Ação Civil Pública VILAGE PALMAS (12 2007) sentenca

23/02/2012 18:32:36
Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2007.225628-4

Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2007.225628-4
Cartório/Vara 29ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 2071/2007
Grupo Cível
Ação Ação Civil Pública
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 14/09/2007 às 17h 51m 17s
Moeda Real
Valor da Causa 1.000,00
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 1

Requerente ASSOCIAÇÃO DE COOPERADOS DE BANCOOP ADQUIRENTES
DO RESIDENCIAL VILLAGE PALMAS

Requerido BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCARIOS

Sentença Completa

Sentença nº 277/2012 registrada em 23/02/2012 no livro nº 469 às Fls. 251/256:

Vistos. Trata-se de ação civil pública proposta por ASSOCIAÇÃO DE COOPERADOS
DA BANCOOP ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL VILLAGE PALMAS em face de BANCOOP
– COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS.

Aduz a autora que:
a) a ré lançou o empreendimento CONDOMÍNIO VILLAGE PALMAS em novembro de
1998, sendo que em até meados de 199 todas as unidades já haviam sido vendidas;

b) as unidades seriam entregues em maio de 2002, abril de 2003, janeiro de 2004
e julho de 2004;

c) todos os cooperados pagaram a prestação de entrega das chaves, mas até a propositura da ação grande parte dos cooperados aguardavam autorização para ingressar no imóvel e todos estão distantes de receber a escritura definitiva;

d) dos quatro lotes de unidades somente dois foram entregues aos condôminos, ainda que mal acabados e com inúmeros problemas;

e) a ré tenta de forma arbitrária e ilegal obrigar os associados da autora a pagar aportes e rateios que chegam à 150% do valor inicial dos imóveis;
f) a ré ainda não regularizou a situação do empreendimento e dos imóveis junto aos órgãos administrativos responsáveis;

g) é aplicável o Código de Defesa do Consumidor;

h) o contrato celebrado entre os condôminos e a ré é de compra e venda à prazo;

i) a ré reconheceu que 12 unidades habitacionais, por terem sido objeto de contratação diferenciada, não seriam incluídas no rateio final, de forma que ao menos com relação à essas unidades habitacionais tal valor não poderá ser cobrado;

j) a ré somente não permite o exercício da posse de parte dos associados como forma
de pressioná-los a pagar o absurdo saldo residual.

Assim, pede tutela antecipada para o fim de:

1) ser a ré proibida de realizar qualquer ato de cobrança a respeito do alegado saldo residual,
inclusive retomada da posse do imóvel, ações judiciais e remessa do nome dos associados da
autora aos órgãos de cadastros de devedores, além de ser proibida de enviar boletos;
2) serem os associados autorizados a ingressar imediatamente na posse dos imóveis,
exercendo seu legítimo direito à posse, bem como impedir qualquer ato de turbação ou
esbulho possessório por parte da ré e
3) ver a ré obrigada a apresentar documentação comprobatória dos procedimentos
administrativos referentes ao empreendimento e aos imóveis.

Pede, ainda a procedência da ação para o fim de:

1) ver declarada a inexigibilidade da cobrança de qualquer saldo devedor, com a
consequente quitação de todos os contratos celebrados entre os associados e a ré, ou,
subsidiariamente, que o saldo residual seja fixado por meio de perícia;

2) ver confirmada a posse de todos os associados nos imóveis constantes dos termos
de adesão e compromisso de participação celebrado entre as partes;

3) ver determinada a transferência pela ré aos associados da propriedade dos imóveis
constantes dos termos de adesão e compromisso de participação celebrado entre as
partes, sob pena de multa diária.

O Ministério Público declinou da intervenção

A decisão de fls. 161 indeferiu a liminar pleiteada.

Contra esta decisão a autora interpôs recurso de agravo de instrumento ao qual foi
dado parcial provimento, apenas e tão somente para fins de ver a ré proibida de
negativar o nome dos associados da autora nos cadastros de maus pagadores

Citada a ré acostou aos autos a contestação de fls. 214/255 arguindo preliminar de
inépcia da inicial, decorrente da ilegitimidade da autora para ajuizar ação civil pública.

No mérito aduziu que:

a) é uma legítima cooperativa habitacional;
b) a hipótese é regida pela Lei nº 5.724/71;
c) a execução dos empreendimentos conta com o adimplemento dos cooperados, não só em relação ao pagamento do custo estimado, mas como o pagamento do custo total real da obra;
c) não tem culpa pela demora na expedição dos documentos, decorrente da demora dos
órgãos públicos.
Houve réplica às fls. 380/409.
O feito foi saneado às fls. 575/576, oportunidade em que foi afastada a preliminar de
ilegitimidade de parte e deferida a produção de prova pericial.

Contra esta decisão ambas as partes interpuseram recurso de agravo de instrumento.

O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao agravo
interposto pela ré, não havendo notícia nos autos do desfecho do agravo de instrumento
interposto pela autora.

O Ministério Público manifestou-se às fls. 1608/1613, opinando pelo julgamento antecipado
da lide, com a procedência da ação.

É o relatório. Fundamento e D E C I D O. O feito comporta julgamento antecipado, eis
que desnecessária a produção de provas em audiência
(artigo 330, I, do Código de Processo Civil).

De fato, melhor analisando o feito entendo desnecessária a produção das provas
periciais deferidas pela decisão saneadora de fls. 575/576, razão pela qual reconsidero-a
parcialmente, apenas e tão somente na parte em que determinou a sua realização.

Destarte, o entendimento da signatária é pela abusividade, no caso concreto, da cobrança
do saldo residual, o que torna desnecessária a apuração do valor de custo de cada
unidade ou da existência de saldo devedor.

Senão, vejamos.

Mostra-se plenamente aplicável, ao caso concreto, o Código de Defesa do Consumidor.

De fato, se de um lado é certo que, por definição legal, as cooperativas são sociedades
de pessoas (Lei n. 5.764/71, art. 4º), na prática não é o que ocorre, não existindo,
no caso concreto “affectio societatis” nenhuma entre os cooperados, eis que a intenção
destes é tão somente a aquisição de imóvel em condições vantajosas.

Não é outro o entendimento de nossa melhor jurisprudência, sendo certo que já houve, nestes autos, decisão neste sentido, proferida pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Ultrapassada tal premissa, de rigor o reconhecimento da nulidade da cláusula 16 do termo de adesão e compromisso de participação assinados pelos associados da autora.

A nulidade, no caso concreto, decorre não da mera exigência de aporte final exigência esta que, a priori, não pode ser tido por ilícita.

Na hipótese, a nulidade advém da falta de clareza da redação da cláusula e da circunstância de ser de rigor a realização de interpretação em benefício do consumidor/aderente, nos termos do que estabelece o artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, bem como da falta de clareza da ré em demonstrar a existência de diferença entre o valor pago e o custo final das nulidades e da demora da ré em cobrá-la.
A redação da cláusula contratual em questão não é clara e não deixa entrever de forma imediata qual o valor residual a ser pago pelos consumidores e nem o modo como seria tal valor seria aferido.
Ademais, no caso destes autos está claro que a ré está empregando abusivamente essa cláusula que faz alusão a uma apuração final, porque, mais de três anos depois da conclusão das obras e do pagamento da parcela de entrega de chaves, resolveu cobrar valor acerca do qual não comprovou existir aprovação de assembléia geral, e em relação ao qual não apresentou documentos comprovadores do saldo devedor de cada unidade e nem especificou a forma de distribuição entre os adquirentes.

Além disso, a ré não comprovou que tenha procedido a prestações de contas periódicas, com possibilidade de algum controle pelos associados, tudo indicando que cobrança – que em outras circunstâncias poderia ter sido lícita “in casu” não tem fundamento nenhum.

Registro que a mera aprovação de contas da cooperativa por si só nada prova em seu favor, sendo certo que deveria ter havido deliberação específica acerca das contas da obra em questão, não tendo havido prova de tal fato, no caso concreto.

Tal proceder da ré viola as regras da segurança contratual (Código de Defesa do Consumidor, artigo 6º, III, artigo 46, e artigo 51, X) e da probidade e boa fé no cumprimento do contrato (Código Civil, artigo 422) e conduz à conclusão de que deva ser declarada a ineficácia da cláusula contratual em debatem bem como a impossibilidade da ré de exibir o pagamento de cobrança de aporte extraordinário ou de apuração final.

Corolário disso é que os associados da parte autora têm direito à ingressar na posse dos imóveis, bem como à outorga de escritura, se já houverem quitado os demais débitos.

Como decidiu a dita Quarta Câmara do E. Tribunal de Justiça: “[...] encerrado o empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realização de assembléia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes.

O que não se admite é após o pagamento de tudo o que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais após a entrega das chaves, ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resíduos, sem apresentação de qualquer documento hábil demonstrando a origem e a certeza dos valores [...].
Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter a tão desejada quitação da unidade adquirida.
Ainda que o contrato entre as partes contemple na cláusula 16ª a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prévia demonstração objetiva da composição do crédito.”

(Apelação Cível n. 632.429-4/6 – Santo André, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 16.04.2009, apud Apelação Cível n. 673.974-4/2, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.09, negaram provimento, v. u.).
Cita-se, ainda:

“Declaratória de inexigibilidade de débito. Comprador que se insurge contra a cobrança de resíduo anos após o pagamento integral do preço do imóvel. Correta a r. sentença de procedência. Saldo final que só pode ser cobrado pela vendedora mediante prova da apuração ao término da obra e especificação da forma de sua distribuição entre os adquirentes do empreendimento, tudo com a aprovação da Assembléia Geral. Aprovação das contas pelos cooperados da Bancoop que não se presta a tanto porque não implica aprovação do resíduo e o modo de rateio, assuntos dos quais a assembléia foi absolutamente omissa, além de ter sido realizada meses após a cobrança dirigida contra o autor. Jurisprudência deste TJSP e particularmente desta 4ª Câmara de Direito Privado. Recurso improvido.” (Apelação Cível n. 673.974-4/2, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.09, negaram provimento, v. u.)
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por ASSOCIAÇÃO DE COOPERADOS DE BANCOOP ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL VILLAGEM PALMAS em face de BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS para o fim de:

1) declarar a inexigibilidade da cobrança de aporte extraordinário, ou de apuração final, ou de qualquer saldo devedor decorrente da aplicação da cláusula 16 dos termos de adesão e compromisso de participação assinados pelos associados da autora;

2) autorizar todos os associados da autora, adimplentes, a ingressar na posse de seus imóveis e
3) determinar a transferência da propriedade dos imóveis constantes dos termos de adesão e compromisso de participação celebrados pelos associados da autora para os referidos associados, desde que adimplentes, suprindo esta sentença a declaração de vontade da ré.

Outrossim, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que fixo, por equidade, em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Outrossim, considerando o deslinde do feito e por estarem presentes os requisitos autorizadores da tutela antecipada, defiro antecipação dos efeitos da tutela para o fim de autorizar os associados da autora, adimplentes, a ingressar na posse de seus imóveis de forma imediata, independentemente do trânsito em julgado.

Oficie-se à ré, dando conta da presente decisão. P.R.I.C. São Paulo, 22 de fevereiro de 2012. FERNANDA ROSSANEZ VAZ DA SILVA Juíza de Direito