Cooperativa Habitacional CDC (super obra-Josue Rios)

Cooperativas e o CDC
Por Josué Rios

Quem quer comprar a casa própria – ou adquirir mais um imóvel – e se depara com a publicidade ou com um vendedor de uma cooperativa habitacional é quase certo que opte por este sistema para fechar o negócio. Sim, porque as vantagens oferecidas pelas ditas cooperativas abalam o mais sensato consumidor, a saber: o “comprador” não paga juros – o valor das prestações corresponde ao valor real de um autofinanciamento; não é necessário pagar sinal nem parcelas intermediárias – só as prestações; não é necessário comprovar renda nem importa a situação do “comprador” nos serviços de proteção ao crédito – basta ter CPF, RG.

Finalmente, para aplacar qualquer dúvida de que o negócio é irrecusável, simulam comparações entre o valor da prestação mensal de um imóvel adquirido via cooperativa e o imóvel, no mesmo valor, financiado pela Caixa Econômica Federal e outros bancos. Isso para demonstrar (na ponta do lápis!) que a diferença no valor da prestação é altamente favorável a quem compra via cooperativa – as simulações, na publicidade e na lábia do vendedor, revelam diferenças de cerca de 200% para quem opta por um financiamento bancário para a compra do imóvel. Retirados certos exageros do que é alardeado acima, pode ser vantajoso o sistema cooperativo para a compra do imóvel.

O difícil – sem órgãos que fiscalize e sem maior tradição do setor – é saber como chegar às cooperativas habitacionais, que são efetivamente sérias. Até porque, em contraponto às maravilhas que prometem, há bons senões no cotidiano das chamadas cooperativas habitacionais, que vale a pena anotar. Primeiro: por trás da fachada de uma cooperativa, para burlar tributos ou para fugir da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pode se esconder uma empresa comercial comum de construção ou imobiliária. Sinal desse fato é que a condição de cooperativado pressupõe instruções específicas sobre a legislação de cooperativas – direitos e deveres e formas de funcionamento do sistema – e quem adquire um imóvel pelas chamadas cooperativas do ramo, na prática, é tratado como um comprador comum, até mesmo pela agressividade da publicidade do setor. Segundo: é comum cooperativas habitacionais não entregarem os imóveis nas datas prometidas – ou mesmo não conseguirem chegar ao fim das obras. Terceiro: em alguns casos, uma parte do valor do imóvel será financiado por algum banco, e no momento da aprovação do financiamento, é comum o ingênuo cooperado não preencher os rígidos requisitos para o empréstimo.

Mais: atualmente, quem desiste da compra do imóvel, adquirido via cooperativa, sofre enorme lesão, pois no contrato que o “comprador” assina insere-se uma cláusula que dá direito à cooperativa de reter 30% do valor recebido, a título de despesas administrativas, em caso de desistência. E não é só. Muitos desses benfazejos empreendimentos ainda impõem a devolução do que julgam devido a conta-gotas. Por exemplo: quem pagou X em 30 prestações mensais, terá de aguardar a devolução do valor pago no mesmo número de prestações e em idêntico período de tempo. E algumas cooperativas obrigam o desistente a esperar o fim das obras e a entrega de todos os imóveis para receber a devolução do valor pago.

Aplicação do Código do Consumidor

É certo que baixa justa indignação no “cooperativado” desistente quando fica sabendo que foi tratado como um consumidor comum (nunca foi informado devidamente sobre o que é uma cooperativa, e só lhe fizeram propaganda e promessas sobre a compra do imóvel), mas que não tem o direito à proteção do Código de Defesa do Consumidor. É isso mesmo. Para as cooperativas, suas lesões devem ficar fora do CDC e, por isso, impõem como bem entendem a forma de devolução do valor pago por quem desiste.

Só que, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em outubro de 2001 (Agravo de Instrumento nº 387.392-SP), pode ter encerrado com a polêmica. De acordo com essa decisão, da instância máxima da Justiça, no caso de desistência, os valores recebidos pela cooperativa habitacional “devem ser pagos imediatamente, com correção, sem a necessidade de aguardar o fim do empreendimento”. Mais. Segundo esta decisão do STJ, além da devolução imediata, a cooperativa só pode reter no máximo 10% do valor recebido – em geral, as cooperativas retêm 30%. E o que é mais importante: na referida decisão, que envolveu a Coopermetro de São Paulo – Cooperativa Pró-Habitação dos Metroviários, o STJ mandou aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor, a saber: “Não se pode ignorar que o contrato em questão está sob a égide do Código de Defesa do Consumidor e, sendo assim, suas cláusulas deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao cooperado”.

Antes do STJ, o Tribunal de Justiça (TJ) de São Paulo, em 1996, já havia decidido que cooperativa habitacional que se nega a devolver de imediato valores pagos por cooperado desistente comete “infração ao artigo 51, incisos IV, XV e parágrafo 1º, do Código de Defesa do Consumidor” (apelação nº 252.936-1/. O mesmo tribunal em decisões posteriores reiterou o entendimento de que o CDC deve ser aplicado às cooperativas habitacionais, na situação referida. Este posicionamento do TJ contido em uma decisão de abril de 2000, foi publicado na Revista dos Tribunais nº 731/263 (apelação nº 94.992-4/3).

Tribunais de outros Estados também mandam aplicar o CDC ao abuso. Por exemplo, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em um dos seus julgamentos (apelação nº 350975/9 diz que “não há que se falar em devolução fracionada, por parte de cooperativa habitacional, quando do desligamento de associados, sob pena de flagrante violação do que determina o Código de Defesa do Consumidor”.

Valor da retenção permitida

Além de mandar aplicar o CDC aos abusos das cooperativas, os tribunais ao estabelecer que estas não podem reter mais de 10% do valor recebido dos cooperativados, em caso de desistência, afirmam que estão seguindo a mesma orientação por eles adotada no caso de desistência da compra do imóvel com as construtoras, quando a retenção que estas podem fazer, nas desistências, deve ficar entre 5% e 10% do valor pago pelo comprador do imóvel.
Os tribunais entendem que, na prática, as cooperativas habitacionais fazem contrato comum de compra e venda de imóveis – e, por isso, devem se submeter ao Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, quem desiste, atualmente, da compra do imóvel de uma cooperativa habitacional e não consegue, via acordo, receber o que pagou de imediato, e com pequena retenção a favor da “vendedora”, pode recorrer à Justiça em busca do direito acima mencionado. E, se o valor reivindicado não ultrapassar 40 salários mínimos (até 20 salários, dispensa advogado), o consumidor pode se valer dos Juizados Especiais Cíveis.

Por livre vontade, o consumidor pode negociar o valor e a forma da devolução contra a cooperativa – pode até fazer concessões, para receber mais rapidamente o que pagou. O que não deve é aceitar imposição.

Nesse assunto, o que é de se lamentar é que, depois de tantas decisões da Justiça reconhecendo que o CDC se aplica à situação aqui tratada, o consumidor não encontre porta aberta no Procon. Bom lembrar que se o órgão atendesse o consumidor lesado pelas cooperativas que, na prática, realizam compra e venda comum, poderia ajudar a descongestionar a Justiça e defenderia melhor o consumidor.


Autor: Fabiana Borja
Fonte: Agência Maxpressnet



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