0161645-21.2006.8.26.0100 (583.00.2006.161645) CDC .escritura. ANULACAO CLAUSULA 16 TATUAPE

0161645-21.2006.8.26.0100 (583.00.2006.161645)

MAIS UMA SENTENÇA DE GRUPO DO TATUAPE ESTA
CONFIRMADA

VEJA


Destaque para fala da Desembargadora:

A intenção dos autores não foi cooperar-se e sim adquirir imóvel residencial


http://es.scribd.com/doc/137474588/0161645-Tatuape-Vitoria-Bancoop-Galli

0161645 Tatuape Vitoria Bancoop Galli by Caso Bancoop

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0161645-21.2006.8.26.0100 (583.00.2006.161645)

Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior

0161645-21.2006.8.26.0100 (583.00.2006.161645)
Cartório/Vara 13ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 866/2006
Grupo Cível
Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 07/06/2006 às 17h 44m 49s
Moeda Real
Valor da Causa 37.426,92
Qtde. Autor(s) 14
Qtde. Réu(s) 1



Vistos. ALESSANDRO GALLI DE LIMA DIAS E OUTROS moveram a presente ação de rito ordinário contra BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO alegando que adquiriram da ré 168 apartamentos populares, cumprindo todas as obrigações.

Ao integralizarem o preço, solicitaram a outorga das respectivas escrituras definitivas de seus apartamentos, entretanto, foram surpreendidos com uma cobrança que chega ao valor equivalente a outro apartamento, valor que teria sido encontrado após a apuração final. Não bastasse isso, verificaram que a ré não efetuou o registro da incorporação, descumprindo o art. 32 da Lei n. 4591/64.

Requerem a desconsideração da cooperativa, a nulidade da cláusula de apuração final, a restituição em dobro do que foi cobrado indevidamente, a condenação da ré ao pagamento de indenização material e moral, a desconsideração da personalidade jurídica da ré, a declaração da existência de relação de consumo entre as partes, a condenação da ré a outorgar as escrituras definitivas dos imóveis, a condenação da ré ao pagamento da multa prevista no art. 35 da Lei 4.591/64, condenação da ré à obrigação de não fazer consistente em não mais fazer propaganda enganosa ou com informações inadequadas.

Citada, a ré contestou às fls. 848/900 sustentando, em suma, a legalidade da cláusula de apuração final, pois os autores compraram seus respectivos imóveis a preço de custo e pelo sistema cooperativo.

Alegou preliminarmente falta de interesse de agir e impossibilidade jurídica do pedido, pois a ré não se negou a outorgar a escritura definitiva, porém a condição é a quitação.

Asseverou, outrossim, que foram realizadas assembléias de todos os balanços, os quais foram expressamente disponibilizados a todos os cooperados. Quanto ao pedido de indenização moral e material alegou ser o pedido incerto e indeterminado, porquanto não há nenhuma especificação dos alegados danos.

Sustentou a legalidade da cooperativa, a inexistência de relação de consumo entre as partes, a inaplicabilidade da lei incorporação imobiliária às cooperativas, ausência de dano e descabimento do pedido de desconsideração da personalidade jurídica da ré. ´ Réplica às fls. 1129/1160. É o relatório.

JUIZA DECIDE

DECIDO. Rejeito as preliminares de falta de interesse de agir, impossibilidade jurídica do pedido e inépcia do pedido de indenização, pois todas se confundem com o mérito.

A hipótese em julgamento não trata de cooperativa propriamente dita, mas de incorporação e construção de empreendimento imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim de evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais disposições que regem a matéria ligada ao contrato de venda e compra imobiliária e suas conseqüências. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das características das cooperativas formadas para a incorporação e venda de imóveis em construção.

Tais cooperativas muito mais se assemelham a consórcios, onde não há ou não predomina o espírito cooperativo e a adesão se dá apenas com a finalidade de aquisição da casa própria, dela se desligando depois de consumada a construção

(TJSP, Apelação n°166.154, Rel. Des. Olavo Silveira, JTJ 236/60).

Vale transcrever, pela força do argumento, parte do seguinte julgado em que se afirma: "a adesão à cooperativa é um disfarce de compromisso de venda e compra que melhor define a relação entre as partes" e que "não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria"

(Apelação n° 106.944-4, Rel. Des. Narciso Orlandi, JTJ 236/60).

Em suma, a cooperativa colocada no pólo passivo da demanda é daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarçada, promove a incorporação e venda de unidades condominiais em construção. Os compradores, que não tinham a menor intenção de ser cooperados de nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imóvel. Por isso que, aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor e a Lei n° 4591/64, prejudicadas, em conseqüência, as demais alegações sobre o sistema cooperativo tradicional em que não se encaixa a ré.

Nesse contexto, forçoso convir que compete sim à ré promover os atos de registro de que cogita o art. 32 da Lei n° 4591/64, especialmente o registro da incorporação, a escritura definitiva e a especificação do condomínio de modo a dar legalidade à sua existência de fato.

Quanto à desconsideração da pessoa e a decretação de indisponibilidade dos bens dos diretores da ré somente se pode deliberar a respeito na fase de execução se verificadas as condições para tanto necessárias, que; em suma, se concentra na irregular impossibilidade da pessoa jurídica de responder pelos efeitos da condenação.

No tocante à cláusula contratual relativa à "apuração final" do custo da obra, considerando-se, no caso, que a unidade condominial, concluída, foi entregue aos autores, estes seriam inadimplentes apenas na parcela relativa a essa questionada "apuração final" constante da cláusula 16ª.

Por esta cláusula fica estabelecido que, ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a Cooperativa, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo.

Não se mostra necessário um maior exame dessa cláusula contratual para se verificar que ela se mostra extremamente confusa.

Ainda que se coloque a sua disposição como redigida, de modo confuso, como se disse, em forma direta, a redação da cláusula não permite a conclusão de forma clara ou sugerida de que se cuida de parcela futura e indeterminada do preço a ser pago pelo imóvel.

De qualquer modo, numa interpretação ainda que singela, pode-se entender que esta cláusula tem um fim de determinar que os adquirentes paguem um adicional de preço que a Cooperativa nomeia de "apuração final". Mesmo que seja assim, examinando-se esta cláusula em conjunto com a cláusula 4ª, que cuida "do Plano Geral de Pagamentos" a que deve se submeter o adquirente, o pagamento de tal "apuração final" não vem aqui referido.

Nessa cláusula 4ª são previstos pagamentos predeterminados que são:
(1) entrada;
(2) parcelas mensais;
(3) parcelas anuais e
(4) parcela de entrega das chaves; não se faz nenhuma menção a pagamento que deva ser feito à conta de "apuração final".

Do mesmo modo, no "Quadro Resumo de Contrato", onde vêm descritos os valores de cada um dos pagamentos igualmente, nenhuma ressalva é feita à parcela que deveria ser paga à conta de "apuração final".

Mostra-se verdadeiro que, tanto na cláusula 4ª quanto no Quadro Resumo, o preço total do empreendimento vem acompanhado da palavra "estimado".

Mas esse adjetivo, por certo, não se refere àquela questionada "apuração final" do preço, com vem explicitado pela cláusula seguinte, a 5ª, que trata do reajuste anual das parcelas pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção civil a ser apurado pelo índice SINDUSCON.

Então, em nada se confunde com a questionada "apuração final" do preço, porque parcela não conhecida previamente com aquela correção de valor. Se é assim, a cláusula que sustenta a cobrança para esse fim não pode vir tida como válida, pois não se mostra clara para esse fim.

Como é sabido, em contrato de adesão, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o preço devem vir claramente determinados. O

cultar parcela de preço estipulada em cláusula confusa e não constante na disciplina geral dos pagamentos, é questão que afronta a boa-fé contratual. Bem a propósito, merece, no caso, referência ao art. 489 do Código Civil, que repete disposição anterior, segundo a qual "nulo é contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço".

Tal disposição reafirma o princípio de que a estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades recíprocas. Esse acordo de vontades quanto ao preço é elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil.

A fixação unilateral de parcela do preço induz a nulidade do contrato, o que não é o caso aqui falar-se de nulidade de todo o contrato, mas até possível da cláusula especifica 16ª. Como é sabido, é do consentimento de ambos os contratantes que são gerados os efeitos obrigacionais do contrato situação que não se manifestou de forma clara quanto àquela cláusula específica.

No tocante aos pedidos de devolução em dobro dos valores pagos e não utilizados no empreendimento e indenização moral e material, nenhum deles merece acolhimento. Os autores não pagaram o valor cobrado pela ré a título de apuração final e por isso não há se falar em devolução em dobro, pois a devolução somente é devida se há pagamento, o que não é o caso.

Quanto aos valores já pagos pelos autores, não há provas de que estes valores não foram utilizados para o empreendimento ou que houve desvio destes valores, não sendo uma perícia contábil que esclarecerá o fato.

Ademais, é certo que os autores nunca impugnaram o valor que já pagaram, limitando-se o inconformismo ao valor cobrado a título de apuração final. No que se refere à indenização moral e material, também não merecem acolhimento, ante a ausência de prova de sua existência. De fato, os autores não quantificaram o valor do dano material e no que exatamente ele consistiria.

Ao que tudo indica, o único valor que os autores impugnam é aquele cobrado a título de apuração final e como não foi pago, não há se falar em indenização.


Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRESENTE AÇÃO para afastar a condição de cooperativa da ré, reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor entre as partes, condenar a ré à obrigação de promover o cumprimento das regras contidas no art. 32 da Lei n° 4591/64, no prazo de sessenta dias, sob pena de multa diária equivalente a dois salários mínimos, declarar a nulidade da cláusula 16ª que prevê a apuração final e a outorgar a escritura definitiva aos autores das respectivas unidades adquiridas.

Em razão do grau de sucumbência de cada uma das partes, dou por compensados os honorários advocatícios de seus Patronos, determinando arque cada uma delas com o pagamento de 50% (cinqüenta por cento) do valor das custas e despesas processuais, observando que os autores são beneficiários da justiça gratuita. P.R.I. São Paulo, 27 de fevereiro de 2009. TONIA YUKA KÔROKU JUÍZA DE DIREITO