0103543-07.2009.8.26.0001 (001.09.103543-1) - mandaqui inexigibilidade

0103543-07.2009.8.26.0001 (001.09.103543-1)

Classe: Procedimento Ordinário
Assunto: Obrigações
Magistrado: Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional I - Santana
Vara: 3ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 19/07/2011

SENTENÇA Processo nº:0103543-07.2009.8.26.0001 -

Procedimento Ordinário Requerente:Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Requerido:Luciana Machado Lopes Juiz(ª) de Direito Dr.(ª): Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva Vistos.

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP, qualificada nos autos, moveu ação de cobrança contra LUCIANA MACHADO LOPES, alegando, em síntese, que celebrou com a ré um Termo de Autorização para Uso Antecipado de Unidade Habitacional, em razão do qual ela se associou à cooperativa, a fim de contribuir, financeiramente, para a construção de um empreendimento residencial, por certo preço estimado e contra a promessa de pagar um saldo residual ao final, tudo para receber, em compensação, uma unidade habitacional. Disse que, apesar de ter entregado para ela um apartamento no empreendimento, a ré tornou-se inadimplente, por ter deixado de pagar parcelas correspondentes ao custo adicional, a partir de 30.04.2006, no total de R$ 14.568,24 (24 parcelas de R$ 607,01). Assim, pediu a condenação da ré ao pagamento do valor atualizado de R$ 21.373,40. Exibiu os documentos de fls. 19/105. A ré foi citada e apresentou a contestação de fls. 121/145, com os documentos de fls. 146/370. Em suma, alegou conexão com ação distribuída à 15ª Vara Cível do Foro Central e, quanto ao mérito, disse que a autora estaria cobrando um aporte financeiro extra, excessiva, indevida e unilateralmente, sem nenhum respaldo legal. Réplica, a fls. 374/403, com os documentos de fls. 404/485. Tréplica, a fls. 489/493, com os documentos de fls. 494/503. A autora ainda protocolou a petição de fls. 506/509, acompanhada dos documentos de fls. 510/562, sobre os quais se manifestou a ré (fls. 569 e 570). É o relatório do necessário. DECIDO. Conheço diretamente do pedido e antecipo o julgamento da lide, visto não ser necessária a produção de provas em audiência de instrução, além dos documentos já exibidos pelas partes (art. 330, I, do Código de Processo Civil). Deixo de remeter os autos à 15ª Vara Cível do Foro Central, visto que o processo 167.320-0/2006, em que a ora ré consta como sendo uma das autoras, já foi julgado ? aliás, em desfavor da ora autora, conforme extrato cuja juntada ora determino. Passo a analisar o mérito. A pretensão da autora não pode ser acolhida. O ato cooperativo, no caso dos autos, constitui, na verdade, compromisso de compra e venda, pois, ao aderir à cooperativa habitacional, o intuito do aderente não foi o de participar de associação civil, mas o de adquirir imóvel para uso próprio. Nesse sentido, não importa o nome que se dê ao contrato, mas, isto sim, a sua natureza jurídica, pois é o conjunto de direitos e deveres essenciais que permite verificar e definir a espécie de negócio jurídico. Uma vez que a ré aderiu à cooperativa unicamente com o intuito de adquirir um imóvel, mediante prévio compromisso de pagar prestações até integralizar o preço, aplicam-se as normas próprias ao compromisso de compra e venda, além do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O Colendo Superior Tribunal de Justiça, aliás, já aplicou o CDC para as cooperativas habitacionais, como deixa claro a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. TERMO DE ADESÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS DETERMINADA EM PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLÁUSULA ABUSIVA. SITUAÇÃO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. (...) (REsp. 403.189/DF) (Destaquei). A cobrança do aporte financeiro extra, rejeitada pela ré, é indevida, pois a cláusula do Termo de Adesão, que prevê a cobrança de valor residual, é abusiva, na medida em que deixa ao fornecedor estabelecer o preço do contrato, unilateralmente, sem a concordância do consumidor, sem critérios objetivos e sem referências concretas (art. 51, X, do Código de Defesa do Consumidor). Isso é vedado no art. 122 do Código Civil de 2002: entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes (Destaquei). O art. 489 desse mesmo Código estabelece: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Por sua vez, o art. 487 prevê: É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Pois bem, no presente caso, não existe nenhum parâmetro na cláusula que prevê o aporte financeiro extra, nenhuma possibilidade de determinação, nenhum critério objetivo, tal como revela a respectiva redação: Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumpridos seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes, previstos no presente Termo (cláusula 16ª, Apuração Final, fls. 64). Outrossim, se o compromisso foi firmado com base no pressuposto de que a aquisição deveria ser mediante preço de custo, de molde que o adquirente deveria participar de rateio necessário para a consecução das obras, então, por óbvio, deveria a autora ter exigido dele, durante a construção e contra a apresentação de planilhas de custo, eventuais diferenças necessárias, acaso verificasse a insuficiência de recursos dos participantes. Terminada a obra e concedida a posse direta, não faz sentido a autora, muito tempo depois, exigir diferenças significativas, sem nenhum critério objetivo e sem apresentação de planilhas, como se, aleatoriamente, estivesse tentando cobrir um rombo financeiro da cooperativa e de todos os seus projetos, em vez de fechar as contas do empreendimento específico do qual o réu participara. Percebe-se, também, que não existe nenhuma ata de assembleia, específica ao empreendimento habitacional da ré, referendando a cobrança do saldo residual, mediante a apresentação de planilhas de custo. Nenhuma ata de assembléia seccional a respeito do Residencial Parque Mandaqui. O artigo 46 do Estatuto Social é claro: Ressalvados os casos que envolvam o interesse global da Cooperativa e que impliquem convocação da Assembleia Geral, as deliberações sobre assuntos de interesse exclusivo dos associados integrantes de determinado empreendimento habitacional, serão tomadas em Assembleias Seccionais, das quais só poderão participar com direito a voto os associados daquela Seção (fls. 30). A ata exibida pela autora, referente à assembléia geral ordinária de 19.02.2009, trata das contas da cooperativa nos exercícios de 2005/2008, sem nenhuma menção à obra para cuja realização a ré se comprometera a contribuir financeiramente (fls. 510/513). Outrossim, não poderiam pessoas de outros empreendimentos da cooperativa dispor, exclusivamente, sobre o destino do Residencial Parque Mandaqui, criando obrigações financeiras para as pessoas que haviam adquirido unidades neste condomínio. Portanto, não há base jurídica, nem econômica para a cobrança que a autora promoveu. Por outro lado, a ré cumpriu, substancialmente, o contrato, pagando o preço pré-fixado e o exigido durante o curso da obra (substantial performance). Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido, para condenar a autora a pagar para a ré as custas processuais e os honorários advocatícios, ora arbitrados em 10% do valor atualizado da causa ? em 15 dias, sob pena de penhora e multa de 10%. Preparo para eventual recurso: R$ 427,46 (2% do valor da causa), mais R$ 25,00 por volume (três volumes), a título de taxa de remessa e retorno de autos. P. R. I. São Paulo, 19 de julho de 2011
JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA JUIZ DE DIREITO