SUGESTÕES PRÁTICAS PARA A IDENTIFICAÇÃO DA NATUREZA...

SUGESTÕES PRÁTICAS PARA A IDENTIFICAÇÃO DA NATUREZA...

XIII- SUGESTÕES PRÁTICAS PARA A IDENTIFICAÇÃO DA NATUREZA DA ATIVIDADE E /OU DESCOBERTA DE PRÁTICAS ILEGAIS EM VERDADEIRAS COOPERATIVAS HABITACIONAIS


41- Para se descobrir se de verdadeira Cooperativa Habitacional se trata, ou se a mesma foi criada para o exercício ilícito de uma das atividades empresariais já mencionadas (incorporação imobiliária, compra e venda ou promessa de compra e venda de parcela de loteamento ou desmembramento, consórcio de bens imóveis, ou captação antecipada de poupança popular) , bem como para se checar sobre a possibilidade de os próprios cooperados controladores da Cooperativa, estarem visando aplicar um golpe nos demais cooperados ( em existindo indícios desta situação), sugere-se que se proceda às seguintes diligências, SEMPRE TENDO-SE EM VISTA A BUSCA DOS ELEMENTOS CONCEITUAIS, CARACTERIZADORES, E DE DISTINÇÃO, expostos ao longo deste trabalho:

a) sejam requisitados e analisados os estatutos da Cooperativa, a Ata da Assembléia de Constituição, as Atas de todos as Assembléias realizadas nos últimos 5 anos, Ordinárias e Extraordinárias, cópia do Livro de Matrícula dos cooperados , editais, publicações e circulares enviadas aos cooperados para avisá-los da realização das Assembléias;

b) sejam requisitadas informações da Cooperativa sobre a quantidade e identidade dos cooperados que ela possui e visa possuir, checando-se se há registro de todos no Livro de Matrícula, se todos subscreveram quotas-partes do capital social, e se o ingresso de novos ainda está aberto;

c)sejam requisitados informes sobre a forma de funcionamento da Cooperativa, incluindo-se o funcionamento das Assembléias Gerais, do Conselho Fiscal e da Diretoria ou Conselho de Administração, e ainda informes sobre a forma como é gerenciada, se pelos próprios cooperados, por empregados contratados com vínculos empregatícios,
ou por Órgão Assessor externo;

d) sejam requisitados da Cooperativa esclarecimentos e comprovação de que os integrantes de seus Órgãos de Administração e Fiscalização são cooperados interessados em adquirir casa própria pelo sistema daquela Cooperativa, bem como esclarecimentos e comprovação dos atos praticados pelos integrantes destes seus Órgãos internos, e dos atos e funções desempenhadas pelos responsáveis pelo seu gerenciamento;

e) sejam requisitados da Cooperativa informes e comprovação sobre
a situação dominial do imóvel onde se pretende construir, sobre os eventuais estudos realizados a respeito da viabilidade prática e
jurídica do empreendimento, sobre eventual aprovação do projeto
pela Prefeitura e pelo GRAPROHAB

(Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais- tel.: 011-8294158 e 011-8295911 - r.129 e 153 - integrante da Secretaria de Estado da Habitação. Submete-se ao Graprohab os projetos de loteamento ou desmembramento do solo previstos no art.13 da Lei nº 6766/79 - Vide também o Decreto Estadual nº 33.499/91 que criou tal órgão: doc.nº 19),

requisitando-se, ainda, informes e comprovação sobre a Construtora já contratada ou que se pretende contratar, sobre o andamento das obras, e sobre os empreendimentos que já realizou e está realizando, e sobre as entregas já efetuadas;

f)) sejam requisitados informes da Cooperativa sobre quem foi e sobre quem está fazendo a publicidade ( seu local e periodicidade), bem como sobre quem foi ou quem está providenciando a elaboração e assinatura dos contratos com os cooperados, com a remessa de exemplares das propagandas feitas por escrito, da transcrição dos textos das propagandas veiculadas em rádio , e das fitas de vídeo das propagandas veiculadas pela televisão, bem como com a remessa de cópia de exemplar do contrato padrão;

g) sejam requisitados da Cooperativa e/ou das Instituições Bancárias pertinentes, informes e comprovação sobre onde, em nome de quem, e sobre o valor depositado em seu nome (ou indevidamente em nome de seus Dirigentes ou de terceiros), representado pela contribuição dos cooperados.

As informações bancárias são sigilosas (art. 38 da Lei nº 4595/64).

No entanto, o art.26, parágrafo segundo, da Lei Orgânica Nacional do Ministério Público (Lei nº 8625/93), confere ao Promotor de Justiça o poder de requisitar informações de caráter sigiloso, desde que zele pela manutenção do sigilo nos autos (colocando, por exemplo, as informações em um envelope lacrado, só passível de abertura pelas partes e pelo Juiz).

No entanto, caso não se consiga obter êxito na requisição extrajudicial, poderá o Promotor requerer tal providência por intermédio do Poder Judiciário.

h) sejam requisitadas e analisadas cópias de todos os contratos firmados pela Cooperativa com terceiros, como por exemplo com a Construtora, com o Órgão Assessor, e outros;

i) seja comparado o valor a que o cooperado se comprometeu a pagar, com o valor de mercado para imóveis na mesma região, e com as mesmas características, consultando-se imobiliárias da Cidade, e eventuais incorporadoras ( o valor a ser pago pelos cooperados, pelo sistema cooperativista, deve ser de custo, devendo estar abaixo do valor do mercado imobiliário);

j) seja pesquisado se a Cooperativa possui registro na Jucesp, e na Organização das Cooperativas de seu Estado ( no Estado de São Paulo, temos a OCESP - vide o contido no capítulo III sobre o contexto social onde se encontra inserida a Cooperativa Habitacional), indagando-se desta última, ainda, sobre a idoneidade da Cooperativa, segundo seja de seu conhecimento;

k) sejam ouvidos os Diretores ou membros do Conselho de Administração da Cooperativa e os seus Conselheiros Fiscais, para se obter, confirmar ou checar todos os dados citados nas alíneas anteriores, procurando-se descobrir, principalmente, se são efetivamente cooperados, com intenção de adquirir imóvel para si pela Cooperativa, e se efetivamente exercem as suas funções ou são meros “laranjas” de outros, cooperados ou não, e quem são estes outros;

Seria conveniente verificar, pela oitiva dos mesmos e/ou por pesquisa nos Cartórios de Registro de Imóveis, se os Diretores e Conselheiros da Cooperativa já não possuem um ou vários imóveis em seus nomes, e, em caso positivo, se há justificativa crível e plausível para a aquisição de um novo imóvel pelo sistema daquela determinada Cooperativa.


Seria conveniente também, obter-se a Folha de antecedentes dos ocupantes dos cargos ora em apreço, e/ou daqueles que efetivamente exercem tais funções, para se averiguar a possibilidade de estarem querendo aplicar um golpe nos consumidores.

l) sejam ouvidos os responsáveis pelo gerenciamento da Cooperativa (cooperados, empregados ou responsáveis pelo Órgão externo), para se proceder à checagem de todos os dados citados nas alíneas anteriores, principalmente sobre quais são suas verdadeiras funções, e sobre o efetivo controle delas pelos cooperados, através do efetivo funcionamento dos Órgãos de Administração, Fiscalização e Assembléias Gerais da Cooperativa;


m) sejam ouvidos quaisquer cooperados, para se tentar obter dados sobre :

i) o ingresso deles na Cooperativa (se subscreveram quotas - partes do capital social e se assinaram o Livro de Matrícula);

ii) sobre a efetiva realização e controle, pela maioria dos cooperados presentes, das Assembléias Gerais anuais ordinárias, e das Assembléias Gerais Extraordinárias quando há necessidade, com a prévia divulgação de suas datas e locais a todos os cooperados;

iii) sobre a forma como foi feita a publicidade e a oferta;

iv) e sobre todos os demais dados citados no roteiro traçado por todas as alíneas anteriores deste capítulo;


n) se mesmo tomando-se todas as providências sugeridas, não se conseguir verificar se se trata de verdadeira Cooperativa Habitacional, remanescendo uma situação de dúvida justificada pelas circunstâncias do caso concreto, poder-se-á requisitar da Cooperativa a planilha de custos do empreendimento, para se checar se há correspondência entre este valor e o que está ou será cobrado de todos os cooperados, já que a Cooperativa deve necessariamente possibilitar aos cooperados a aquisição de imóvel próprio a um preço de custo, sem objetivo de lucro
( para tanto poderão ser contactados os peritos do CAEX).