0000715-72.2010.8.26.0008 - tatuape inexigibilidade

Dados do Processo

Processo:

0000715-72.2010.8.26.0008 (008.10.000715-2)
Classe:

Procedimento Ordinário

Área: Cível
Assunto:
Sistema Financeiro da Habitação
Local Físico:
25/04/2012 12:21 - Aguardando Publicação - lote 57
Distribuição:
Livre - 14/01/2010 às 15:20
4ª Vara Cível - Foro Regional VIII - Tatuapé
Valor da ação:
R$ 49.942,16
Partes do Processo
Reqte: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de São Paulo - Banccop

Reqdo: Alexandre B


26/04/2012 Certidão de Publicação Expedida
Relação :0057/2012 Data da Disponibilização: 26/04/2012 Data da Publicação: 27/04/2012 Número do Diário: 1172 Página: 2323 e seg
25/04/2012 Remetido ao DJE

Relação: 0057/2012 Teor do ato: VISTOS. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP ajuizou ação de cobrança em face de ALEXANDRE B.
Após esclarecer sua situação jurídica e noticiar a existência de acordo celebrado com o Ministério Público nos autos de ação civil pública por ele ajuizada, relatou que celebrou com o réu termo de adesão e compromisso de participação no empreendimento Mirante do Tatuapé, situado à Rua Pedro Bellegarde, nº 208, Tatuapé, São Paulo, por meio do qual o requerido se comprometeu a efetuar o pagamento da quantia de R$ 46.500,00, referente a determinada unidade habitacional, além de assumir responsabilidade por valores que poderiam ser necessários ao final da referida obra. Prosseguiu informando que cumpriu sua obrigação, entregando a posse da unidade ao requerido, o qual deixou de pagar o custo adicional calculado pela requerente no montante de R$ 49.942,16, decorrente de diversas variáveis que incidem durante a obra. Por esses motivos, ressaltando a legitimidade para cobrança do custo adicional e a certeza da existência do mesmo ante a contabilização e a auditoria sobre os gastos da requerente, ajuizou a presente demanda requerendo a condenação do réu ao pagamento da quantia acima apontada. À inicial foram acostados os documentos de fls. 27/146. Citado, o réu apresentou contestação em que levantou as preliminares de inépcia da inicial já que a origem e o valor do pseudo-débito não foram demonstrados e de carência de ação pela ausência de interesse de agir em virtude da absoluta falta de elementos de convicção comprovando a existência da dívida, tanto que o termo de adesão confirma a quitação das parcelas do contrato. No mérito, ponderou que a prova do débito é discutível por resultar de planilhas elaboradas unilateralmente pela autora. Sustentou que não há prova atestando o custo real da obra e que a autora suportou custos maiores que os arrecadados. Argumentou, ainda, que não houve assembléia para tratar do assunto e aprovar a cobrança e que não participou do acordo firmado com o Ministério Público. Ao final, requereu os benefícios da justiça gratuita. Com a contestação vieram os documentos de fls. 234/263. Réplica a fls. 267/287. Instadas as partes a especificar as provas que pretendiam produzir, a autora bateu-se pelo julgamento antecipado da lide (fls. 306/307), ao passo que o réu não postulou a produção de nenhuma prova (fls. 290/304). É o relatório. D E C I D O. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra por não haver necessidade de se produzir provas em audiência (artigo 330, I do Código de Processo Civil) e tendo em vista o desinteresse das partes na dilação probatória. Antes de ingressar no mérito, mister afastar as preliminares. As alegações de inépcia da inicial e de carência de ação pelo fato de que a autora não comprovou a origem e o valor do débito representam o mérito da demanda e serão analisadas adiante. Afinal, caso se verifique que a dívida não foi satisfatoriamente comprovada será o caso de se julgar improcedente a demanda mas não de extingui-la por inépcia da inicial ou carência de ação. Ultrapassadas as preliminares, cumpre analisar o mérito, seara em que o pedido é improcedente. A cobrança perpetrada pela cooperativa nesta demanda tem por objeto resíduo apurado ao final do contrato, resultante da diferença do custo de obra. De início, cabe destacar que a cobrança desse saldo residual não se afigura, por si só, abusiva. Afinal, não é razoável exigir-se da cooperativa, num primeiro momento, o da celebração do termo de adesão, que ela defina o valor total do empreendimento, o qual, sabidamente, está sujeito a variações resultantes da evolução da própria construção. Daí porque o quadro resumo que integra o termo de adesão apresenta apenas uma estimativa do preço, a qual poderá ser complementada justamente em se apurando, ao final da obra, a existência de qualquer resíduo. Afinal, nunca é demais lembrar que, no regime cooperativo, o preço cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção do empreendimento somado a outras despesas administrativas, o qual é rateado pelos adquirentes das unidades vinculadas a determinado empreendimento. Mas se é inegável que existe tal possibilidade, também é certo que ela deve observar certos limites, os quais, no entanto, não foram respeitados no caso em tela. Veja-se que a autora não comprovou que a cobrança ora perpetrada foi autorizada em assembléia convocada para tanto. Com efeito, o art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o rateio final deve ser aprovado pela assembléia geral ordinária convocada nos três primeiros meses subseqüentes ao término do exercício social. Tal disposição é reiterada pelo art. 79, § 2º, do Estatuto da BANCOOP, que determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva "serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa" (fl. 42). Assim, levando-se em conta que a autora não logrou demonstrar que a cobrança dos valores ora cobrados (fls. 55/57) foi aprovada em assembléia, a cobrança não pode ser admitida. Nem mesmo as atas de fls. 27/28 e 75/77 se prestam a tanto eis que elas limitaram-se a aprovar as contas dos exercícios de 2004 a 2008, mas não aprovaram a cobrança de rateio extra resultante do resíduo final, o que seria exigido para a cobrança, conforme os dispositivos acima indicados. Ainda que assim não fosse, a autora não demonstrou a existência dos custos, o que também conduz à rejeição do pedido. Com efeito, a requerente limitou-se a apresentar, de forma unilateral, planilha com valores que seriam de responsabilidade do requerido, sem comprovar o custo da obra, dos materiais utilizados, da mão-de-obra empregada e os respectivos comprovantes de pagamento, demonstração que seria indispensável à exigência do saldo residual. Nesse sentido: "Compromisso de compra e venda. Imóvel. Construção pelo sistema cooperativo. Obra entregue com saldo a finalizar. Cobrança. Impossibilidade. Hipótese em que não ha comprovação da extensão dos custos e nem aprovação do valor exigido em assembléia. Ação improcedente. Sentença mantida. Recurso improvido" (Apelação Com Revisão 6022174400 - 6ª Câmara de Direito Privado Rel. Vito Guglielmi j. 11/12/2008 - Data de registro: 29/12/2008) "Ação de cobrança - Cooperativa Habitacional (Bancoop) - Unidade condominial entregue ao promissário- comprador - Resíduo à conta de apuração final do preço - Ação improcedente - Sentença mantida - Exame da cláusula 16a do contrato - Aplicação do art. 489, do Código Civil - Recurso improvido. "Apuração final do preço, que ficou a cargo exclusivo da ré, sem um critério pré- estabelecido ou previsão de fiscalização por assembléia geral" (Apelação Com Revisão 5995584500 10ª Câmara de Direito Privado - Rel. Octavio Helene j. 16/12/2008 - Data de registro: 20/01/2009) "Empreendimento imobiliário - Construção de edifícios pelo sistema cooperativo a preço de custo - Cobrança de valor residual - Cálculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestação de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do débito e condenar a ré à outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária." (Apelação 6047644400 9ª Câmara de Direito Privado - Rel. João Carlos Garcia j. 10/02/2009 - Data de registro: 26/02/2009) "Compromisso de compra e venda - Ação monitoria para cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção - Negócio jurídico sob a forma de Q adesão a empreendimento imobiliário vinculado a tq associação cooperativa - Indeferimento de requerimento o de suspensão do recurso de apelação - Discussão já abrangida em ação coletiva proposta pela associação de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistência de óbice ao julgamento prévio da ação monitoria - Mérito - Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adesão ao empreendimento - Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção - Peculiaridades do caso concreto - Cobrança, após um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditório (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva, por deixar os cooperados em situação de eterna insegurança - Manutenção da sentença de improcedência da ação - Recurso improvido." (Apelação Cível 6324294600 4ª Câmara de Direito Privado - Rel. Francisco Loureiro j. 16/04/2009 - Data de registro: 11/05/2009) Não bastassem tais ponderações, a forma e o momento em que a cobrança foi efetivada também impedem o acolhimento da pretensão. Conforme previsto na legislação aplicável ao caso, encerrado o empreendimento, nos três meses subsequentes ao término do exercício social, deveria ocorrer assembléia de apuração de eventual saldo residual para cobrança dos adquirentes. Não se pode admitir, porém, que cerca de 4 anos depois da entrega das chaves, após o pagamento pelo requerido de todas as quantias que lhe exigidas, indique a autora novo saldo devedor a ser quitado como resíduo, sem apresentação de qualquer documento hábil demonstrando a origem e a certeza dos valores. Tal conduta acabaria por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter a quitação da unidade adquirida, em indesejável ofensa ao princípio da boa-fé objetiva, caracterizando comportamento contraditório (venire contra factum proprium) Isto porque, decorridos anos após o pagamento da última parcela e a entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que não existe saldo remanescente, razão pela qual a possibilidade de novas cobranças criaria situação de insegurança que não pode ser tolerada. Em suma, seja porque a autora não aprovou a cobrança por ela pretendida em assembléia, seja pelo fato de que não houve demonstração dos custos da obra, seja porque a cobrança ora efetivada ofende o princípio da boa-fé objetiva, o pedido deve ser rejeitado.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação ajuizada por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP - em face de MOZART L J. Por força do princípio da causalidade, condeno a autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios da parte contrária, que arbitro, por equidade, em R$ 2.000,00. P.R.I. INFORMAÇÃO Para o caso de recurso, integram o preparo: taxa judiciária no valor de R$ 998,84 (que, com a correção do valor da causa, resulta em R$ 1.140,29) e despesas com porte de remessa e retorno dos autos no valor de R$ 25,00 por volume, sendo que este processo possui 02 (dois) volumes.