58) JUIZ DIZ: COOPERADOS NAO TEM CULPA - GUARAPIRANGA

(121) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 114870
(122) Vara 13ª. Vara Cível TONIA YUKA KÔROKU JUÍZA DE DIREITO


A ação é procedente.

Os documentos de fls. 12/19 demonstram que os autores celebraram com a ré contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno a que vinculada futura unidade autônoma consistente no apartamento 41, do Edifício Figueira do Conjunto Habitacional Guarapiranga Park, para o que se obrigaram a pagar o preço de R$ 83.948,26 em parcelas mensais.

Não se tratou, apesar de assim denominado pelas partes, de adesão dos autores em cooperativa constituída por pessoas que reciprocamente se obrigaram a contribuir para o exercício de atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro.

Pelo contrato celebrado, os autores simplesmente se obrigaram a comprar a unidade autônoma a ser construída, mediante pagamento do preço fixado para o compromisso de compra e venda
Os autores não se associaram mediante integralização de cota-parte, e não prevê o termo de adesão que celebraram a possibilidade de permanecerem associados ou de receberem quinhão proporcional à sua participação no capital constituído quando de suas retiradas da cooperativa ou da extinção desta última.

Limitaram-se os autores e a cooperativa ré (BANCOOP) a contratar a compra e venda de apartamento em empreendimento imobiliário, obrigando-se os autores a pagar o preço da compra e a ré a construir e entregar a posse e a propriedade da unidade autônoma.

O ato cooperativo, ou seja, o que deveria ser praticado entre a cooperativa e sua associada para a consecução dos objetivos sociais, consistiu neste caso em simples compra e venda de unidade autônoma em construção a ser efetuada pelo regime do preço de custo, o que descaracteriza a natureza jurídica da cooperativa e faz incidir no negócio celebrado as normas relativas à compra e venda de coisa.

Por outro lado, ficou incontroverso que a ré (BANCOOP) não promoveu a construção do edifício em que deveria se localizar a unidade autônoma comprada pelos autores, para o que agiu com culpa exclusiva.

No contrato, denominado termo de adesão que foi celebrado em 01/07/2004, foi prevista a entrega do edifício Figueira até agosto de 2005.

Ocorre que ficou exclusivamente a critério da ré (BANCOOP) estabelecer o termo inicial da


construção do edifício, pois somente a esta competia a captação de clientes para a venda das unidades autônomas, ou a suposta associação na cooperativa, e a o respectivo recebimento do preço pactuado.

Trata-se de cláusula potestiva, que deixa ao exclusivo arbítrio da ré a realização das obras do edifício, e que não prevalece em razão do disposto no artigo 51, inciso IV, e seu parágrafo 1º, inciso II, da Lei nº 8.078/90 que seria aplicável mesmo que se tratasse de típica relação cooperativa, como foi decidido pela Colenda 5ª Turma do E. Tribunal de Justiça do Distrito Federal na Apelação Cível nº 4517097, j. 27 de novembro de 1997, publicado no DOJ do Distrito Federal em 07 de outubro de 1998, pág. 81, em que foi relator o Desembargador Dácio Vieira.

Não foi alegada pela ré (bancoop) a existência de qualquer caso fortuito, ou motivo de força maior, e sequer foi esclarecido o número de pessoas que se associaram para aquisição de unidades autônomas.

A intenção da ré (bancoop) de fixar unilateralmente a data da entrega da obra, mantendo a cobrança das prestações dentro do cronograma original é no mínimo absurdo.
Todos os direitos à ré (bancoop) e nenhum aos autores!

Não há como, por qualquer ângulo em que se analise a matéria, reconhecer a existência de responsabilidade dos autores pela não realização da obra ou por qualquer impedimento para o prosseguimento e término da construção do edifício.

À ré (bancoop) competia construir e entregar o apartamento no prazo previsto e a omissão enseja a rescisão do contrato por sua culpa exclusiva.Os autores pagaram prestações acreditando que estavam investindo no futuro.Entretanto, se viram frustrados com a não construção do edifício, sendo certo que não há motivo de força maior ou caso fortuito que justifique o atraso na construção por período superior ao previsto no contrato para a conclusão do edifício.
A culpa da ré(bancoop) impede a retenção de qualquer parcela do preço, devendo ela restituir para os autores tudo o que recebeu de forma a que seja restabelecida a situação existente antes da celebração do contrato.

É inteiramente aplicável, neste caso, o que foi decidido no v. acórdão prolatado pela Colenda Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo na Apelação Cível n. 106.944-4, da Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador Narciso Orlandi Neto, que teve a seguinte ementa:

Cooperativa Habitacional - Descaracterização da cooperativa - Disfarce de compromisso de venda e compra da casa própria - Prazos longos de entrega, a critério exclusivo da cooperativa - Abusividade, com rompimento do equilíbrio do contrato -
Recurso provido. É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas. Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960 adesões.

Ademais, “o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”

A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes. Os réus não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria
Pagaram as prestações, mas, vendo que a obra não era entregue, pediram a rescisão do compromisso.
Têm razão, porque as obras, não foram iniciadas em julho de 1996 e não poderiam ser entregues em junho de 1998



Não favorece a ré a cláusula que prevê a entrega das obras de junho de 1998 a junho de 2004, porque a disposição deixa a seu exclusivo arbítrio a data em que entregará a casa ao “cooperado” que “aderiu” em abril de 1996, como é o caso dos autores.
É justo, portanto, que se atenda à pretensão dos autores, de rescindir o contrato e de receber tudo quanto pagaram, sem nenhum desconto de multa, com correção desde cada desembolso e juros de mora desde a citação. Os ônus da sucumbência devem ser invertidos.

Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE a ação e declaro rescindido o contrato, denominado de “Termo de Adesão”, celebrado entre as partes (fls. 12/19), e condeno a ré(bancoop) a restituir para aos autores todos os valores que estes pagaram para a aquisição da unidade residencial...
Vara 13ª. Vara Cível TONIA YUKA KÔROKU JUÍZA DE DIREITO