a nulidade da cláusula 16ª, relativa à apuração final, a existência de ilegal capitalização de juros, e litigância de má-fé. Réplica a fls. 272. Em síntese, o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado. Não há necessidade de produção de prova em audiência (artigo 330, I, do Código de Processo Civil). O processo referido pelos réus já foi julgado por sentença. Não há que se falar em continência ou conexão. A autora alega inadimplência dos réus quanto a dívida prevista em cláusula contratual, e, em conseqüência, pleiteia a condenação ao pagamento do valor que entende devido. Da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão, e é possível o exercício da ampla defesa. Não ocorre inépcia. O mais é mérito. Analiso a cláusula relativa à apuração final do custo da obra, que dispõe em sua redação original (fls. 112): Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo. A redação da cláusula é confusa. Como já decidido em sentença proferida pelo Magistrado Gustavo Coube de Carvalho, em lide análoga, a longa interpolação adverbial entre o verbo "deverá" e seu objeto "ter pago custos", por si, já dificulta a interpretação. Mas ainda que seja colocada na forma direta, a redação da cláusula não permite a conclusão, e nem mesmo sugere de forma clara, de que se trata, na verdade, de parcela futura e indeterminada do preço a ser pago pelo imóvel: Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL – [forma direta] Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia. Embora incompreensível, é esta a cláusula utilizada pela autora para cobrar dos adquirentes um adicional de preço chamado de "apuração final", não previsto na Cláusula 4ª, intitulada "Plano Geral de Pagamentos" (fls. 106). Ali são previstos quatro tipos de pagamentos, todos com valores pré-determinados: a) entrada; b) parcelas mensais; c) parcelas anuais; e d) parcela de entrega de chaves. Nenhuma menção é feita à tal "apuração final". Da mesma forma, no Quadro Resumo do contrato (fls. 104), onde estão descritos os valores de cada um dos pagamentos, nenhuma ressalva é feita à "apuração final". É verdade que, tanto na Cláusula 4ª quanto no Quadro Resumo, o preço total do empreendimento vem acompanhado da palavra "estimado". Esse adjetivo, entretanto, é explicado pela Cláusula 5ª, que trata do reajuste anual das parcelas pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção civil, conforme apurado pelo SINDUSCON (fls. 107). O reajuste em nada se confunde com a "apuração final", parcela não conhecida previamente e "revelada" aos adquirentes pela própria autora, com base, segundo ela diz, no custo específico da obra. A cláusula 16ª do contrato é nula. Primeiro, porque é obscura. Não permite a correta compreensão do seu alcance. Segundo, porque não é clara. Seja o contrato de consumo, seja ele civil, seja firmado por multinacionais ou por cooperativas, todos eles se curvam ao princípio da boa-fé. Nos contratos de compra e venda em geral, e principalmente nos de adesão, como ocorre no presente caso, tanto a coisa adquirida quanto o preço devem ser claramente determinados. Ocultar parcela de preço em cláusula afastada da que define o próprio preço, com redação confusa a ponto de ser incompreensível, contraria frontalmente os dever da boa-fé contratual. Terceiro, ainda que a apuração final tivesse sido claramente informada e explicada aos adquirentes, haveria nulidade. Isso porque o art. 489 do Código Civil, repetindo norma do código anterior, determina que é nulo "o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço". É isso que ocorre com a chamada apuração final, a cargo exclusivo da autora, sem qualquer critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos adquirentes. De nada adiantaria, quanto a esse aspecto, dizer que se trata de parcela calculada com base no custo da obra, se tal fator não é comprovadamente controlado ou acompanhado pelos adquirentes, nem por terceiro independente, sendo apenas apresentado, ao final, pela autora. Ante a nulidade da cláusula, o caso é de improcedência. Diante do exposto, julgo improcedente a ação. Arcará a autora com o pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15 % sobre o valor da causa, observado o disposto no artigo 12 da Lei nº 1.060/50. P.R.I.C. Santo André, 11 de abril de 2008. JAIRO OLIVEIRA JÚNIOR Juiz de Direito