0628808-85.2008.8.26.0001 INEXIGIBILIDADE CASA VERDE

Dados do Processo

Processo:

0628808-85.2008.8.26.0001 (001.08.628808-4) Em grau de recurso
Classe:

Procedimento Ordinário

Área: Cível
Assunto:
Obrigações
Local Físico:
03/05/2011 11:58 - Tribunal de Justiça de São Paulo
Distribuição:
Livre - 15/12/2008 às 11:03
2ª Vara Cível - Foro Regional I - Santana
Valor da ação:
R$ 27.365,31
Partes do Processo
Reqte: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop

Reqda: Francisca A. A da C. C

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Classe: Procedimento Ordinário
Assunto: Obrigações
Magistrado: Maria Salete Corrêa Dias
Comarca: SÃO PAULO
Foro: Foro Regional I - Santana
Vara: 2ª Vara Cível
Data de Disponibilização: 28/02/2011

SENTENÇA Processo nº:0628808-85.2008.8.26.0001 - Procedimento Ordinário VISTOS. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS - BANCOOP ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA contra FRANCISCA A. A DA C. C alegando, em síntese, haver celebrado com a ré instrumento de adesão e compromisso de participação para aquisição de unidade habitacional pelo preço de R$ 69.900,50, tendo transmitido ao final a obra e a posse precária do imóvel à ré.

Contudo, diz: devido a diversas variáveis que podem incidir no decorrer das obras como a do empreendimento em questão, constatou-se que o valor estimado inicialmente não seria suficiente para cumprir com todas as despesas necessárias para finalização de tal obra, sendo necessário adicional/reforço de caixa. Sustenta que nos termos de adesão do contrato, dividindo entre os cooperados da referida seccional, com base na participação de cada um, a ré deveria arcar com o valor do custo adicional de R$ 20.591,70 em 30 parcelas de R$ 686,39.

Entretanto deixou a mesma de quitar as parcelas de custo adicional desde 25/4/2007, por isso pretende cobrar tal débito atualizado no montante de R$ 27.365,31.

Juntou os documentos de fls. 18/101. A requerida contestou a fls. 103/115, argüindo litispendência e conexão relativamente à ação coletiva que a associação dos adquirentes de apartamentos do Condomínio Residencial Casa Verde move contra a ré em que se pretende declarar quanto à inexigibilidade de um suposto valor residual, o mesmo aqui cobrado. Pede a remessa dos autos ao juízo da 40ª Vara Cível do Foro Central ? Processo nº 2007.1 00995-2 -, ou a suspensão do feito. Sustenta que a relação jurídica entre as partes era de consumo encontrando-se apenas travestida da natureza de cooperação, pois os dirigentes da Bancoop eram sócios de empresas, as quais prestavam serviços à cooperativa, fato inadmissível no regime das cooperativas, sendo que os aludidos dirigentes auferiam lucro com a aludida prestação de serviço. Diz ser fato notório que a ré vem sendo investigada por supostos crimes de apropriação indébita, estelionato, formação de quadrilha. Aduz ainda que nulo é o contrato que deixa ao arbítrio de uma das partes a fixação do preço, ressaltando que a autora jamais justificou o suposto rateio através de notas ficais, livros contábeis ou outros meios idôneos; que para gastos excedentes deveria ocorrer aprovação de constas em assembléia especialmente convocada para tal fim, mas desde o exercício de 2.005 a autora não realiza assembléia de prestação de contas. Argumenta ainda que sendo os valores unilateralmente fixados pela autora, que não trouxe qualquer comprovante de relação de custo da obra, materiais utilizados, mão-de-obra, comprovantes de desembolso, construção de outras unidades habitacionais, não há débito, não se podendo falar em inadimplência, sendo ilegal a cobrança, reputando a autora litigante de ma-fé Juntou os documentos de fls. 116/148. Indeferido beneficio de gratuidade de justiça à autora(fls.150/151), as custas iniciais foram recolhidas a fls. 153/158. Réplica a fls. 168/189.

É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. A ação comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil, por não haver necessidade de produção de outras provas. Não há falar em litispendência, não sendo a presente idêntica à ação coletiva referida nos autos. No mesmo sentido, não há conexão entre as mesmas, por não se cuidarem da mesma causa de pedir e pedido. Mesmo que o desfecho da ação coletiva possa ser aproveitado às partes, não há dizer que a suspensão destes autos seja indispensável até o julgamento daquela, podendo perfeitamente a presente ser resolvida à luz dos elementos contidos nos autos. Desse modo, afasto as preliminares. Inegável, ante a documentação carreada ao feito, que muito se tem discutido quanto à natureza jurídica da autora, se a mesma é ou não uma cooperativa. A documentação de constituição da autora está regulamentada no sentido de que fosse uma cooperativa voltada a associados na qualidade de bancários de São Paulo (fls.23/44), sujeita, portanto, à Lei nº 5.764/71. Todavia, na medida em que as unidades do empreendimento são oferecidas à venda no mercado, o produto se submete também às normas do Código de Defesa do Consumidor, sem falar ainda, que, em se tratando de venda de imóvel construído a preço de custo, ao regime da Lei nº 4.561/64 Assim, pelo que se vê do termo de adesão e compromisso de participação (fls. 61/68), o preço da unidade foi fixado, a obra foi terminada e entregue à ré, sendo fato incontroverso, que a autora está exigindo da mesma pagamento de valor sobressalente, dito a título de adicional/reforço de caixa. Desse modo, impõe-se que a autora, desde a inicial, comprovasse o dispêndio de valores no sentido de que o valor estimado não seria suficiente para cobrir as despesas necessárias para a finalização da obra, como é referido, ademais, na inicial, e a aprovação dessas contas mediante assembléia específica. Trata-se, pois, de fato indispensável a ser demonstrado desde a propositura da ação, o que não ocorreu. Pela Lei nº 4.591/64, aliás, pelo menos, semestralmente, o custo da obra é revisado a fim de que, se o caso, se alterar o esquema de arrecadação a fim de se apurar o valor e eventuais diferenças entre o custo estimado e o custo efetivo, mas isso também não contou com a observância da autora. O balanço social de fls. 72/101 refere-se ao ano de 2.006, portanto, supostamente apurado antes da cobrança em questão, dita ocorrida em abril de 2.007, contudo, não há demonstração de assembléia que desse conta do mesmo ao adquirente. Aliás, o termo de acordo da autora com o Ministério Público comprova que a autora (fls. 44/58) não aplicava transparência dos procedimentos de apuração de alteração de custo e seus respectivos valores e nem contabilizava separadamente as contas de cada empreendimento que administrava. A comprovar, assim, que a autora não praticava a revisão da estimativa de custo ao longo da construção da obra. E é lógico que tal requisito era indispensável a fim de se apurar as despesas havidas com a obra, o respectivo cálculo, comprovando-se através de documentos respectivos os dispêndios e isso não foi feito pela autora, também, no caso em exame. E a assembléia geral ordinária de fls. 212/216, de fevereiro de 2.009, efetuada posteriormente à propositura da presente ação, relativa a contas de quatro exercícios financeiros, muito menos teve o condão de demonstrar isso, sequer há demonstração de qualquer gasto ou aprovação respectiva. Note-se que a autora não cumpriu nem mesmo o estabelecido em seu estatuto, não há nos autos mostra através de assembléia ordinária quanto ao rateio de eventual perda como determina o artigo 39, II (fls. 29). Desse modo, a autora não comprovou de qualquer modo nos autos como apurou o suposto valor residual, deixando de cumprir, portanto, com as normas específicas, não demonstrando gastos adicionais nem a provação específica dos mesmos relativamente ao empreendimento em questão. Por conseguinte e também pela de falta de boa-fé objetiva no contrato firmado, transparência, princípio fundamental da norma consumerista, sem observância, ademais, do contido no artigo 60 da Lei 4.591/64 e do próprio estatuto da autora, não procede a demanda. A propósito, o mesmo entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça, nos seguintes julgados: OBRIGAÇÃO DE FAZER ? Ação ajuizada por associação de moradores em face de cooperativa habitacional com múltiplos pedidos, em especial de instituição de condomínio edilício, reconhecimento de inexigibilidade de resíduo e suprimento de consentimento na celebração de contrato definitivo de venda e compra ? Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro resumo do termo de adesão ao empreendimento ? Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo de construção ? Impossibilidade da cooperativa, anos após a entrega das obras, pleitear elevado resíduo sem comprovação cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preço pago pelos adquirentes ? Violação ao princípio da boa-fé objetiva, mediante comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e inércia (supressio), por deixar os cooperados em situação de eterna insegurança ? Desnecessidade de fixação de astreintes em obrigação de fazer de prestar declaração de vontade, juridicamente fungível ? Manutenção da sentença de procedência parcial da ação ? Recurso improvido com observação. Apelação 994.08.018648-0 - Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo ? Bancoop ? Apelada: Associação dos Adquirentes de Apartamento do Conjunto Residencial Orquídeas. 4ª Câmara de Direito Privado - Rel. FRANCISCO LOUREIRO ? J. 11/03/2.010. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Ação relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel, Julgamento antecipado da lide ? Possibilidade. Matéria exclusivamente de Direito. Preliminar rejeitada. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imóvel. Construção pelo sistema cooperativo. Obra entregue, com saldo a finalizar. Cobrança. Impossibilidade. Hipótese em que não há comprovação da extensão dos custos e nem aprovação do valor exigido em assembléia. Ação improcedente. Negativa de outorga de escritura legítima. Ação e reconvenção improcedentes. Sentença mantida. Recursos improvidos. Apelação 990.10.035494-9 ? 6ª Câmara de Direito Privado - Apelantes/Apelado: Orlando Carlos Rossoni e Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo ? Bancoop ? 6ª Câmara de Direito Privado ? Rel. VITO GUGLIELMI, J. 8/4/2.010. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Autora não efetuara a prestação de contas conforme estabelecido em seus estatutos sociais. Prestação ocorrida ' a posteriori' é insuficiente para a alteração da sentença. Matéria exige análise pormenorizada de eventual pendência junto às partes. Relação de consumo caracterizada. Cooperativa habitacional está equiparada à construtor. Apelo desprovido. Apelação 994.09.336810-6 ? Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo ? Bancoop ? Apelada: Noeli Campos de Oliveira ? 4ª Câmara de Direito Privado - Rel. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA ? j. 25/3/2.010.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação. Condeno a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor dado à causa corrigido. No que diz respeito ao requerimento das penas de litigância de má-fé, não há prova inconcussa disso, limitando-se a improcedência ao fato da autora não ter logrado demonstrar sua alegação, não sendo caso de concedê-las. P.R.e Int. São Paulo, 25 de fevereiro de 2.011.

MARIA SALETE CORRÊA DIAS Juíza de Direito